重庆市梁平县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0228民初2166号原告重庆韩惠物业服务有限公司，住所地：重庆市梁平县梁山街道尧湾巷12号，统一社会信用代码915002285634975322。法定代表人徐家余，该公司董事长。委托代理人薛家明，重庆渝豪律师事务所律师。被告王光全，男，1942年3月28日出生，汉族，重庆市梁平县人，住重庆市梁平县。被告王家茂，男，1972年10月23日出生，汉族，重庆市梁平县人，住重庆市梁平县。被告邓爱军，女，1977年10月26日出生，汉族，重庆市梁平县人，住重庆市梁平县。
原告重庆韩惠物业服务有限公司（以下简称韩惠公司）与被告王光全、王家茂、邓爱军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由
审判员伍安斌独任审判，于2016年6月16日公开开庭进行了审理。
原告委托代理人薛家明与被告王光全、王家茂到庭参加诉讼，被告邓爱军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩惠公司诉称：原告受金玉良苑小区开发商的委托，对金玉良苑小区进行前期物业服务。2013年9月5日，二被告与原告签订了《前期物业服务合同》。原告履行了合同约定的各项物业服务。被告入住小区后，仅交纳了2014年9月4日前的物业服务费，对2014年9月5日之后的物业服务费1981.4元、公摊水电费300元、电梯维修年检费333.33元，原告多次催收，被告至今未支付。物业服务费是原告正常进行物业服务、营造良好小区环境的保障。被告不交纳物业服务费，不但损害了原告的合法权益，更是影响了全体业主的共同利益，诉请判令二被告支付原告2014年9月5日至2016年5月5日的物业服务费、公摊水电费及电梯维修年检费2614.00元、违约金4705.00元，共计7319.00元。
被告王光全辩称：房屋是我的，我的儿子王家茂、儿媳邓爱军与我共同居住。如果不缴纳费用原告不给房屋钥匙，我没办法才缴纳了1年费用。我们有时有事情找物管公司找不到人。我们使用电梯有时电梯往下坠。物管公司值班的人不够，服务不到位。我们不愿意再与原告合作，要求重新签订合同，重新签订协议，我们就付物业服务费，对于违约金不承认。
被告王家茂辩称：我与邓爱军都是房屋使用人，不应作为被告。被告王光全是业主，物业服务费应由被告王光全缴纳。我们签订的协议未约定服务期限，按照合同约定缴费期限为1年，1年过后原告没来收费，合同已经到期，原告从未提出要继续为我们服务的请求，也没要我们继续缴费，合同到期了，应该终止协议。不同意原告方的诉讼请求。被告邓爱军未答辩。
经审理查明：2012年1月11日，重庆博美房地产开发有限公司作为梁平县育英街金玉良苑小区的建设单位，与原告韩惠公司签订《前期物业服务委托合同》，约定由原告韩惠公司对金玉良苑小区提供物业服务，韩惠公司提供服务的受益人为该小区的全体业主和物业使用人，服务期限暂定3年，自合同期限自2012年1月11日起至2015年1月11日止。被告王光全购买了梁平县梁山街道育英街105号金玉良苑4栋10-2住房，住房建筑面积为99.07平方米，于2013年9月5日接收房屋，被告王家茂、邓爱军系该房屋的共同使用人。2013年9月5日被告王家茂作为该房屋使用人代表与原告签订了《前期物业服务合同》，双方约定，原告为被告方提供物业服务，被告方向原告支付物业服务费（按建筑面积收费，标准为1.00元/月/㎡）、公摊水电费（每年180.00元）、电梯维修年检费（每年300.00元，后来调整为200.00元/年），并约定业主逾期缴纳物业服务费的按照每逾期一日加收千分之三的违约金，另对其他权利义务进行了约定。双方未对合同期限进行约定。合同签订后，原告履行了相关合同义务，三被告向原告交纳了2013年9月5日至2014年9月4日期间的物业服务费用。2015年1月11日以后，金玉良苑小区一直未成立业主委员会，原告继续对该小区进行物业服务，包括被告王光全在内的小区全部业主接受了原告的物业服务。被告方尚欠原告2014年9月5日至2016年5月5日止的物业服务费1981.40元（99.07㎡×1元/㎡/月×20个月），公摊水电费300.00元（15元/月×20个月）、电梯维修年检费333.33元（按200.00元/年计算，200元/年÷12个月×20个月）共计2614.73，原告向三被告催收无果，向本院提起诉讼，请求判决三被告支付物业服务费用2614.00及违约金4705.00元共计7319.00元。上述事实，有《前期物业服务合同》、《交房通知单》、当事人陈述等随案佐证，经过质证，足以认定。
本院认为，原告韩惠公司与被告方签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，形式和内容没有违反法律强制性规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定，业主对其建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。原告履行了相关合同义务，三被告作为受益人应按照约定向原告支付物业服务费、公摊水电费、电梯维修年检费。原告与房地产开发商签订的《前期物业服务合同》期限届满后，原告继续对该小区进行物业服务，包括被告王光全在内的小区全部业主及房屋使用人均接受了原告的物业服务，虽未签订书面协议，但双方形成了事实上的物业服务合同关系，依据等价有偿、诚实信用原则，被告方应向原告支付相应的对价，应参照《前期物业服务合同》的收费标准向原告支付对价。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，被告王家茂、邓爱军作为房屋共同使用人，应与被告王光全共同承担本案法律责任。被告方提出要原告方成立业主委员会重新签订物业服务合同，涉及小区全体业主的利益，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同做出决定或者协商解决。被告方认为原告在提供物业管理服务过程中存在瑕疵或者违约行为，可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定向原告主张权利，但不能作为其拒绝交纳物业服务费的理由。对被告方的辩解意见，本院不予采纳。原告作为物业服务企业，应为业主提供良好的、全面的物业服务，工作力求规范、透明、公正、优质。原告请求三被告支付物业服务费2614.00元，于法有据，本院予以支持。原告请求按每日千分之三的标准违约金计算违约金，
本院认为该标准过高，应以欠费金额为基数按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至付清之日止确定违约金为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告王光全、王家茂、邓爱军向原告重庆韩惠物业服务有限公司支付物业服务费2614.00元及违约金（自欠款之日起以欠费金额为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至付清之日止），限本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告重庆韩惠物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告王光全、王家茂、邓爱军负担。本判决为终审判决。
审判员 伍安斌
二〇一六年六月十六日
书记员 吴 丹 来自：