河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫民终101号
上诉人（原审被告）：张琳，女。
委托代理人：王秀艺，河南师大方正律师事务所律师。
委托代理人：周国相，河南师大方正律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：韩海珏，女。
委托代理人：穆非，河南千典律师事务所律师。
原审
第三人：新乡市盛润房地产开发有限公司。住所地：新乡市和平北路31号。
法定代表人：王润杰，该公司总经理。
委托代理人：高长生，河南维和律师事务所律师。
原审
第三人：王润杰，男。
委托代理人：邢凤仙，女，系王润杰之妻。
原审
第三人：邢凤仙，基本情况同上。上诉人张琳与被上诉人韩海珏、原审第三人新乡市盛润房地产开发有限公司（以下简称盛润公司）、王润杰、邢凤仙执行异议之诉，韩海珏于2015年6月30日起诉至河南省新乡市中级人民法院（以下简称原审法院），请求判令：人民法院停止对盛润盛世年华一期6#座东1单元4层中户房屋的执行，确认该房屋归韩海珏所有，诉讼费用由张琳承担。原审法院于2015年11月9日作出（2015）新中民五初字第28号民事判决，张琳不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年5月4日公开开庭审理了本案。张琳的委托代理人周国相，韩海珏的委托代理人穆非，盛润公司的委托代理人高长生，邢凤仙本人并作为王润杰之委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审
经审理查明：2008年5月16日，韩海珏与盛润公司签订楼宇认购书，约定韩海珏认购盛润公司开发的盛世年华一期6#座东1单元4层中户房屋一套，暂定面积44.66平方米，每平方米1791元，总价80017元。首期楼款80017元须于签订协议时一次性付清。付款违约责任：A、韩海珏签订认购书后，须按规定时间交纳首期楼款，否则视为违约，本认购书作废，定金不予退还，所认购房屋由盛润公司另行销售；B、韩海珏签订认购书后，如不能按期交款，韩海珏所购楼宇不再享受优惠价，全部房款按定价执行，超过一个月仍不能交款，则视为违约，盛润公司有权作韩海珏放弃处理，本认购书作废，韩海珏所付房款的10%作为违约金向盛润公司承担责任（除定金外），该物业由盛润公司收回，另行销售。盛润公司与韩海珏签订本认购书时，韩海珏已知悉盛润公司开发的项目是在政府允许边开工边办理相关手续的情况下进行的，如因盛润公司的原因导致本认购书无效或者被撤销解除的，盛润公司赔偿韩海珏的损失范围，仅为银行同期存款利息。本认购书未约定事项，双方在正式签订《商品房买卖合同》中确定。认购书签订当天，韩海珏向盛润公司交纳房款76380元、燃气初装费2500元、地温空调初装费5116元。2012年4月20日向物业公司交纳出入证工本费、垃圾清运费、装修管理费合计127元。2012年4月23日，韩海珏向盛润公司交纳房款3637.30元，空调初装费243.20元。之后，韩海珏装修入住涉案房屋。另查明，张琳因与盛润公司、王润杰、邢凤仙民间借贷纠纷诉至原审法院，原审法院于2014年4月22日作出（2013）新中民一初字第38号民事判决。该案审理期间，张琳申请财产保全，原审法院作出（2013）新中民一初字第38号民事裁定。根据该裁定，原审法院于2013年9月份查封了盛润公司名下包括案涉房屋在内的部分房产。韩海珏提出异议，原审法院于2015年6月4日作出（2015）新中执异字第14号执行裁定，驳回了韩海珏的异议。韩海珏于2015年6月18日收到该裁定后，于2015年6月30日向原审法院提起执行异议之诉。再查明，盛润公司开发的盛世年华6号楼的商品房预（销）售许可证［新房预（销）许字第2010112号］于2010年5月14日颁发。原审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”韩海珏与盛润公司于2008年5月16日签订楼宇认购书，约定由韩海珏认购“盛世年华”一期6#座东单元4层中户的房屋。该认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且盛润公司已经按照约定收受了全部购房款。因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同。双方在签订该认购书时，盛润公司虽未取得商品房预售许可证，但在本案起诉前，盛润公司已经取得预售许可证，因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，该认购书应认定为有效。涉案房屋在原审法院查封前已经交付韩海珏居住使用，且张琳未提供证据证明韩海珏名下有其他用于居住的房屋。据此，韩海珏关于停止执行涉案房屋的主张，符合上述司法解释规定的条件，应予以支持。另，因韩海珏已经足额支付购房款，并合法占有涉案房屋，因此，对于韩海珏要求确认该房屋归其所有的诉讼请求，本院予以支持。综上，原审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：
一、停止对盛润公司开发的盛润盛世年华一期6#座东1单元4层中户房屋的执行；
二、确认盛润公司开发的盛润盛世年华一期6#座东1单元4层中户房屋归韩海珏所有。案件受理费100元，由张琳负担。张琳上诉称：
一、一审判决认定韩海珏购买涉案房产，属于认定事实错误。韩海珏无充分证据证明其于2008年5月16日认购该房。1、韩海珏所举证的认购书，没有相应证据能够证明其真实性，不能排除第三人盛润公司为转移财产、逃避执行与韩海珏恶意串通伪造认购书的可能性。2、该认购书与韩海珏长期不办理合法购房手续的事实相矛盾，韩海珏长达七年多未就该房签订正式购房合同，没有办理备案登记，更没有进行产权登记，这与正常人购房的做法完全不一致，证明了韩海珏不关心该房产权，对该房不享有利益。3、该认购书所约定的价格明显不合理，远远低于市场价格。4、该认购书明确载明了作废条件，作废条件早已具备，该认购书依据约定和法律规定已作废、失效，一审判决依据一份作废的认购书认定事实明显错误。
二、一审判决适用法律错误。1、一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条支持韩海珏请求，属于适用法律错误。适用该条规定的前提条件之一是“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，本案的认购书既不合法也是无效的。2、一审判决依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二、五条，认定认购书为商品房买卖合同且有效，属于适用法律错误。该规定仅应适用于商品房买卖合同纠纷案件，处理买卖双方的关系；而本案不是商品房买卖合同纠纷，处理的也不是买卖双方的关系，而是处理张琳对查封房产的执行权利与韩海珏对认购房产的期待权利之间的关系，不应当适用该规定。综上，张琳认为一审判决明显不公，损害了张琳的利益，将造成任何人都可以对法院查封资产伪造手续进行转移、逃避执行的恶果，请求二审依法驳回韩海珏的诉讼请求。韩海珏答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。1、韩海珏与盛润公司签订的楼宇认购书，约定了韩海珏认购的是“盛世年华”一期6#座东单元4楼中户的房屋，面积44.6平方米，每平方米1791元，总价80017元，交付房屋标准及期限、违约责任、质量与保修等条款都有相应的约定。该认购书内容已具备商品房买卖合同的主要内容，是双方真实意思表示，应为有效合同。韩海珏的购房款已全部交清，且在2012年4月份就已经装修入住至今，盛润公司也在诉讼前取得了商品房预售许可证。2、韩海珏原审提供了房款收据、电视费、空调使用费等足以证明韩海珏是买房人且已入住的事实，张琳称韩海珏与盛润公司恶意串通伪造认购书没有事实依据，应承担举证义务。3、韩海珏之所以没有办理房产证，是因为其在购买该房屋时，盛润公司的预售许可证没有办下来；在房屋交付时由于盛润公司的原因无法为韩海珏办理房产登记手续，韩海珏又急需住房，不得已才装修入住，但韩海珏多年来一直在要求盛润公司为其办理房产登记手续，盛润公司迟迟不给办理也不说明原因，直到2015年韩海珏才知道自己的房屋被法院查封的事实，韩海珏并不存在过错，张琳称韩海珏不关心该房屋没有事实依据。4、张琳所称价格不合理没有事实依据。韩海珏在购房时的2008年市场房屋均价为每平方米2000元左右，加之盛润公司当时没有预售许可证，所以每平方米1791元属于合理售价。综上，原审依据以上事实认定韩海珏与盛润公司签订了书面的购房合同，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条支持韩海珏请求正确，请求二审驳回上诉，维持原判。盛润公司陈述称：盛润公司与韩海珏签订合同的时间是2008年5月16日，法院查封是2013年9月，盛润公司获得房屋预售许可证的时间是2010年5月14日，即在法院查封之前盛润公司与韩海珏已经签订了合法有效的书面买卖合同。韩海珏于2012年办理装修入住，人民法院查封涉案房屋是2013年，之间仅间隔一年，并不存在张琳所称韩海珏在长达七年时间内不要求办理房产证的事实。盛润公司未与韩海珏办理房屋过户手续是违约的问题，但并不违法；原审认定事实、适用法律正确。建议二审驳回张琳的上诉请求。王润杰、邢凤仙同意盛润公司的意见。根据各方当事人的上诉、答辩、陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：韩海珏的执行异议及确认房屋所有权之诉有无事实和法律依据？本院经审理，除对一审查明的事实予以确认外，另查明：对韩海珏是否还有其他房产，韩海珏自称仅有涉案一套房产；张琳二审称：去房管局查了，没查到韩海珏在房管局登记有其他房产。
本院认为：关于韩海珏的执行异议及确认房屋所有权之诉有无事实和法律依据的问题。韩海珏认为法院查封的房屋是其已购买且已实际居住的房屋，张琳认为韩海珏未签订房屋买卖合同，不属于买房人，无权提起执行异议。
本院认为，应根据本案客观情况综合判定韩海珏是否买房人及房屋所有权人。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”韩海珏与盛润公司签订认购书时，盛润公司尚未取得预售许可证，但在本案起诉前，盛润公司已经取得预售许可证；该认购书内容包括房屋的具体座落以区别于其他房屋；还包括房屋价格、交付方式、违约责任等条款，具备了房屋买卖合同的基本要素，后韩海珏交付了全部房款，盛润公司交付房屋，韩海珏装修入住，双方支付价款、交付房屋的行为均属履行房屋买卖合同的行为；韩海珏购买房屋的单价为每平方米1791元，在盛润公司尚未办理预售许可证的情况下，韩海珏购房风险较大，房价比市场价略低也符合常理，并不属于明显低于合理价格的范畴；故盛润公司与韩海珏之间存在合法的房屋买卖合同关系，双方签订的楼宇认购书系合法的房屋买卖合同，张琳主张韩海珏不属于买房人、韩海珏与盛润公司恶意串通的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因张琳并未提交证据证明韩海珏名下还有其他房产，买房人主观上是否怠于行使权利并非认定房地产开发企业名下的商品房执行异议之诉的要件，故原审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决韩海珏执行异议成立，确认盛润盛世年华一期6#座东1单元4层中户房屋归韩海珏所有并无不当，本院予以维持。综上所述，张琳的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由张琳承担。本判决为终审判决。
审 判 长 贺小丽
代理
审判员 吕 强
代理
审判员 张俊宇
二〇一六年六月十六日
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