浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙03民终1213号
上诉人（原审原告）：林映。
委托代理人：陈丐松，永嘉县弘正法律服务所法律工作者。
被
上诉人（原审被告）：永嘉县恒昌房地产开发公司。住所地：永嘉县江北街道罗浦西路。
法定代表人：叶圣左，董事长。
被
上诉人（原审被告）：永嘉县瓯楠房地产开发公司。住所地：浙江省永嘉县江北街道罗浦南路**号。
法定代表人：赵云芬，董事长。
被
上诉人（原审被告）：温州市东泰房地产开发有限公司。住所地：永嘉县上塘永建路**号。
法定代表人：黄天兴，执行董事。
被
上诉人（原审被告）：温州龙马房地产开发有限公司。住所地：浙江省永嘉县江北街道龙桥新街。
法定代表人：王珊珊，执行董事兼总经理。
被
上诉人（原审被告）：浙江里仁房地产开发有限公司。住所地：永嘉县江北街道双塔中路**号。
法定代表人：叶新杰，董事长。
被
上诉人（原审被告）：永嘉县华达房地产开发有限公司。住所地：永嘉县江北街道罗浮大街***号。
法定代表人：黄长华，执行董事。六位被上诉人的共同
委托代理人：胡明道，永嘉县瓯北法律服务所法律工作者。六位被上诉人的共同
委托代理人：陈宋球，永嘉县瓯北法律服务所法律工作者。
上诉人林映因合同纠纷一案，不服永嘉县人民法院（2015）温永瓯民初字第219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判认定，永嘉县兴达房地产开发有限公司（以下简称兴达房开公司）系由永嘉县恒昌房地产开发公司、永嘉县瓯楠房地产开发公司、温州市东泰房地产开发有限公司、温州龙马房地产开发有限公司、浙江里仁房地产开发有限公司、永嘉县华达房地产开发有限公司（以下简称恒昌公司等六家公司）于2002年1月24日组建成立，后于2011年3月16日经股东会决议解散。永嘉县发展计划局于2002年4月1日作出关于下达兴达房地产开发有限公司开发瓯北五中花园商住楼项目年度投资计划的通知（永计投﹝2002﹞67号文件），确认瓯北五中花园商住楼的建设规模为：总建筑面积为116208㎡，其中商业用房11232㎡，住宅103086㎡，会所430㎡，物业管理600㎡，托幼500㎡，其他配套用房360㎡，自行车修车面积6235㎡，半地下车库4120㎡。后林映从兴达房开公司处购买了五中花园10幢203室的商品房及自行车库。兴达房开公司于2005年11月16日向林映出具一份不动产专用发票，该发票载明：“付款户名：林映，房地产坐落地址：永嘉县瓯北镇五中花园10幢19号，项目：自行车库，金额：48500元。”林映购买的商品房已办理相应的房屋权属证书，自行车库现由林映占有使用。现林映以兴达公司在未取得销售许可证的情况下将不计面积的自行车库出售给林映属无效合同为由诉至法院。林映与兴达房开公司于2002年11月6日签订了一份商品房买卖合同，该合同第四条载明：“10幢19号自行车库总价，肆万捌仟伍佰元”。五中花园的自行车库并未计入建筑面积，其结构上属于架空层，后由兴达房开公司予以分隔。原判认定以上事实的证据有：林映身份证复印件、恒昌公司等六家公司的企业法人基本情况、公司基本情况、房屋所有权证、发票、永嘉县发展计划局文件（永计投﹝2002﹞67号）、瓯北五中花园总平面图。2015年6月29日，林映向浙江省永嘉县人民法院起诉称：2002年1月24日，由恒昌公司等六家公司组建成立兴达房开公司。永嘉县发展计划局于2002年4月1日作出关于下达县兴达房地产开发有限公司开发瓯北五中花园商住楼项目年度投资计划的通知（永计﹝2002﹞投67号文件），确认瓯北五中花园商住楼的建设规模。兴达房开公司在2002年办理了（2002）第10号售房许可证。林映经兴达房开公司的公示向其购买了五中花园10幢203室的商品房，并于2005年11月16日以48500元的价格购买了自行车库。商品房及自行车库已于2009年交付林映使用，其中商品房也已依法办理了相关的产权手续。2013年1月，林映在法院受理的恒昌公司等诉五中花园业主委员会排除妨害纠纷一案中发现恒昌公司等六家公司将不计建筑面积，更没有取得销售许可证的自行车库卖给林映，导致林映迟迟未能办理自行车库的相关产权手续。兴达公司的违法行为造成了林映的巨大经济损失。恒昌公司等六家公司组建的兴达房开公司于2007年12月28日被吊销营业执照，于2014年3月16日经股东会议决定解散并注销营业执照。故请求判令：
一、确认双方之间的地下室（自行车库）买卖合同无效；
二、判令恒昌公司等六家公司返还已收取的地下室（自行车库）款项合计48500元及经济损失（经济损失按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，从2006年1月1日起算至法院指定的履行之日止）。恒昌公司等六家公司在原审答辩称：
一、诉争的自行车库原始权属归兴达房开公司所有。五中花园是恒昌公司等六家公司组建的兴达房开公司投资建造的，自行车库（地下室）是五中花园建筑物的组成部分，谁开发谁享有，自行车库在未买卖之前的所有权应归兴达房开公司所有。林映称自行车库本属林映所有，没有依据。
二、自行车库买卖合同系有效合同。该买卖自行车库是双方真实意思表示，不存在隐瞒、欺骗的情形。自行车库不计建筑面积，无销售许可证，业主只享有使用权，不能办理产权证，对此全国的房开公司均是如此审批和操作的，此系众所周知的惯例。林映在买自行车库之前是心知肚明的，买卖合同成立后，双方已经全面履行合同义务。同时，自行车库的买卖合同并不属于合同法规定合同无效的情形，应属有效合同。
三、林映向法院起诉欲推翻自行车库买卖合同，已超过诉讼时效，丧失胜诉权。综上，请求驳回林映的诉讼请求。原判认为，关于林映的起诉有无超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。但诉讼时效只适用于请求权，而不适用于形成权、支配权、抗辩权。请求确认合同无效的权利，需要通过向法院提起诉讼行使，才能确认合同的效力，属于形成权，不适用诉讼时效的相关规定，林映起诉要求确认合同无效并未超过诉讼时效，故对恒昌公司等六家公司的该主张不予采信。关于恒昌公司等六家公司创办成立的兴达房开公司是否有权出售自行车库。林映认为，林映向兴达房开公司购买的自行车库属于小区公共配套设施，应归全体业主所有，兴达房开公司无权用于销售，且兴达房开公司的出售自行车库的行为未取得相应的销售许可证，故林映与兴达房开公司关于自行车库的买卖合同无效。恒昌公司等六家公司则认为该自行车库并未计算在公摊面积内，且是由兴达房开公司投资建设，根据谁开发谁享有的原则，该自行车库的所有权应归兴达房开公司所有，兴达房开公司有权将自行车库予以出售，林映与兴达公司之间的买卖合同不存在无效情形，故应驳回林映的诉讼请求。本案诉争的自行车库由兴达房开公司利用架空层投资建造，未计入公摊建筑面积，兴达房开公司已将自行车库予以分隔，自行车库已属独立使用的构筑物，不属于小区共用公共设施。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”林映现起诉要求确认其与兴达房开公司之间的关于自行车库的买卖合同无效，但其并未提供证据证明其与兴达房开公司之间就自行车库买卖存在无效的情形，应承担举证不能的不利后果。故林映的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回林映的诉讼请求。本案受理费1013元，由林映负担。宣判后，林映不服，向本院提起上诉称：原判认为自行车库系架空层、未计入公摊面积，认定事实错误。自行车库（地下室）是小区公共配套设施，属业主共有部分。涉案自行车库买卖合同违反《商品房销售管理办法》第六条、《城市商品房预售管理办法》第六条、第九条、《物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的强制性规定，应认定无效。兴达公司没有权利处分涉案自行车库，涉案合同系以合法形式掩盖非法目的。请求撤销原判，依法改判支持林映原审诉讼请求。
被上诉人恒昌公司等六家公司答辩称：诉争的自行车库原始所有权系兴达房开公司所有，涉案合同系双方自愿达成的，未违反法律法规的强制性规定，现合同已经成立并全面履行。请求维持原判。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审核当事人向原审法院提供的证据，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，诉争的五中花园自行车库系兴达房开公司在楼栋地面以上一层以下高度不超过2.2米的空间，根据楼栋套房的数量进行分隔而成，由住户自愿购买。该类自行车库在功能上主要解决住户停放自行车等二轮交通工具及存放杂物的问题，以满足住户的生活需要。《商品房销售管理办法》第六条、《城市商品房预售管理办法》第六条、第九条、《物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，均未涉及涉案自行车库的权属规定，林映主张该约定违反上述规定，没有依据，本院不予支持。另外，涉案自行车库已由林映占有使用多年，现并无其他人对此提出异议或主张权利，且在本案诉讼中林映亦无退还该自行车库的意思表示，因此，其以房开公司无权分割出售自行车库而主张合同无效，进而要求返还已支付的款项，不能获得支持。综上，原审判决驳回林映的诉讼请求，实体处理并无不当，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1013元，由上诉人林映负担。本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 刘宏杰
代理
审判员 陈黛锦
二〇一六年六月二十日
书 记 员 李博武 来自