浙江省衢州市衢江区人民法院民 事 判 决 书（2015）衢民初字第477号
原告（反诉被告）：衢州碧桂园房地产发开有限公司，住所地：衢州市绿色产业集聚区东港三路57号。
法定代表人：杨文杰，总经理。
委托代理人：童秋旭，衢州碧桂园房地产发开有限公司职员。
委托代理人：侯中鼎，衢州碧桂园房地产发开有限公司职员。被告(反诉原告)：徐土海。被告(反诉原告）：郑兰英。二被告共同
委托代理人：李轶，浙江无剑律师事务所律师。
原告衢州碧桂园房地产开发有限公司为与被告徐土海、郑兰英房屋买卖合同纠纷一案，于2015年11月6日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序由
代理
审判员姚瑶适用简易程序审理。原、被告双方申请于庭外进行和解，但和解未成。二被告于2016年3月11日向本院提出反诉申请，本院于当日受理后，将本��与反诉合并审理，于2016年6月13日裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告衢州碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人童秋旭、被告徐土海、郑兰英的委托代理人李轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告衢州碧桂园房地产开发有限公司起诉称：原告与被告于2013年11月4日签订了《商品房买卖合同》，合同约定由被告向原告购买位于衢州碧桂园小区凤栖苑38幢1号双拼住宅一套，建筑面积251.82平方米，总房价款为1789672元，被告必须在签订合同时付357940元给原告，必须在2014年2月4日前，付894830元给原告，必须在2014年5月4日前支付536902元给原告。《商品房买卖合同》第八条第一项约定：若买受人逾期向出卖人支付房价款，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金。被告于2013年11月4日向原告支付房款357940元，于2014年2月26日向原告支付房款894830元，剩余购房款共计536902元被告一直拖欠至今。故原告诉至法院，要求：1.被告向原告支付逾期购房款536902元；2.判令被告支付逾期付款违约金93528.28元（未付房款按每日万分之三标准，2014年5月4日起至2015年10月30日），并直至实际付清房款之日；3.诉讼费由被告承担。
被告徐土海、郑兰英答辩称：双方签订合同购房系事实，付款数额及过程也事实，原告要求被告支付自2014年5月4日起至房款付清之日的违约金没有法律依据，被告同意支付2014年7月30日前的违约金。但因原告没有将符合双方约定的房子交付给被告，原告也应当承担违约责任。反诉原告徐土海、郑兰英反诉称：2013年11月4日，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定由反诉原告购买反诉被告开发的碧桂园小区凤栖苑38幢1��房屋一套，房屋总价款为1789672元，在签订合同时付款357940元，在2014年2月4日前付款894830元，余款536902元在2014年5月4日前支付。合同第九条约定反诉被告应当在2014年7月30日前将符合建设工程竣工验收备案证明、取得由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件、用水用电用气道路等具备商品房正常使用的基本条件的房屋交付给反诉原告。合同第十条约定逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，反诉原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已付房价款日万分之三的标准支付违约金。合同第十二条约定商品房交付使用时，反诉原告对房屋及装修质量、公告设施、设备质量提出异议的，反诉被告应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托物业所在地市级或以上有资质的质��检测机构进行质量检测，检测结果合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付。合同签订后，反诉原告按约支付了第一期购房款，在2014年2月26日支付了第二期购房款，合计1252770元。2014年6月下旬，反诉被告通知反诉原告支付第三期房款及验房，2014年7月7日，双方一致确认所购房屋存在外墙立面太粗糙，门口水泥地高低相差过大，房屋及四周檐沟有严重漏水，地面出现裂缝等质量问题。2014年9月1日，经双方及衢州市建设工程质量监督站工作人员确认除门口水泥地已返修外，其余质量问题仍未得到解决，直到2015年11月11日，仍有窗边收头不平整及四周部分打胶不均匀的质量问题，质监站要求整改，至今为止未整改完毕。反诉原告认为，反诉被告未按合同约定向反诉原告交付房屋，已构成违约，故提起反诉要求反诉被告支付反诉原告逾期交房违约金189795元（从2014年7月31日起，按已付房款1252770元的日万分之三计算至2015年12月18日止为189795元，之后违约金计算至商品房交付之日止），并由反诉被告承担反诉费用。反诉被告衢州碧桂园房地产开发有限公司答辩称：1、《商品房买卖合同》第九条第二款第三项明确约定，在买受人有逾期付款的违约行为时，出卖人交付房屋可据实予以延期。因此，在反诉原告未交清房款前，无权要求反诉被告交付房屋，故反诉被告不应承担违约责任；2、反诉被告已经交付了符合约定的房屋，反诉原告以房屋出现檐沟渗水、窗户黑胶不均匀等瑕疵为由拒不缴纳房款的行为属于违约行为。合同第十二条第三款明确约定除主体结构质量问题和严重影响正常居住的严重瑕疵，出卖人根据法律规定和买卖合同约定在保修范围内承担保修责任，买受人不得拒绝接受房屋交付。故反诉原告以轻微瑕疵为由拒��缴纳房款，属于违约，要求驳回反诉原告的反诉请求。原告衢州碧桂园房地产开发有限公司为支持其本诉及反诉的主张，在举证期限内，提供了下列证据材料：1、商品房买卖合同一份（复印件），证明原、被告之间存在商品房买卖合同的事实；2、竣工验收备案表一份（复印件），证明原告交付的房屋符合质量的要求。被告徐土海、郑兰英质证后发表如下质证意见：1、证据1，无异议；2、证据2，原告提供复印件，真实性不予认可，且该份证据只是整个小区主体结构验收的备案，不能排除某栋房子或被告的房子是否存在质量问题。被告徐土海、郑兰英为支持其本诉及反诉的主张，在举证期限内，提供了下列证据材料：1、商品房买卖合同一份（复印件），证明原、被告之间存在商品房买卖合同的事实，2014年7月30日前原告应当将符合交付���件的房子交付给被告；2、验楼反映单一份（复印件），证明2014年7月7日被告向原告反映房子存在质量问题；3、投诉运行单二份（复印件），证明2014年8月25日、2015年11月11日被告因房子存在质量问题向衢州市质量监督站进行投诉，但原告仅对檐沟渗漏水进行整修，对窗边粉刷不到位等没有进行维修的事实；4、照片十二张，证明至今房屋质量（屋顶、墙体、地面）存在问题，原告所交付的房屋不符合交付的条件。原告衢州碧桂园房地产开发有限公司质证后发表如下质证意见：1、证据1，无异议；2、证据2、3真实性无异议，但房屋不存在影响使用的情况；证据4，房屋裂缝位置不在屋顶，地面不平整已经维修完毕。本院对原告提交的证据认证如下：被告对原告所举的证据1无异议，本院予以确认；被告对证据2的真实性有异议，但对本案诉争房屋所在的38号楼已整体通过竣工验收的事实并无异议，
本院认为该份证据可以证明上述事实，但不能证明本案诉争的房屋不存在质量问题，故对该份证据不予认定。本院对被告提交的证据认证如下：原告对被告提交的证据1、2、3的真实性均无异议，本院对上述证据予以认可；原、被告双方对证据4照片所拍的位置等存在异议，
本院认为被告提交的照片并不能明确证明诉争房屋存在质量问题，故本院对证据4不予认定。本院
经审理查明的事实如下：被告徐土海、郑兰英系夫妻关系。2013年11月4日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、被告向原告购买碧桂园小区凤栖苑38幢1号房屋一栋，房屋总价款为1789672元，在签订合同时付款357940元，在2014年2月4日前付款894830元，余款536902元在2014年5月4日前支付；2、出卖人应当在2014年7月30日前将经竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案证明、取得由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件、用水用电用气道路等具备商品房正常使用的基本条件的房屋交付给买受人，若买受人有逾期付款的违约行为，出卖人可据实予以延期；3、买受人逾期付款的，逾期不超过90日的，自约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金，出卖人要求继续履行合同的，自约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；4、出卖人未按合同约定期限交付房屋的，逾期不超过90日的，自约定的交付期限之第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还已付购房款，标兵按累计已付购房款的15%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，自约定的交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款的万分之三的违约金等。合同签订后，被告按期支付了前两笔款项，但余款536902元未按期支付。原告于2014年6月下旬电话通知被告验房，但被告认为原告交付的房屋存在质量问题，故于2014年7月7日向原告提交验楼反映单，认为房屋存在外墙立面太粗糙，门口水泥地高低相差过大，房屋及四周檐沟有严重漏水，地面出现裂缝等质量问题。2014年8月25日，被告向衢州市建设工程质量监督���投诉认为房屋存在质量问题，经原、被告双方及质监站工作人员现场确认房屋存在四周檐沟漏水、门口水泥地高低不平等情况，并要求原告予以整改。后原告仅向被告电话催收房款，未将房屋维修的结果告知被告。2015年11月11日，被告再次向质监站投诉，认为房屋存在外立面墙体质量差，檐沟漏水及窗户四边黑胶不均匀的情况，经质监站人员核查，确认存在窗户四周打胶不均匀及通气孔处渗水的情况，但不影响使用。原告于2015年11月6日向本院起诉要求被告支付尚欠房款并支付逾期付款违约金，被告提起反诉认为原告未交付符合约定的房屋，故要求原告支付逾期交房违约金。
本院认为，商品房买卖合同系房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照履行。双方在合同中约定，房屋总价款为1789672元，在签订合同时付款357940元，在2014年2月4日前付款894830元，余款536902元在2014年5月4日前支付，而被告在支付完前两期购房款后，未按约支付余款536902元，故原告要求被告支付尚欠的购房款，具有事实及法律依据，本院予以支持。原告要求被告自2014年5月4日起按照未付购房款的万分之三支付逾期付款违约金，在庭审中被告同意支付2014年7月30日（即约定交房日）前的违约金，但认为原告交付的房屋存在质量问题，且双方一直通过衢州市质监站对房屋的质量问题进行协商解决，在此期间原告有权拒绝收房，故不同意支付约定交房日之后的违约金。
本院认为，自2014年5月5日起至2014年7月30日期间，因被告确未按合同约定按时支付购房款，且双方在合同中约定��按照未付款项的日万分之三计算违约金未超过法律规定，故本院对原告要求上述期间的逾期付款违约金（经计算数额为1154.34元）的诉请，本院予以支持。2014年7月30日后，因被告对原告交付的房屋质量提出异议，并在2014年8月25日向衢州市质监站投诉，经质监站工作人员与原、被告双方现场核查，对房屋存在的四周檐沟漏水，门口水泥地高低不平等问题进行确认，并要求原告进行整改。在此之后，原告一直未通知被告再次验房或收房，直至2015年11月11日被告再次向衢州市质监站投诉，并经质监站工作人员于2015年11月12日现场再次核查，出具工程质量投诉运行单认为房屋存在打胶不均匀，通气孔渗水等问题，但不影响使用。
本院认为，在被告提出房屋质量的异议并经衢州市质监站确认，要求整改修复的情况下，原告负有及时对房屋存在的问题进行修复，并及时通知被告��次验房收房的义务，但原告一直未通知被告收房，直至被告于2015年11月11日再次向质监站投诉，从而导致被告至今未正式收取房屋，故
本院认为原告2014年7月7日起至2015年11月12日止的违约金，缺乏事实依据，但因被告同意支付至2014年7月30日止的违约金，故原告要求被告支付自2014年7月31日起至2015年11月12日止的逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。2015年11月12日，经衢州市质监站出具工程质量投诉运行单，确认房屋存在的瑕疵已不影响使用，故在此之后被告应当及时支付购房款，被告未及时支付应承担相应的违约责任，即自2015年11月13日起按未支付购房款的日万分之三计算违约金。反诉原告向本院提出反诉请求，认为反诉被告未按约交付符合合同约定的房屋，故要求反诉被告承担自2014年7月31日起按照已付购房款的日万分之三计算的逾期交房违约金。
本院认为，反诉被告已经按约于2014年7月7日通知反诉原告验房收房，在反诉原告对房屋提出质量异议后，未再次通知，但根据双方合同的约定，只有在存在房屋主体结构质量问题和严重影响正常居住的质量瑕疵的情况下，反诉原告才能拒绝收房，现反诉原告提交的证据并不能证明本案诉争房屋存在上述情况，故反诉原告要求反诉被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告徐土海、郑兰英于判决生效之日起十日内支付原告衢州碧桂园房地产开发有限公司购房款536902元，支付自2014年5月5日起计算至2014年7月30日止的逾期付款违约金1154.34元，并支付自2015年11月13日起至判决确定履行之日止按日万分之三计算的逾期付款违约金；
二、驳回原告衢州碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告徐土海、郑兰英的诉讼请求。本诉案件受理费10104元，由原告衢州碧桂园房地产开发有限公司负担904元，由被告徐土海、郑兰英负担9200元，于判决生效之日起十日内缴纳；反诉案件受理费减半收取2048元，于反诉原告徐土海、郑兰英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 姚 瑶
人民陪审员 楼晓虹
人民陪审员 张志诚
二〇一六年六月十六日
书 记 员 翁 亮申请执行期限二年参考法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条商品房买卖合同系房地产开发企业将尚未建成或者已经的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或变更诉讼请求，变更可以承认或反驳诉讼请求，有权提前反诉。 来源：