四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川03民终410号上诉人（原审原告）孙桂兰，女，1956年11月17日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。委托代理人葛达庆，四川品诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）钟永平，男，1974年6月29日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。委托代理人胡继雄，四川漆大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈华英，女，1981年11月30日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。委托代理人胡继雄，四川漆大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）钟霞，女，1981年12月27日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。
上诉人孙桂兰因与被上诉人钟永平、陈华英、钟霞房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院（2015）自流民初字第2892号民事判���，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙桂兰的委托代理人葛达庆，被上诉人钟永平，被上诉人钟永平、陈华英的委托代理人胡继雄，被上诉人钟霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告孙桂兰向原审法院起诉称：2013年8月10日，原、被告签订了《商店租赁合同》，约定原告将其所有的店铺租赁给被告，租期自2013年8月11日至2019年10月31日止，租金逐年递增，并约定违约金为200,000.00元。2015年5月10日，被告钟永平单方向原告出具《情况说明》，表明他已停业，不再租赁此店铺。随后钟永平将店铺钥匙交给了原告，且2015年4月10日至5月10日的租金亦未支付。被告单方解除租赁合同的违约行为，原告不予认可，但原告为降低损失，已通过报纸及在店铺门口张贴招租广告，但至今未招租成功。陈华英、钟永平系夫妻��系，应为夫妻共同债务。钟霞作为《商店租赁合同》的保证人，应承担连带担保责任。双方协商未果，原告为维护其合法权益，诉至本院，要求判令：1、被告支付原告自2015年4月10日起至2015年5月10日止的租金31,000.00元；2、被告支付原告违约金200,000.00元；3、本案诉讼费由被告承担。原审法院
经审理查明：坐落于自贡市自流井区东兴寺街解放桥社区汇东路26组22栋1层1号营业用房系原告孙桂兰所有，该营业用房其中一部分原由被告钟霞承租使用。2013年，钟霞在征得原告同意后，将其承租的店铺转租给钟永平。2013年8月10日，原告孙桂兰与被告钟永平、钟霞签订了《商店租赁合同》，约定：原告将上述店铺出租给钟永平用于餐饮经营；租期自2013年8月11日至2019年10月31日，2013年8月11日至8月31日为装修期；履约保证金30,000.00元（钟霞已支付给原告）；2013年9月1日至2013年10月31日期间的月租金为27,000.00元，2013年11月1日至2015年10月31日期间的月租金为29,000.00元，以后每年月租金递增2,000.00元，最后一年月租金为40,000.00元，被告应于每月25日支付下月租金；任何一方违约，应支付对方违约金200,000.00元。钟霞作为钟永平的保证人在《商店租赁合同》上签名捺印。钟永平向钟霞支付了店铺转让费共计240,000.00元及履约保证金30,000.00元。合同签订后，钟永平即对店铺进行装修，经营“大安烧牛肉”，后更名为“四季养生汤”。2015年5月10日，钟永平与原告之子史进在租赁店铺内经协商后达成一致协议，双方解除租赁合同，钟永平将店铺退还给原告，由原告自行出租，出租后收取的转让费及店铺内的装饰装修、餐饮设施设备全部归原告所有，履约保证金30,000.00元不再退还，钟永平所欠的2015年4月10日至5月10日的租金不再支付，不再支付违约金。并由钟永平出具《情况说明》给原告，载明钟永平决定不再租赁上述店铺。同日，双方清点了店铺内的设施设备后办理了店铺移交手续，钟永平将店铺钥匙交还给史进。原告接收店铺后，即采取在《都市瞭望》、《梦之传媒》以及在店面门口张贴等方式发布招租广告，广告均表述为“转让”，并载明“设施齐全，接收可经营餐饮”。该店铺至今未租赁出去。原审法院认为：被告钟永平与史进于2015年5月10日经商议后，钟永平将租赁店铺钥匙及店铺内的餐饮设施设备一并交付给原告，并向原告出具《情况说明》，说明不再租赁该店铺，史进代原告接收店铺钥匙。原告当庭认可史进代为处理与钟永平商议店铺租赁事宜，可证明双方就解除租赁合同已达成一致协议。钟永平从钟霞处受让店铺时支付了转让费共240,000.00元，接收店铺后亦进行了���修。双方在解除租赁合同时约定装饰装修、店内餐饮设施设备及转让费归原告所有，保证金抵扣2015年4月10日至5月10日的租金，违约金不再支付，且原告的招租广告中明确载明“设施齐全，接收可经营餐饮”，按照营业用房租赁市场行情，原告再次出租该店铺时完全可以收取一定的转让费。被告钟永平、陈华英的抗辩更符合情理及实际情况，该院予以采纳。原告主张钟永平单方解除租赁合同，已构成违约，与该院查明的事实不符。故对原告要求支付租金及违约金的诉讼请求，该院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，
判决如下：驳回原告孙桂兰的诉讼请求。宣判后，孙桂兰不服，向本院提起上诉。其上诉称：一审法院认定事实不清、证据不足。
一、一审法院查明事实不清。主要表现在：1.2014年5月10日，钟永平与��诉人之子史冀协商后达成一致协议，双方解除租赁合同，钟永平将店铺退还给上诉人，由上诉人自行出租，出租后收取的转让费及店铺内的装饰装修、餐饮设施设备全部归原告所有，履约保证金3万元不再退还，钟永平所欠的2015年4月10日至5月10日的租金不再支付，不再支付违约金。2.同日，双方清点了店铺内的设施设备后办理了店铺移交手续。一审法院查明以上内容全凭被上诉人钟永平申请的二位证人所做的陈述，没有其他证据予以证实；而二位证人本身与钟永平有利害关系，在庭上二位证人证言之间又不能完全印证；对于如此重要的法律行为，一审法院仅凭二个证人的证言就予认定，有失客观公正。开完庭之后上诉人经过了解，发现出庭的二位证人，其中有一位2015年5月10日并未在现场，是一个假证人。
二、一审法院认为钟永平将餐饮设施设备一并交付给了上诉人���属实。钟永平早在2015年5月10日前，就已经将能搬动的设施设备已经搬走，如空调等，对于不能搬动的，按照合同约定，钟永平也不应该搬走，何来抵扣违约金的问题。
三、一审法院认定上诉人再次出租该店铺时完全可以收取一定的转让费是错误的。首先，一审法院不能因为钟霞收取了钟永平的转让费，就想当然的认为上诉人作为房主就可以收取其他承租人的转让费。何况钟霞收取钟永平的转让费上诉人并未参与也不清楚。其次，收取转让费也没有法律依据和合同约定。在被上诉人钟永平解除合同后，上诉人为了防止损失扩大，通过发布广告招租，即使降低租金出租，至今也仍未招租成功，哪里还能收取转让费。上诉人的损失是客观存在的。
四、被上诉人钟永平违约事实清楚，一审法院未予认定，属于认定事实错误。1.被上诉人钟永平因为经营困难，提出解除合同��这是不争的事实。钟永平将店铺钥匙交给史冀，不能认为上诉人与被上诉人就合同解除达成一致意见，就如被上诉人收到法院送达的上诉状，也不表明被上诉人就认可了上诉状的全部内容。钟霞与上诉人当初解除合同时签订了解除合同协议书，明确了是否承担违约责任，这才是协商一致解除合同的行为。2.另外，即使钟永平与上诉人就合同解除达成一致意见，但没有对违约金及租金问题进行协商，根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故不论对合同解除是否达成一致，被上诉人钟永平均应承担违约责任。如果一审法院就凭二个证人证言就可以认定协商一致，那任何合同均可随意解除而不用承担违约责任，因为证人随处可找，但证人证言的可信度就真的这么高吗？其实证人证言的证明力���于书面证据的证明力这是不容置疑的。3.一审法院适用了《合同法》第六条和第六十条，这二个条文要求当事人遵守诚实守信原则，应当全面履行合同义务。未遵守这二个条文的恰恰是被上诉人，而非上诉人。难道被上诉人擅自解除合同还是在全面履行合同义务吗？！请求：
一、撤销自贡市自流井区人民法院（2015）自流民初字第2892号民事判决；
二、依法改判几被上诉人共同支付上诉人2015年4月10日至2015年5月10日的租金31000元；
三、依法改判几被上诉人共同支付上诉人违约金20万元；
四、判令几被上诉人承担一、二审诉讼费。
被上诉人钟永平、陈华英辩称：一审查明事实清楚，证据充分符合常识常理；上诉人认为被上诉人与史冀达成的协议内容是全凭几位证人证言确定是不客观公正，一审认定该事实的证据除证言还有双方的陈述及书证，证据充分可信，符��解除合同的常理和交易的习惯，整个租房和重新招租的过程十分清楚，被上诉人把价值6万余元的装修设备送给上诉人，上诉人得到了利益；被上诉人认为2015年5月10日对原合同的权利义务经协商一致已经达成了解除，期限提前结束，双方应按照新的意志来履行，上诉人按约定接受了房屋、设施、装修财产，并对房屋进行了管理行为，且对外招租，内容上也写明了接收就可以进行营业，被上诉人按约定交还了房屋和钥匙及相应财产，保证金30000元也抵扣了房租，转让费折抵违约金双方也是清楚的，本案不存在违约的问题，合同未到期前双方已经达成了解除合同的意志；上诉人主张的违约行为是没有履行合同到期的问题，如果没有履行合同到期，上诉人不应接收钥匙和房屋，进行管理和招租，故被上诉人不同意有违约行为存在；上诉人只主张违约金，对其它的只字不提��如果双方未对违约金的条款达成一致，至少应当要求被上诉人打借条，因为被上诉人连谁提出邀约都要求被上诉人出具了情况说明；综上，双方已经就协商解除合同达成了一致，放弃了违约金；上诉人心里明白，提前收回房屋既赚了装修财产，又赚了设备，在接受房屋时已经看到了空调拆除，不能在之后再说被上诉人掏空了财产；一审并非想当然认为可以收取转让费，这在自贡地区是非常普遍的；上诉人就合同的解除并没有受到那么多的损失，被上诉人解除合同是付出了相应的代价的。请求二审从全案事实出发，驳回上诉，维持原判。
被上诉人钟霞辩称：自己是担保人，在双方租赁期间，因为生意做不走的情况下，双方减少了房租，没有书面通知被上诉人，自己的担保应当无效；在7月份的时候，双方还房屋的时候都没有书面通知被上诉人，直到把法院的传票给自己的时候才清楚，担保不成立。在二审审理期间，上诉人孙桂兰提交并当庭举示了其拍摄的案涉店面的照片6张，拟证明房屋至今没租出去，至今贴着店面转让，被上诉人说的设施设备就是一些座椅。并申请了证人史冀、曹祥出庭作证，拟证明一审时出庭作证的两个证人中有一个是假证人，同时证明当时没有说过用设施设备来抵违约金的事，说的是按合同办。上述证据经庭审质证，被上诉人钟永平、陈华英质证认为：1.对证人证言，第一位证人不具备有证人的客观公平性，与本案有利害关系，他实际算是本案的当事人，他说的对我们不利的话法庭不应采信，对我们有利的话，尤其是这件事情了结后才招租这一事实法庭应当采信。对方是在诱导性的提问下作出了一些不利于被上诉人的陈述，显然不足以采信；第二位证人的真实性无异议，关联系也有��定关系，他谈到气氛平和的情况请法庭注意，条子是史冀要求的，不满意的地方还要求被上诉人钟永平再写，这一细节也能说明他表达的意思是史冀要的。2.对照片，不是当时形成的，是事隔很久才照的，不能反映当时移交的情况。被上诉人钟霞质证认为：对他们的事情都没有参与，所以情况都不清楚；对证人证言也不清楚。上诉人举示的证据，符合法律规定，本院依法予以采信。本院
经审理查明，坐落于自贡市自流井区东兴寺街解放桥社区汇东路26组22栋1层1号营业用房系上诉人孙桂兰所有，该营业用房中一部分原由被上诉人钟霞承租使用。2013年8月10日，上诉人孙桂兰与被上诉人钟霞签订《解除合同协议》，双方解除了租赁协议。同日，上诉人孙桂兰与被上诉人钟永平签订了《商店租赁合同》，约定：上诉人孙桂兰将上述店铺出租给被上诉人钟永平用于���饮经营；租期自2013年8月11日至2019年10月31日，2013年8月11日至8月31日为装修期；履约保证金30,000元（钟霞已支付给上诉人孙桂兰）；2013年9月1日至2013年10月31日期间的月租金为27,000元，2013年11月1日至2014年10月31日期间的月租金为29,000元，以后每年月租金递增2,000元，最后一年月租金为40,000元，被上诉人钟永平应于每月25日支付下月租金；任何一方违约，应支付对方违约金200,000元。被上诉人钟霞作为钟永平的保证人在《商店租赁合同》上签名捺印。被上诉人钟永平向钟霞支付了店铺转让费共计240,000元及履约保证金30,000元。合同签订后，被上诉人钟永平即对店铺进行装修，经营“大安烧牛肉”，后更名为“四季养生汤”。2015年5月10日，被上诉人钟永平向上诉人孙桂兰出具书面的《情况说明》，该说明的内容为：“尊敬的孙桂兰女士：我是你位于汇东大酒店斜��面好吃兔旁边店面的承租人钟永平，开始店名叫大安烧牛肉，后改名为四季养生汤。现在已停业。此店铺本人决定不再租赁。”当日，被上诉人钟永平即将店铺钥匙交还给上诉人孙桂兰之子史冀。因被上诉人钟永平经营困难，在其将承租店面交还上诉人孙桂兰前，双方口头约定每月租金减少2000元。被上诉人钟永平尚欠2015年4月10日至5月10日的租金未支付给上诉人孙桂兰。在被上诉人钟永平将店铺钥匙交还给上诉人孙桂兰后，上诉人孙桂兰采取在《都市瞭望》、《梦之传媒》以及在店面门口张贴等方式发布招租广告，该店铺至今未租赁出去。另查明，被上诉人钟永平与陈华英系夫妻关系。
本院认为，合同应当遵守，当事人应当按照合同约定行使自己的权利，履行自己的义务。本案中，上诉人孙桂兰与被上诉人钟永平签订《商店租赁合同���是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法有效。在合同履行过程中，被上诉人钟永平因自身经营原因，在租赁期届满前，单方提前解除合同，虽经上诉人孙桂兰对案涉房屋对外招租，以防止损失的扩大，但直到现在，案涉房屋仍然闲置，给上诉人孙桂兰造成了房屋租金的损失。被上诉人钟永平的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担向上诉人孙桂兰支付违约金20万元的违约责任。合同解除后，被上诉人钟永平原欠上诉人孙桂兰2015年4月10日至5月10日的租金应当支付，根据合同约定，该租金应为31000元，但经双方协商，已将月租金下调2000元，故被上诉人钟永平实际应向上诉人孙桂兰支付欠付租金29000元。
被上诉人钟永平辩称双方已经达成解除租赁协议，约定装饰装修、店内餐饮设施设备及转让费归上诉人孙桂兰所有，保证金抵���2015年4月10日至5月10日的租金，违约金不再支付。对其主张的该事实应承担举证责任，被上诉人钟永平仅申请了两位证人出庭作证，欲证实其主张的该事实，但上诉人孙桂兰也申请了两位证人出庭作证，双方提供的证人证言各执一词，而被上诉人钟永平又不能提供其他证据证明其主张，致其主张的事实真伪不明，依法应当承担举证不能的法律后果。同时，根据在案证据证明，上诉人孙桂兰与被上诉人钟霞在解除租赁协议时，双方签订有书面《解除合同协议》，对双方解除合同后的权利与义务进行了明确的约定。因此，被上诉人钟永平辩称双方就解除合同事宜达成一致意见而未签订书面协议与当事人的交易习惯也不相符。
被上诉人钟永平的辩称理由不能成立，本院依法不予支持。被上诉人陈华英与被上诉人钟永平系夫妻，本案产生的债务发生在其夫妻关系��续期间，系夫妻共同债务，依法应当承担共同清偿的义务。被上诉人钟霞在上诉人孙桂兰与被上诉人钟永平签订的《商店租赁合同》上以被上诉人钟永平保证人的名义签字，双方未约定保证方式，依法应当按照连带责任保证承担保证责任。双方未约定保证期间，按照法律规定，其保证期间应为6个月。根据《商店租赁合同》约定，对被上诉人钟永平欠付的2015年4月10日至5月10日的租金，应于2015年3月25日前支付，而上诉人孙桂兰于2015年10月30日才向人民法院起诉向被诉人钟霞主张权利，已经超过6个月的保证期间，故对被上诉人钟永平欠付的租金，被上诉人钟霞依法应免除保证责任。但对于被上诉人钟永平应当支付的违约金，被上诉人钟霞承担保证责任的期间应从被上诉人钟永平单方解除合同之日即2015年5月10日起开始计算，至上诉人孙桂兰于2015年10月30日向人���法院起诉向被上诉人钟霞主张权利时，尚未超过6个月，被上诉人钟霞对违约金依法应当承担连带清偿的保证责任。
被上诉人钟霞辩称上诉人孙桂兰与被上诉人钟永平对合同租金进行变更及解除合同，属对合同主要内容进行变更，未得到其书面同意，不应当再承担担保责任。本案中上诉人孙桂兰对被上诉人钟永平合同租金予以减少属于减轻债务人的债务，保证人依法仍应承担保证责任，按照法律规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。故被上诉人钟霞辩称不应当再承担担保责任的理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人孙桂兰的上诉理由成立，其上诉请求本院依法予以支持。原审判决认定事实不清，证据不足，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第二十六条、第三十一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、第三十条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，
判决如下：
一、撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2015）自流民初字第2892号民事判决；
二、被上诉人钟永平、陈华英于本判决生效之日起10日内向上诉人孙桂兰支付租金29000元；
三、被上诉人钟永平、陈华英于本判决生效之日起10日内向上诉人孙桂兰支付违约金20万元；
四、被上诉人钟霞对上述第三项载明的违约金20万元向上诉人孙桂��承担连带清偿责任，在其承担清偿责任后，有权向被上诉人钟永平追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2382.5元、诉讼保全费1770元，二审案件受理费4765元，共计8917.5元，由被上诉人钟永平、陈华英、钟霞负担。本判决为终审判决。
审 判 长 廖四春
审 判 员 周 勇
代理
审判员 曾 静
二〇一六年六月十六日
书 记 员 何 珊 来源：百度搜索“”