贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）��05民终1003号上诉人（原审被告）毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所地：毕节市七星关区环东路516号。法定代表人周俣成，系该公司董事长。委托代理人查杰，贵州圣谋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘微。被上诉人（原审原告）张允刚。被上诉人（原审第三人）毕节市住房公积金管理中心，住所地：毕节市七星关区桂花路农行*楼。负责人唐衍胪，该中心主任。委托代理人周遵才，贵州本芳律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）中国建设银行股份有限公司毕节市分行，住所地：毕节市七星关区桂花路38号。负责人朱勇，系该行行长。委托代理人赵祖杰，公司员工。上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称龙鑫公司）与被上诉人刘微、张允刚、毕节市住房公积金管理中心（以下简称公积金管理中心）、中国建设银行股份有限公司毕节市分行（以下简称建设银行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省七星关区人民法院（2015）黔七民初字第1587号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人龙鑫公司委托代理人查杰，被上诉人刘微、张允刚、公积金管理中心委托代理人周遵才，建设银行委托代理人赵祖杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告刘微、张允刚诉称：2013年4月30日，原告与被告签订了商品房买卖合同，购买被告位于毕节市七星关区学院路东城印象第1幢17层04号房，房屋建筑面积74.17平方米，套内建筑面积61.70平方米，总价为242，387.00元。原告于2013年4月30日支付了首付款20，000.00元，于2014年1月25日支付了首付款32，387.00元，并依被告要求交纳了契税2，424.00元、预告登记费80.00元、维修基金4，848.00元、预告抵押登记费80.00元、房屋登记及他项权证费160.00元、土地使用证费33.00元、印花税121.00元、电开户费529.00元、房产测绘费102.00元、水开户费750.00元、房产交易费150.00元、闭路电视开户费265.00元、管道煤气入户费2，500.00元等相关费用12，042.00元。通过第三人公积金管理中心委托第三人建设银行贷款的方式，2013年8月15日，原告与第三人建设银行签订了住房公积金借款合同（编号：520690066-1112-20130162817）向���借款190，000.00元，并按期偿还本金及利息。商品房买卖合同第十一条约定被告应于2013年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付原告；第十三条约定逾期交房超过90日的，原告有权退房。原告按合同约定完全履行了自己的义务。至今，被告仍未按合同约定的交房条件将该房交付原告。2014年9月4日，原告依约书面函告被告解除合同，同月5日，被告收到解除合同告知函，同月9日，被告与原告电话联系，但不同意解除合同。请求：1、判决解除原、被告双方签订的商品房买卖合同（合同编号：0091）；2、判决解除原告与第三人建设银行签订的住房公积金借款合同（编号：520690066-1112-20130162817）；3、判决被告于商品房买卖合同解除后10日内办理相关备案注销登记手续；4、判决被告返还原告购房首付款52，387.00元，契税、维修基金等相关费用12，042.00元，按银行同期贷款利���支付利息至2014年10月4日为3，610.20元，并支付自2014年10月5日起至被告实际款项付清之日止逾期付款的违约金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；5、判令被告返还原告已偿还第三人借款本金及利息15，626.39元（暂计算至2014年10月8日，已累计还款13期，每期1，202.03元，实际金额以第三人数据为准），并在解除住房公积金借款合同后偿还尚欠第三人本金及利息；6、判决被告支付原告违约金，商品房买卖合同约定违约金为全部已付款的0.01%，低于原告造成的损失，应以原告实际租房损失支付违约金为5，400.00元（2014年1月至9月）；7、判决支持原告再次购房时保留向被告追偿合理潜在损失的权利；8、本案诉讼费用由被告承担。以上费用合计89，065.59元。在审庭过程中，原告撤回第3项、第7项诉讼请求。原审被告龙鑫公司辩称：原告刘微、张允刚与我公司于2013年4月30日签订编号为0091的《商品房买卖合同》合法有效。合同约定买受人于合同签订当日交付首期房款52，387.00元，出卖人于2013年12月30日交房。合同签订后，原告在合同签订当日支付了首付款20，000.00元。约定的交房期限内，我公司修建的房屋已经全部竣工并能够满足居住要求，只是未取得竣工验收合格证。我公司未能如期交房的原因是建设行政管理部门未及时进行竣工验收。超过交房期限后，原告于2014年1月25日支付了余下的首付款32，387.00元。原告在超过交房期限后仍选择继续履行合同，交付下欠的首付款，以积极的行为表明原告同意变更交房期限，同意延期交房。依照法律规定，一方当事人可以单方解除合同的情况分为两种，一是不能实现合同目的；二是一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行。在商品房买卖合同中，出卖人迟延交房，买受人要求解除合同，必须催告出卖人在三个月内履行，如三个月内仍未履行，方可以依法单方解除合同。本案中，交房期限内房屋已经竣工具备交付条件，不存在不能实现合同目的情况。原告请求解除合同之前，也未依法催告我公司在三个月内履行交房债务，其请求解除合同不符法律规定，本案合同不能解除。原告与第三人建设银行之间订立的《住房公积金借款合同》形成的是另一个独立的借款合同关系，与商品房买卖合同虽有联系，但两个合同纠纷既不是同一个诉讼标的，也不是同一类诉讼标的，不能混淆在本案中合并审理。对原告与我公司之间商品房买卖合同纠纷，公积金管理中心及建设银行既不享有独立的请求权，也与案件处理结果没有利害关系，不能作为第三人参加诉讼。原���的诉讼请求均不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。原审第三人公积金管理中心述称：被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（下称龙鑫公司）开发建设毕节市学院路东城印象建设项目，于2012年9月4日取得（2012）毕商房预字第14号《商品房预售许可证》，准予预售东城印象1、2号楼。原告向龙鑫公司购买该建设项目房屋，双方于2013年4月30日订立《商品房买卖合同》，约定所购房屋为该建设项目第1幢17层04号房屋（住宅），套内建筑面积61.70平方米，按照套内建筑面积计算该房单价每平方米3，928.33元，总价款242，387.00元，首期支付房款52，387.00元，余款190，000.00元以公积金贷款支付。原告刘微、张允刚于2013年5月2日向第三人毕节市住房公积金管理中心（下称本中心）申请住房公积金贷款190，000.00元，经本中心审核原告相关信息后，本���心委托第三人中国建设银行股份有限公司毕节市分行（下称建行）与原告订立了《住房公积金借款合同》，龙鑫公司为连带责任保证人。依据该合同第三十五条的约定将借款190，000.00元划入原告指定的账户：账户名称毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，账号5276，开户银行建行毕节市分行中山支行。本中心认为，原告刘微、张允刚诉被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（下称龙鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，争议标的包含了本中心委托建行借贷给原告用以购买涉案房屋的购房贷款及利息，且购房贷款直接支付给了龙鑫公司，《商品房预售合同》解除后，将致使《住房公积金借款合同》的合同目的无法实现，当事人有权请求解除，本中心对借款合同解除后应予返还的购房贷款和应当支付利息有独立请求权，故本中心是有独立请求权第三人参加诉讼，依照《���事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第八十一条之规定，请求法院1、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，解除第三人毕节市住房公积金管理中心委托第三人中国建设银行股份有限公司毕节市分行与原告刘微、张允刚订立的《住房公积金借款合同》；2、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，判令被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司将收受的购房贷款人民币190，000.00元返还给第三人毕节市住房公积金管理中心；3、判令原告刘微、张允刚向第三人毕节市住房公积金管理中心支付利息及罚息（以判决生效日贷款银行的数据为准），被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司承担连带责任。原审第三人建设银行述称：
一、毕节市住房公积金管理中心提出的第一、第二项诉请符合法律规定，应得到支持。
二、对于毕节市住房公积金管理中心提出的第三项诉请，我行认为利息和罚息的承担主体非原告刘微、张允刚，而仅是被告毕节市龙鑫佳业房地产开发有限公司。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因毕节市龙鑫佳业房地产开发有限公司（下称龙鑫公司）不能按照原告与其签订的《商品房买卖合同》依法履行义务，导致该房屋买卖合同解除，从��致《住房公积金借款合同》的合同目的无法实现，《住房公积金借款合同》因此而解除的原因非原告造成，所以，付息主体应为出卖人毕节市龙鑫佳业房地产开发有限公司，而非原告方。根据法律规定，龙鑫公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。2、关于罚息部分，所谓罚息，是借款人违约而应承担的一种处罚方式。但本案中《商品房买卖合同》的解除非原告方违约导致，而是出卖人龙鑫公司违约造成。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，本案原告与毕节市住房公积金管理中心之间的贷款���同的解除是双方均无过错的法定解除，所以均不需向对方承担任何责任。实际上，若贷款合同的解除给毕节市住房公积金管理中心造成损失，根据《侵权责任法》第三条：“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”的规定，因贷款合同的解除根本原因是毕节市龙鑫佳业房地产开发有限公司的违约行为造成，所以，毕节市住房公积金管理中心应要求毕节市龙鑫佳业房地产开发有限公司承担债权责任，而不应向原告主张违约责任。原审查明：2013年4月30日，龙鑫开发公司作为出卖人，刘微、张允刚作为买受人，出卖人与买受人签订合同编号0091的《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房（预售）位于毕节市学院路环东路东城印象第1幢17层04号房，房号为1-1704，建筑面积74.17平方米，套内建筑面积61.70平方��；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3，928.33元，总价款242，387.00元。买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首付款52，387.00元，余款190，000.00元，以银行按揭（公积金贷款）支付；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金；买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金，契税，物业服务费用，燃气费，水、电、闭路电视费；本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记。《商品房买卖合同》签订后，原告刘微于2013年4月30日向龙鑫开发公司支付了首期购房款20，000.00元，并于当日向被告龙鑫开发��司借款44，429.00元用于交付剩余的购房首期款32，387.00元及相关费用12，042.00元。2014年1月25日原告刘微归还被告龙鑫开发公司借款44，429.00元。2013年8月15日，作为借款人，根据第三人公积金管理中心的委托第三人建设银行与原告刘微、张允刚签订《住房公积金借款合同》，约定：原告刘微、张允刚向第三人建设银行借款人民币190，000.00元，用于购买被告龙鑫公司开发的位于毕节市七星关区学院路东城印象1幢1704号住房，借款期限为240个月，即从2013年7月29日至2033年7月29日，年利率为4.5%。原告不可撤销授权第三人建设银行将借款款项一次划入被告龙鑫开发公司账户（账号5276）。采取委托扣款方式还款，不允许提前还本。借款人提前还本时，须事先提出提前还本申请，并经贷款人或住房公积金管理部门同意。抵押财产为原告刘微位于毕节市七星关区学院路东城印象1幢1704号建筑面积74.17平方米的房屋。合同签订后，2013年8月15日，第三人建设银行将贷款金额190，000.00元转存至被告龙鑫公司账户。2013年12月31日，交房期限届满，被告龙鑫开发公司未向原告交付房屋。2014年9月4日，原告刘微、张允刚以被告逾期90日未交房，其有权退房为由，书面函告被告龙鑫公司，要求解除《商品房买卖合同》，被告龙鑫公司未同意。2014年10月17日，原告刘微、张允刚遂以前述诉请诉至本院，请求判如所述。另查明：被告龙鑫公司开发的东城印象第1幢楼房于2014年11月28日在相关部门进行竣工验收备案。原审认为：原告刘微、张允刚与被告龙鑫公司2013年4月30日订立《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法���的强制性规定，系有效合同。双方应按照合同约定全面履行合同义务。被告龙鑫公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务。根据合同约定，交房时间届满后90日内，被告龙鑫公司仍不具备约定的交房条件，二原告有权单方解除合同。合同约定交房日期为2013年12月31日，延长90日后至2014年3月31日，但在此期间，被告仍未交房。原告在交房时间届满9个月后的2014年9月4日书面通知被告解除合同，解除条件已经成就，二原告据此行使合同解除权，符合合同约定及法法律规定，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，二原告要求解除其与第三人建设银行签订的《住房公积金借款合同》，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由此可见，合同解除意味着合同的权利义务关系消灭，违约金条款作为原合同的一部分，不具有独立性，因此违约金条款也应随之消灭。根据合同法的规定，合同解除的法律后果表现为返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，而不是违约责任。因此二原告要求被告按合同约定支付违约金的请求，本院不予支持。涉案商品房买卖合同解除后，被告龙鑫公司应将二原告支付的购房款返还二原告，并赔偿二原告因此所产生的损失。因此二原告要求被告龙鑫公司返还已付购房首付款、相关费用以及已向第三人偿还的贷款本金，并按银行同期贷款利率赔偿首付款和相关费用的利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故二原告要求被告龙鑫公司向第三人返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，本院予以支持。根据第三人公积金管理中心提交的《毕节市住房公积鑫贷款业务委托协议书》、《住房公积金借款合同》的约定，第三人建设银行系受第三人公积金管理中心委托向二原告发放货款，故此贷款的权利人实际为公积金管理中心���被告龙鑫公司主张二原告在被告超过合同约定的交房期限未交房的情况下，仍然选择继续履行合同，继续交付购房首付款，表明其同意被告就更交房期限，此抗辩理由仅为推测，且原告于2014年1月25日支付的款项已经通过双方签订书面《借条》的方式将该款性质由购房款转化为借款，原告向被告支付该款项不能视为同意延期交房。故对被告龙鑫公司的这一主张本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，
判决如下：
一、解除原告刘微、张允刚与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司2013年4月30日订立的《商品房买卖合同》。
二、解除原告刘微、张允刚与第三人中国建设银行股份有限公司毕节市分行2013年8月15日订立的《住房公积金借款合同》。
三、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内返还原告刘微、张允刚购房首付款人民币52，387元、其他费用人民币12，042.00元及自2013年9月15日起至判决生效之日止原告刘微、张允刚已向第三人毕节市住房公积金管理中心归还的贷款本金及利息（以中国建设银行股份有限公司毕节市分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。
四、被告龙鑫家业房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内向原告刘微、张允刚赔偿以人民币64，429.00元为基数，自2013年4月30日起至实际返还完毕之日止，按中国人民银行同期贷���利率计算的利息。
五、被告龙鑫家业房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向第三人毕节市公积金管理中心偿还原告刘微、张允刚自判决生效之日起就《住房公积金借款合同》剩余的贷款。
六、驳回原告刘微、张允刚的其他诉讼请求。
七、驳回第三人毕节市公积金管理中心的其他诉讼请求。案件受理费人民币人民币10，372.00元，由原告刘微、张允刚承担人民币72.00元，由被告龙鑫家业房地产开发有限公司承担人民币10，300.00元。
上诉人龙鑫公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人刘薇、张允刚，公积金管理中心的诉讼请求。事实及理由：
一、原审认定事实错误。被上��人刘薇、张允刚2014年1月25日向上诉人交纳的44429元不是归还借款，而是补交首付款。一审根据被上诉人刘薇、张允刚提供的借条认定首付款余款44429元为借款，这一认定无法律依据。根据合同法规定，借款合同为实践性合同，只有当出借人实际支付借款时方能生效。上诉人并未实际支付44429元给被上诉人刘薇、张允刚。本案借条仅系上诉人督促被上诉人刘薇、张允刚早日付清首付款的方式。上诉人作为涉案标的物的开发商，不可能出借现金给被上诉人刘薇、张允刚购买自己的房屋。因此，44429元的性质只能认定为首付款而非借款。
二、被上诉人刘薇、张允刚在超过合同约定的交房时间仍然选择继续交纳购房款，表明其愿意继续履行与上诉人所签订的《商品房买卖合同》，其未取得合同约定的解除权。原审法院适用法律错误。《商品房买卖合同》约定迟延交房3个月被��诉人可以退房，但该合同关于解除合同规定中明确若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。被上诉人刘薇、张允刚在超过2013年12月31日的交房期限后，仍然于2014年1月25日继续支付下欠首付款的行为，表明其同意变更交付时间，选择继续履行合同。故被上诉人刘薇、张允刚未取得合同约定的解除权。
三、被上诉人刘薇、张允刚未取得法定解除权，若解除合同将使上诉人遭受严重损失。合同法第94条对法定解除权作出规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条对根据合同法94条解除合同作用规定，被上诉人刘薇、张允刚行使解除合同的权利不符合上述法律的规定。
四、被上诉人刘薇、张允刚超过合同约定的交房期限未实际入住的原因不能归于上诉人。上诉人已按合同约定2013年12月31日通知被上诉人刘薇、张允刚看房、���取房屋钥匙，该房屋已实际满足入住要求，上诉人提供的看房表已表明，与被上诉人刘薇、张允刚同期购买的业主已全部装修入住。被上诉人刘薇、张允刚从未到上诉人处办理入住手续，其在2014年1月23日向上诉人交纳了首付款尾款，上诉人当然有理由相信其愿意继续履行合同，为其保留房屋至今。但被上诉人刘薇、张允刚却于2014年9月4日通知上诉人要解除合同，上诉人认为既然被上诉人刘薇、张允刚从未到上诉人处领取房屋钥匙，办理入住手续，那么领取被上诉人刘薇、张允刚不可能知道上诉人的竣工验收合格证还在办理中。被上诉人刘薇、张允刚在9月4日单方解除合同被拒绝后，才转而要求上诉人提供竣工验收合格证明，表明其不是因房屋手续不完善而退房，不能交房的原因不能归于上诉人。
被上诉人刘微、张允刚答辩称：
一、��审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持原判。《商品房买卖合同》第12要、13条、14条对交房条件、期限及逾期交房法律后果进行约定。交房时间为2013年12月31日，在此期间上诉人未履行交房义务，答辩人在交房时间届满9个月后即2014年9月4日书面通知上诉人解除合同，上诉人收到该通知。根据双方合同约定及《中华人民共和国合同法》九十三条的规定，合同解除条件已成就。按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，《住房公积金借款合同》也应解除。
二、上诉人的上诉无法律依据，其实质是故意拖延时间，以低成本的方式占有答辩人所交款项，扩大答辩人损失，依法应不予支持。上诉人以其未实际出借现金为由主张《借条》不生效，无法律依据。首先，合同法规定只有自然人之间的借款属实践性合同，而答辩人与上诉人之间系自然人与法人之间借款，不属实践性合同。其次，上诉人在《借条》签注此客户向公司借款已于2014年1月25日还清，此借条原件作废及上诉人于2014年1月25日向答辩人出具的《收据》内容为今收到刘薇还公司款44429元。该两份证据说明双方之间系借贷合同关系。
三、上诉人不尊重事实。到本案重审开庭即2015年7月17日，上诉人仍然不能满足合同约定的交付条件。且上诉人也没有任何证据证明其已按照合同约定于2013年12月31日前通知答辩人看房，领取房屋钥匙。实际情况是在超过合同约定的交房期限后，答辩人多次催促上诉人按约定交房，但上诉人则强制要求答辩人验收没有任何手续的房屋，答辩人无奈于2014年9月4日行使单方解除权。
被上诉人公积金管理中心、建设银行答辩称：借款合同签订后，所涉款项已支付上诉人。法院判决解除商品房买卖合同和借款合同，尚欠借款和合同解除造成的损失应由商品房买卖合同中有过错的一方承担。在借款清偿完毕前，我方对房屋享有抵押权，上诉人及刘薇、张允刚负有担保义务。二审另查明：2013年8月15日，公积金管理中心委托建设银行与刘微、张允刚签订《住房公积金借款合同》，合同第五条借款的发放与支用约定，一、除贷款人全部或部分放弃外，只有满足下列前提条件，贷款人才有义务发放贷款。（一）本合同设有担保的，符合贷款人要求的担保已生效且持续有效；（二）借款人未发生本合同所约定的任一违约事项；（三）借款人已向售房人支付首付款，首付款金额见本合同第三十四条；（四）法律、法规、规章或有权部门不禁止且不限制贷款人发放本合同项下的借款；（五）发放贷款的其他前提条件，见本合同第三十四条。第三十四条对第五条第一款的约定，一、借款人首付款金额为52387元；
二、发放贷款的其他前提条件委托方贷款基金到位。本案二审争议的焦点：
一、被上诉人刘薇、张允刚于2015年1月25日还款行为性质如何认定；
二、上诉人龙鑫公司是否于合同约定交房期限届满前通知被上诉人刘薇、张允刚及一审判决解除合同是否符合法律规定。
本院认为：关于焦点一，2013年4月30日，刘微、张允刚与龙鑫公司签订《商品房买卖合同》，购买龙鑫公司商品房。合同约定刘微、张允刚于合同签订之日交付首付款52，387.00元，余款190，000.00元，以银行按揭（公积金贷款）支付。刘微于合同签订当日向龙鑫开发公司支付了首期购房款20，000.00元，余款以向被告龙鑫公司出具《借条》的方式借款44，429.00元用于交付剩余的购房首期款32，387.00元及相关费用12，042.00元。根据《住房公积金借款合同》第五条和第三十四条关于发放贷款的条件，刘微、张允刚应向龙鑫公司支付购房首付款52387元，否则，贷款人有权拒绝发放贷款。刘微、张允刚在签订《商品房买卖合同》及《住房公积金借款合同》时，向龙鑫公司支付首付款金额为20000元，与《住房公积金借款合同》约定应交纳的首付款金额52387元相差32387元，龙鑫公司要获得该贷款，必须替刘微、张允刚补足首付款差额。也就是说，刘微、张允刚向龙鑫公司出具借条所借款项龙鑫公司不必实际支付给借款人刘微、张允刚，而是在刘微、张允刚拟贷款时向第三人公积金管理中心支付。因此，刘薇、张允刚于2015年1月25日还款行为性质应认定为偿还欠龙鑫公司借款。对上诉人所称未实际支付款项，44429元的性质只能认定为首付款而非���款，借条系督促被上诉人刘薇、张允刚付清首付款的方式及被上诉人刘薇、张允刚在超过合同约定的交房时间仍然选择继续交纳购房款，表明其愿意继续履行与上诉人所签订的《商品房买卖合同》上诉理由，本院不予支持。关于焦点二，上诉人一、二审并未提供证据证明其按《商品房买卖合同》第十四条规定在交付前15日内书面通知刘薇、张允刚办理交接手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，上诉人应当于2013年12月31日前向被上诉人刘薇、张允刚交付商品房。第十三条约定上诉人未按约定期限和条件交付房屋的，逾期超过90日，被上诉人刘薇、张允刚有权退房，并应书面通知上诉人，上诉人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并应按全部已付款的0.01%支付违约金。该条内容系双方对解除合同的条��及被上诉人行使解除合同权利的方式的约定。上诉人未在合同约定的期限交房，解除本案商品房买卖合同的条件成就，被上诉人当然享有解除本案商品房买卖合同的权利。被上诉人刘薇、张允刚于2014年9月4日按照《商品房买卖合同》约定向上诉人邮寄书面告知函解除双方合同关系，该行为是行使《商品房买卖合同》第十三条约定的权利，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，一审判决解除《商品房买卖合同》正确，应予维持。在解除《商品房买卖合同》情况下，刘薇、张允刚诉请解除《住房公积金借款合同》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，应予支持。上诉人关于刘薇、张允刚未取得合同约定的解除权及已通知其二人看房办理交接手续的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10372元由上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 李 可
审判员 陈红梅
审判员 徐 洪
二〇一六年六月十六日
书记员 詹 淼 微信公众号“”