吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0821民初1016号
原告：镇赉县居安物业管理有限公司。组织机构代码证：07706431-X
法定代表人：杨春刚，系公司董事长。
委托代理人：蒋福铭，男，吉林镜鉴律师事务所律师。
被告：孟德贤，女，汉族，退休职工
委托代理人：王东雷（系被告孟德贤儿子），男，汉族原告镇赉县居安物业管理有限公司为与被告孟德贤物业服务合同纠纷一案，于2016年5月11日诉至法院。本院受理后，由
审判员刘洋依法独任审判，于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋福铭，被告委托代理人王东雷均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告是原告管理的人和居小区的业主，2014年11月1日原告向全体小区业主发出书面通知，要求业主到原告处交纳2014年9月至2015年8月末的物业费，如果在12月份之前不交，收取3‰的滞纳金，在该通知到期后，原告又派人到被告家催收物业费，但被告拒绝给付。现原告为维护自己的合法权益，诉至法院，要求被告给付物业费648.65元，公共照明费20元，二次垃圾清运费24元，滞纳金748.06元，共计人民币1440.71元。
被告辩称，我不同意给付原告2014年9月-2015年8月的各项费用，我家的房子在2013年左右开始漏雨，我开始找物业维修，一直到2015年才给我维修完毕，期间造成了我的财产损失，所以我不同意给付上述费用。结合原告的起诉和被告的答辩，本案的争议焦点问题是：原告的诉求是否符合法律规定?围绕本案争议的焦点问题，庭审中原告举证如下：1、镇赉县发展和改革局文件复印件（镇发改审批字【2011】112号）（经核对与原件一致）；关于镇赉启龙房地产开发有限公司人和居花园小区棚户区改造工程项目调整建设年限的说明复印件（经核对与原件一致）；关于镇赉启龙房地产开发有限公司人和居花园小区棚户区改造工程项目调整建设年限的通知复印件（经核对与原件一致）各一份、物业管理服务委托合同复印件1份（经核对与原件一致）。证明镇赉启龙房地产开发有限公司作为开发商承建镇赉县镇赉镇人和居花园小区；原告有资格对小区的物业服务进行管理，被告应交纳物业服务费用的具体标准为每平方米0.6元。虽然企业法人营业执照上法定代表人是杨春刚，但刘维国系镇赉县居安物业管理有限公司的实际负责人，当时是刘维国代表物业公司去和镇赉启龙房地产开发有限公司签订的物业管理服务委托合同。经质证，被告对其中原告提供的对物业管理服务委托合同无异议；对镇赉县发展和改革局文件、关于镇赉启龙房地产开发有限公司人和居花园小区棚户区改造工程项目调整建设年限的说明、关于镇赉启龙房地产开发有限公司人和居花园小区棚户区改造工程项目调整建设年限的通知的真实性均无异议，但被告认为这些证据与我是否应该缴纳我房屋的物业费等相关费用没有关联性。法院认证：因被告对上述证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；原告提供的上述证据均为表明原告是有资格向被告收取物业费等相关费用的，故本院对原告提供的上述证据所证明的问题予以确认。2、企业法人营业执照复印件1份（经核对与原件一致），证明原告是依法成立的物业公司。经质证，被告对该证据无异议。法院认证：因被告对上述证据无异议，本院对该证据予以确认。3、镇赉县住房和城乡建设局颁发的物业服务企业资质证书复印件1份（经核对与原件一致），证明原告提供的是三级物业服务。经质证，被告对该证据无异议。法院认证：因被告对上述证据无异议，本院对该证据予以确认。4、镇赉县棚户区改造房屋征收产权调换协议书复印件和棚户区改造入户费用结算清单复印件各一份（经核对与原件一致），证明被告孟德贤为镇赉县镇赉镇人和居小区6号楼7单元301室业主，回迁房屋面积为90.09平方米，以此标准计算物业各项费用。经质证，被告对该证据无异议。法院认证：因被告对上述证据无异议，本院对该证据予以确认。5、镇赉县发改局、城建局文件复印件一份（经核对与原件一致）证明普通住宅物业管理服务指导价格中规定三级物业资质收费为每平方米0.5元-0.7元。经质证，被告对该证据无异议。法院认证：因被告对上述证据无异议，本院对该证据予以确认。6、镇赉县居安物业管理有限公司催缴物业通知单复印件（经核对与原件一致），证明因被告怠于交纳2014年8月-2015年9月的物业费等相关费用，我们规定业主于2014年12月31日前交纳该笔物业费，逾期我方将按照日3‰收取滞纳金，所以我方依据该通知收取滞纳金748.06元。经质证，被告认为，原告的上述催缴物业费通知单我根本没有看见过，对这份证据的真实性有异议，收取的滞纳金日3‰没有任何依据，所以我不同意给付滞纳金。法院认证：关于滞纳金，因原告提供的物业管理服务委托合同中并未就滞纳金进行约定，原告提供的这份催缴通知单是在未通知被告并征得被告同意的情况下单方面为小区业主设定的义务，单方面加重了业主的责任，被告作为小区的业主有权利拒绝履行。另外，因原告提供的此份证据没有原告的签章，不符合证据的真实性和合法性原则，故本院对第6份证据不予确认。7、吉林省地方税务局通用机打发票发票联复印件和吉林省政府非税收收入通用票据复印件各一份（经核对与原件一致）证明2015年的垃圾清运费我公司已于2015年向镇赉县环境卫生管理中心支付，此款本是我公司替小区业主垫付的费用，有上述票据为证。镇赉启龙房地产开发有限公司交纳了300户生活垃圾处理费，每户每月2元，总金额为7200元；2015年11月24日人和居物业小区交纳了350户生活垃圾处理费，总金额为8400元。经质证，被告对该证据无异议。法院认证：虽然被告对原告提供的此份证据无异议，但本院经审查后认为，按照证据“三性”中关于“关联性”的要求，原告提供的该份证据只是证明原告作为环境卫生部门的代收人，先替小区部分业主垫付了二次垃圾清运费用的事实，但并未提供证据证明原告垫付的这7200元与8400元是小区内全部业主的此项费用，亦不能证明上述费用中有替被告垫付的那24元，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，故对于该证据，本院对其真实性予以确认，对该证据所证明的问题不予确认。被告孟德贤未向法庭提供任何书面证据。结合原告的诉求、双方当事人的举证、质证及本院的认证情况，现确认如下本案事实：镇赉县镇赉镇人和居小区系镇赉县棚户区改造回迁小区，该小区由镇赉启龙房地产开发有限公司承建（法定代表人是杨春刚），2013年8月30日镇赉启龙房地产开发有限公司与原告镇赉县居安物业管理有限公司签订物业管理服务委托合同，双方约定，“由原告对镇赉县镇赉镇人和居小区进行物业管理服务，物业管理服务费每月每平方米收取0.6元，委托管理期限为伍年，自2013年8月30日起到2018年8月30日止”,被告是该小区的业主，居住在该小区6号楼7单元301室，回迁房屋实际面积为90.09平方米。镇赉启龙房地产开发有限公司与原告镇赉县居安物业管理有限公司签订该合同后，原告对被告居住的小区实施物业管理服务，双方已经形成了事实上的物业管理关系。自2014年9月至2015年8月，被告孟德贤共拖欠物业费、公共照明费、二次垃圾清运费等相关费用，后经原告多次催缴，被告孟德贤拒绝缴纳。原告已经向环境卫生部门垫付了部分业主的二次垃圾清运费每户每年24元。另查明，原告具备三级物业资质。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：
一、被告孟德贤应于本判决生效后立即给付原告物业费用共计人民币648.65元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，镇赉启龙房地产开发有限公司与原告镇赉县居安物业管理有限公司签订物业管理服务委托合同，其性质属于前期物业服务合同，该合同是真实的意思表示，其合同真实合法有效。被告孟德贤作为该小区业主，该合同对其有约束力，其应按该合同向原告履行义务。对于被告应承担的公摊照明费用和二次垃圾清运费用，虽然未在物业管理服务委托合同中进行约定，但二者分别是基于与电力公司、环境卫生部门之间发生的供电合同和劳务合同关系，原告仅为代收人，被告孟德贤作为实际用电人和良好环境的享受者，应当就上述两项费用承担支付义务，原告已为被告垫付的，被告应该返还，因公摊照明电费和二次垃圾清运费是原告的代收费，并非被告应当向原告交纳的物业费之列，《物业管理条例》第四十五条亦规定了“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有限电视等单位应当向最终用户收取相关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”另外，原告作为电力公司收取公共照明费用的代收人，庭审时应向法庭提供其已经为被告垫付公摊电费的证据，但原告并未提供相关书面证据予以证明，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，故对于每年20元的公共照明费用，因原告未提供相关证据予以证明，本院对原告的该项诉求不予支持；对于每年每户24元的二次垃圾清运费因原告提供的相关证据不能充分证明其已经为被告孟德贤垫付了该笔费用，故本院对原告的该项诉求亦不予支持。原告可在补充相关充分证据后以另行告诉的方式向被告主张这两笔费用。庭审中被告孟德贤主张，之所以不同意给付原告2014年9月-2015年8月的物业费等相关费用，是因为被告家的房子在2013年左右开始漏雨，被告开始找物业维修，一直到2015年才给被告维修完毕，在这期间造成了被告的财产损失，所以被告不同意给付上述物业费等相关费用，但本院从原告提供的镇赉县棚户区改造房屋征收产权调换协议书和棚户区改造入户费用结算清单（各为复印件）来看，被告孟德贤是于2013年8月30日之后才入住该小区的，被告主张的房屋漏雨、漏水一般是建筑物存在质量问题，在保修期内应该有开发商负责保修，此时物业公司的职责只是帮助协调业主与开发商之间的关系；超过保修期的因屋顶属于共用部位，公用部位的维修养护才由物业公司负责并应动用公共维修资金解决。房屋未超过保修期，屋顶漏雨、漏水的应由物业公司向房屋开发商报告，房屋开发商进行维修。而《建筑工程管理质量管理条例》第四十条规定“在正常使用条件下，建筑工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”。被告在庭审中陈述该房屋是在2013年开始漏雨漏水的，因其房屋未超过五年质保期，被告孟德贤应向开发商主张维修，而不是向物业公司主张维修和索赔，故被告以房屋曾经漏雨漏水造成其损失为由拒不缴纳物业费等相关费用的抗辩意见本院亦不予支持。总之，被告孟德贤对原告提供的物业服务不满，其可以通过向原告提出建议和意见，或者向主管部门反映情况等合法的方式进行解决，而不能成为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由。
二、原告要求被告孟德贤支付2014年9月至2015年8月这期间的748.06元滞纳金的诉求本院不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉求，
本院认为，滞纳金是平等的民事合同主体之间经协商确定的，目的是督促义务方适当履行义务，具有违约金的性质，但更多的是用于弥补守约一方的损失，而不是惩罚违约方，而原告主张的数额已经远远超过了本金，这与违约金的补偿性是相悖的，它实质上是一种违约责任的承担方式，但庭审中，原告提供的现有证据表明原告与被告并未就滞纳金事项进行约定，其催缴通知单是在未通知业主并征得业主同意的情况下单方面为小区业主设定的义务，原告单方面加重了业主的责任，而被告孟德贤作为小区的业主有权利拒绝履行；另外在庭审中，原告也没有提供证据证明因被告的违约行为给其造成的实际损失数额，故庭审中原告提出的要求被告支付748.06元滞纳金的诉求，本院不予支持。最后，本院确定被告孟德贤应向原告镇赉县居安物业管理有限公司缴纳的物业费等相关费用确定为648.65元。（0.6元/月/平方米X90.09平方米X12月）。综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，
判决如下：
一、被告孟德贤于本判决生效后立即给付原告镇赉县居安物业管理有限公司物业费共计人民币648.65元。驳回原告其他诉讼请求。如被告孟德贤未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告孟德贤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。
审判员 刘 洋
二〇一六年六月二十日
书记员 闫铭铭 更多数据：