广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终5208号
上诉人（原审被告）：广州市侨灏物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：廖文军，职务：总经理。
委托代理人：雷玉魁，广东法制盛邦律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：吴少惠，住广东省普宁市。
委托代理人：吴学明，广东宏安律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：广州市泰伟投资咨询有限公司，住所地广东省广州市海珠区荔福路68-70号自编6号C1。
法定代表人：陈乐萍，职务：总经理。
委托代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务律师。
委托代理人：黄艺盟，北京大成（广州）律师事务所律师助理。
原审
被告：廖文伟，住广东省广州市荔湾区。
委托代理人：雷玉魁，广东法制盛邦律师事务所律师。
原审
被告：周长辉，住广东省广州市海珠区。
原审
被告：李德鸿，住广东省广州市越秀区。上诉人广州市侨灏物业管理有限公司（下简称侨灏公司）因与被上诉人吴少惠、广州市泰伟投资咨询有限公司（下简称泰伟公司）、廖文伟、周长辉、李德鸿房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第82号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴少惠于2014年12月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、终止与侨灏公司签订的《租赁协议》，侨灏公司、廖文伟、周长辉、李德鸿与泰伟公司无条件返还吴少惠所缴的押金54800元及利息（从起诉之日起至返还押金之日止）；2、侨灏公司、廖文伟、周长辉、李德鸿与泰伟公司共同承担赔偿吴少惠因租赁场地投资装修的费用250000元；3、侨灏公司、廖文伟、周长辉、李德鸿与泰伟公司共同承担赔偿吴少惠因该《租赁协议》不能继续履行而造成吴少惠的货物搬迁费108000元；4、侨灏公司、廖文伟、周长辉、李德鸿与泰伟公司共同承担赔偿吴少惠因该《租赁协议》不能继续履行而造成吴少惠租临时仓库的费用（每天500元，从2014年12月9日开始，至法院判决合同终止生效之日止，暂计约6000元）；5、本案的诉讼费用由侨灏公司、廖文伟、周长辉、李德鸿与泰伟公司承担。侨灏公司、廖文伟在原审中共同辩称：廖文伟不是适格的被告，因为合同是由侨灏公司与吴少惠签订。对于吴少惠的诉请，我方只同意返还吴少惠的押金54800元，其他诉请不同意。周长辉在原审中答辩称：涉案租赁合同并非我方与吴少惠签订，我方同吴少惠不存在租赁协议关系。我方没有对涉案仓库进行断水断电，不承担任何赔偿责任。吴少惠的诉请没有事实与法律依据。李德鸿未向原审法院提出答辩意见。泰伟公司在原审中答辩称：我方于2013年10月17日与侨灏公司签订《场地租赁合同》，约定将位于广州市海珠区新滘东路以南、仑头路以西地块出租给侨灏公司使用，租赁期限从2013年10月15日至2014年12月30日止。合同签订后，我方依约将涉案地块交付侨灏公司使用，当时涉案地块上并无任何上盖物或仓库。根据当时双方的约定，我方没有同意或允许侨灏公司将涉案地块进行硬化、搭建仓库出租使用。侨灏公司在未经泰伟公司同意且未经相关部门审批的情况下，私自违法建设涉案仓库，并将其出租给吴少惠使用直至涉案仓库被限制使用，侨灏公司的行为致使吴少惠遭受损失，侨灏公司应当承担赔偿责任。因侨灏公司在收到行政主管部门发出《责令停止土地违法行为通知书》后，仍怠于对涉案地块进行复绿及清退小租户，迫使我司落实整改，我司为此也付出了代价。原审庭审中，就吴少惠与侨灏公司签订合同时涉案场地的状况，吴少惠与侨灏公司、廖文伟均确认只有上盖物，没有内部间隔及水电安装。就侨灏公司与泰伟公司签订合同时涉案地块的状况，侨灏公司表示涉案地块为没有进行平整的土地，上有大坑，系侨灏公司加盖上盖物。泰伟公司确认侨灏公司的上述陈述。就涉案场地的可做停车场和仓储服务使用的报建手续，侨灏公司表示其与泰伟公司签订合同时，没有审核。泰伟公司表示在与侨灏公司签订合同时，曾口头告知过涉案场地没有取得可做停车场、仓储的相关报建，但无证据证实。吴少惠则表示侨灏公司未告知其涉案地块系违法未报建，因看到其他人在同样的仓库也办理了工商登记、营业执照，所以其作为小租户没有过于在意，认为涉案地块可以作为仓库正常使用。为证明其主张，吴少惠向原审法院提交了以下证据：1、租赁协议；2、民生银行回单凭证；3、《收款收据》。其中，最后一张收据为2014年11月18日至12月17日的场地使用费及管理费；4、责令改正违法行为通知书、责令停止工地违法行为通知书；5、《责令整改通知书》、《责令停止土地违法行为通知书》；6、侨灏公司的商事登记信息；7、2014年12月26日吴少惠对广州市海珠区新滘东路522号三街3号仓库内存放物品的现状进行保全证据的《公证书》；8、报警回执；9、手写《收条》1张，内容为：现收到源长青吴少惠新滘东路522号三街3号仓库装修工程款，现金人民币贰拾伍万元整。收款人：2014年9月2日；10、手写结算列表1张，无签名；11、2014年12月31日《收据》5张，均为吴少惠搬布费用，其中1张数额为91000元、4张数额为3500元；12、广州市海珠区凤阳源长青布行的营业执照。为证明其主张，侨灏公司向原审法院提交了以下证据：1、《广州市海珠区临时经营场所使用证明》；2、泰伟公司出具的《证明》。证明位于广州市海珠区新滘东路891号自编4-1-2为侨灏公司地址。为证明其主张，周长辉向原审法院提交了手写《声明》1份。为证明其主张，泰伟公司向原审法院提交了以下证据：1、侨灏公司与泰伟公司于2013年10月17日签订的《场地租赁合同》；2、广州市不动产登记查册表；3、国有土地使用证；4、责令停止土地违法行为通知书；5、责令改正违法行为通知书；6、关于要求限期整改函；7、送货单及收据。8、泰伟公司与广州市新金域实业有限公司签订的合同。原审法院认为：吴少惠与侨灏公司于2014年7月18日签订的《租赁协议》因涉案场地违反了土地使用的相关法律规定，故该协议无效。该协议已明确约定涉案的场地作为“场地/仓库租给吴少惠作货物中转使用”，故侨灏公司作为出租人应提供符合该合同约定用途的场地。结合庭审时侨灏公司陈述及各方当事人举证，侨灏公司未举证证实与吴少惠签订协议时已对涉案地块进行了可做仓库使用的报建，侨灏公司提供的场地并不符合合同约定的用途。故侨灏公司存在过错，应对因此给吴少惠的损失承担赔偿责任。吴少惠在同侨灏公司签订合同时，未尽审慎义务，且在进行装修时亦未按照合同约定进行报建报装修手续，吴少惠自身亦存在过错，故根据侨灏公司与吴少惠各自的过错程度，确认侨灏公司应当吴少惠的损失承担80%的赔偿责任，吴少惠自负20%。由于吴少惠与侨灏公司、侨灏公司与泰伟公司分别属于两个相互独立的合同相对方和不同的法律关系，故吴少惠要求泰伟公司对其损失承担赔偿责任缺乏事实与法律依据，不予支持。吴少惠以廖文伟、周长辉、李德鸿为侨灏公司股东，要求上述三名个人对其损失承担赔偿责任，缺乏事实与法律依据，不予支持。对于押金问题。侨灏公司确认54800元由其实际收取，同意返还，该意见并无不当，予以确认。故对于吴少惠要求侨灏公司向其计付从起诉之日起至实际返还之日止的利息，予以支持，但利率应按同期同类银行贷款计算。对于装修费用问题。结合吴少惠与侨灏公司对于签订合同时，涉案场地状况的陈述及吴少惠举证的《公证书》，可确认吴少惠对涉案场地实际出资装修。现吴少惠提交的手写收条及各分项的支出等证据形成了完整的证据链条，侨灏公司、廖文伟、周长辉、李德鸿与泰伟公司并未举证推翻，故对吴少惠主张的装修涉案场费用为250000元的主张予以确认。由于合同约定的租赁期限为3年，吴少惠主张涉案场地于2014年12月19日被断水断电，确认吴少惠使用至上述日期，故将吴少惠的装修费损失核定为215278元[250000元÷36个月×（36个月-5个月）]。故侨灏公司应赔偿吴少惠装修费172222元。对于搬迁费问题。根据查明的事实，吴少惠确有搬迁的必要，故对于吴少惠的此项诉讼请求予以支持，根据吴少惠提交的票据，将吴少惠的搬迁费核定为10500元，吴少惠主张108000元，缺乏事实依据，不予支持。故侨灏公司应赔偿吴少惠搬迁费84000元。对于租金损失问题。根据吴少惠举证，其向侨灏公司缴付的最后一笔租金为2014年11月18日至2014年12月17日期间的租金，且原审法院确认吴少惠使用至2014年12月18日。故吴少惠要求侨灏公司、廖文伟、周长辉、李德鸿与泰伟公司支付其2014年12月9日后搬迁的临时租金损失，缺乏事实与法律依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，于2015年12月28日作出判决：
一、侨灏公司在本判决生效之日起7日内向吴少惠返还押金54800元，并向吴少惠计付自2014年12月26日起按银行同类同期贷款利率计算至上述押金实际清偿之日的利息；
二、侨灏公司在本判决生效之日起7日内赔偿吴少惠装修费损失172222元；
三、侨灏公司在本判决生效之日起7日内赔偿吴少惠搬迁费损失84000元；
四、驳回吴少惠的其他诉讼请求。本案受理费7582元，由吴少惠负担1617元，侨灏公司负担5965元。判后，侨灏公司不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、原审判决泰伟公司不承担赔偿责任错误。本案纠纷源起泰伟公司隐瞒涉案土地系农用地而产生，泰伟公司与侨灏公司签订《场地租赁合同》时故意隐瞒、欺骗侨灏公司租赁场地可“作为停车场和仓储服务使用”。侨灏公司在涉案土地上搭建临时上盖物出租给吴少惠作仓储使用。2014年12月9日，广州市国土资源和房屋管理局要求整改，要求复耕复绿，由此才产生本案纠纷，故本案始作佣者为泰伟公司。为此，侨灏公司投入巨资搭建临时栅架也造成重大损失。吴少惠的损失应当由泰伟公司与侨灏公司承担连带赔偿责任；
二、原审判决证据不足。其一，吴少惠主张有装修损失，但没有提供装修合同、发票，也没有通过评估，原审法院只凭手写的收条及装修分项就认定吴少惠装修损失有违公正、客观。其二，吴少惠主张有搬迁损失，但也没有提供足够证据支持，原审法院只凭吴少惠提供手写的收条就认定搬迁费损失数额有违公证、客观。综上，侨灏公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项、第三项；2、改判泰伟公司与侨灏公司对吴少惠承担赔偿连带责任。
被上诉人吴少惠答辩称：不同意侨灏公司的上诉请求。因为侨灏公司擅自出租违法建筑给吴少惠，已经造成了吴少惠的巨大损失。吴少惠当时是长期租赁涉案仓库，故对涉案仓库进行了装修，但使用不到三四个月就被强制拆除，吴少惠又得找人将布料搬迁转移。布料搬迁的市场价格都是公开的，搬迁一条布需要七元左右，搬迁费用是确实存在的损失，新仓库距离较远，搬迁期间还会导致布料污损，所以每搬迁一次吴少惠遭受的损失都是一百万的，一审判决结果只是补偿了吴少惠的一小部分损失。吴少惠在被迫搬迁之前做了现场公证，公证书显示吴少惠对涉案仓库进行了装修等。在侨灏公司强拆之前，其本应当对损失进行评估，但是因为侨灏公司单方收回强拆前并没有给与吴少惠一定的搬迁时间，吴少惠只能抓紧时间搬迁，现场公证已经证实了吴少惠确实存在损失，而侨灏公司并没有证据予以推翻。因此，侨灏公司的上诉请求没有依据，请求二审法院驳回侨灏公司的上诉请求。被上诉人泰伟公司述称：原审判决查明事实清楚，证据确凿，适用法律正确。侨灏公司未经我方同意私自对涉案地块进行硬化及违章搭棚，并将涉案仓库转租给吴少惠使用，我方对侨灏公司私建违建及私自转租的行为并不支持，对于吴少惠的损失，我方不存在过错，不应承担损害赔偿责任。原审被告廖文伟述称：同意侨灏公司的上诉意见。原审被告周长辉、李德鸿经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。本院
经审理查明：吴少惠（乙方）与侨灏公司（甲方）于2014年7月18日签订一份《租赁协议》，约定侨灏公司将位于广州市海珠区新滘东路522号三号地块三街3号场地/仓库租给吴少惠作货物中转使用，面积约800平方米，本协议期限为叁年，若吴少惠与侨灏公司双方任何一方需要终止本协议，需提前两个月以书面形式通知对方即可终止本协议。从本协议签字即日交付两个月押金44800元。侨灏公司提供现状水电的使用协议处理有关的事宜，而所需的一切费用由吴少惠承付。吴少惠负责本场地合法使用下的安全防火防盗安全用电等，合同期内由此而发生的一切责任、事故有吴少惠负责，与侨灏公司无关。合同期间，吴少惠如需另行装修房屋或增设其他设施，在经得侨灏公司书面同意后并办理有关合法报建报装修手续后，在不损坏房屋基础结构和安全装修，手续和费用吴少惠自理自负…。同日，吴少惠与侨灏公司签订了《补充协议》：1、本合同期满后，如吴少惠需继续承租，则延续两年；2、吴少惠另需向侨灏公司交纳水电周转金10000元正（水电按金）；3、租赁面积为780平方米。2014年7月16日，吴少惠向廖文伟个人名下账户转款两笔，分别为50000元、17200元。2014年8月12日，吴少惠向廖文伟个人名下账户转款5000元。2014年8月20日，吴少惠向廖文伟个人名下账户转款21840元。2014年9月23日，吴少惠向廖文伟个人名下账户转款27051.15元。2014年10月23日，吴少惠向廖文伟个人名下账户转款22153.59元。2014年11月24日，吴少惠向廖文伟个人名下账户转款22030.67元。2014年12月9日，广州市国土资源和房屋管理局以新滘南路南侧，仑头路西侧的新金域地段，进行硬化地面、搭建铁棚，擅自非法占用土地面积约1600（亩/平方米），违反《土地管理法》第44条的规定为由，责令改正，恢复土地原状，进行复耕复绿，向源长青布行发出了《责令停止土地违法行为通知书》（穗海国土监停[2014]东217号）和《责令改正违法行为通知书》（穗海国土监停[2014]东207号）。另查，吴少惠作为经营者成立了个体工商户“广州市海珠区凤阳源长青布行”。再查，2013年10月17日，侨灏公司（乙方）与泰伟公司（甲方）签订了《场地租赁合同》，约定泰伟公司同意将坐落于广州市海珠区新滘东路以南，仑头路以西地块出租给侨灏公司作车辆停车场和仓储服务使用，租赁期限为2013年10月15日至2014年12月30日止。
本院认为：吴少惠系基于其与侨灏公司签订的《租赁协议》提起本案诉讼，故本案的审理范围系侨灏公司与吴少惠之间基于租赁合同法律关系所产生的权利义务承担，泰伟公司与吴少惠之间并不存在合同关系，侨灏公司与泰伟公司之间因涉案场地的租赁所产生的权利义务关系应由双方另行解决，故侨灏公司上诉认为泰伟公司在本案中应与侨灏公司向吴少惠承担连带赔偿责任缺乏法律依据，本院不予采纳。关于吴少惠在本案中所主张的各项费用的负担问题。关于装修费，依据各方庭审陈述，可认定吴少惠事实上有对涉案房屋进行装修，考虑到从吴少惠收到整改通知书距离实际撤离涉案房屋的时间仅为十几天，委托有资质的中介机构对涉案房屋的装修价值进行评估客观上存在一定的难度，且吴少惠主张的费用总额并未明显超出合理范畴，故原审法院合理采信吴少惠提交的证据作为认定吴少惠所投入的装修费用的依据，并无明显不妥。关于搬迁费，双方在《租赁协议》中明确约定租赁期限为三年，而涉案房屋的建设因构成违法用地被相关行政部门责令整改，导致吴少惠在实际使用涉案房屋不到半年时间即被强制搬离，因此而发生的搬迁费用构成吴少惠的损失，而就搬迁费用一项，吴少惠提供相应收据等予以证明并不违背一般的交易习惯，且吴少惠主张的费用总额并未明显超出合理范畴，故原审法院合理采信吴少惠提交的证据认定吴少惠支出的搬迁费用并无明显不妥，可予维持。综上，侨灏公司以吴少惠举证不足为由上诉认为吴少惠有关装修损失和搬迁损失的诉请不应得到支持，理据不充分，本院不予采纳。综上，上诉人侨灏公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5143元，由上诉人广州市侨灏物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一六年六月十六日
书记员 杨思敏 关注公众号“”