湖北省黄冈市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）鄂11执异4号案外人梁玉蓉。委托代理人占传德，律师。委托代理人胡建峰，律师。申请执行人杜佐雄。委托代理人孙金玲，律师。委托代理人吴金元。被执行人武汉治历置业集团有限公司。法定代表人朱宏彬。被执行人湖北治历实业有限责任公司。法定代表人朱宏彬。上述二被执行人委托代理人姚亿如，律师。被执行人徐才礼。被执行人朱宏彬。本院在执行杜佐雄与武汉治历置业集团有限公司（以下简称武汉治历公司）、湖北治历实业有限责任公司（以下简称湖北治历公司）、徐才礼、朱宏彬民间借贷纠纷一案中，案外人梁玉蓉于2016年4月20日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人梁玉蓉称：湖北治历公司与梁玉蓉签订《武汉市商品房买卖合同》，约定湖北治历公司将位于武汉市东湖新技术开发区虎泉街319号吴家湾-御院3栋2单元26层1室和3栋2单元26层2室房产出售给梁玉蓉，梁玉蓉已于2015年4月24日向湖北治历公司支付了全部房款；2015年12月16日，湖北治历公司将房屋交付给梁玉蓉，梁玉蓉并将房屋2015年11月12日至2016年11月11日的物业管理费交给小区物业公司武汉华凯物业管理有限公司。因为梁玉蓉在房屋被法院查封之前已支付了房屋全部价款并实际占有了房屋，虽然没有办理过户登记手续，但本身没有过错，故请求法院撤销（2016）鄂11执10号执行裁定书，并确认梁玉蓉对该房屋有优先权。案外人梁玉蓉为支持其异议请求，向本院提交了以下证据：第一组证据：武汉市商品房买卖合同、委托支付函、收据、借支单、银行付款凭证等，拟证明梁玉蓉于本次查封前已购买本案争议的房屋并且按照合同约定支付了全部价款；第二组证据：湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书、交房结算清单、入伙资格证明、业主房屋验收表、业主物品领用登记表、告知书、业主登记表、物业费收据，拟证明湖北治历公司已将房屋交付给梁玉蓉，梁玉蓉已实际占有了查封房产。经质证，杜佐雄对梁玉蓉提交的第一组证据的真实性有异议，认为购房合同上没有合同编号和签订合同的具体日期及法定代表人签名，没有付房款的时间，合同上只有湖北治历公司的合同专用章；购房合同约定，出卖方（湖北治历公司）应当在2014年12月30日前将房屋交付给梁玉蓉，而梁玉蓉提供付房款的时间为2015年4月24日，这不符合常理；购房合同约定，梁玉蓉应将全部房价款支付到湖北治历公司新建商品房预售资金监管账号，而梁玉蓉却未将购房款存入监管账户；至于朱宏彬是向谁出具的《借支单》跟本案没有直接的关系；委托支付函没有签订具体日期。杜佐雄对梁玉蓉提交的第二组证据，认为与本案没有关联性，其申请法院查封的时候，梁玉蓉没有到相关机关办理房屋买卖登记备案手续。
本院认为，梁玉蓉提交的第一组证据中，其提交的合同没有签订日期，同时购房合同约定，梁玉蓉应将全部房价款支付到湖北治历公司新建商品房预售资金监管账号，故本院对该第一组证据不予采信；对梁玉蓉提交的第二组证据，交房结算清单、业主房屋验收表、业主物品领用登记表、业主告知书日期为2015年12月16日，该时间在人民法院查封之后，该组证据不能证明其于人民法院查封前已实际占有，故本院对该第二组证据亦不予采信。
本院查明，杜佐雄与武汉治历公司、湖北治历公司、徐才礼、朱宏彬民间借贷纠纷一案，本院依据杜佐雄的财产保全申请，于2015年4月30日作出（2014）鄂黄冈中民二初字第00053号民事裁定书：查封湖北治历公司位于武汉市东湖新技术开发区虎泉街319号吴家湾-御院121套房产。同年11月21日，本院作出（2015）鄂黄冈中民二初字第00053号民事判决：1、武汉治历公司偿还杜佐雄借款本金27043700元及利息7122600元、律师费550000元；2、湖北治历公司、朱宏彬对本判决第一项债务本息、律师费承担连带清偿责任；徐才礼在3000万元范围内对本判决第一项债务本息、律师费承担连带清偿责任。湖北治历公司、徐才礼、朱宏彬承担上述责任后，有权向武汉治历公司追偿；3、驳回杜佐雄的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，因上述被执行人未履行相应的法律义务，申请执行人杜佐雄提出执行申请。该案进入执行程序后，本院于2016年4月13日作出（2016）鄂11执10号执行裁定书：评估、拍卖被执行人湖北治历公司位于武汉市东湖新技术开发区虎泉街319号吴家湾-御院85套房产（内容包括3栋2单元26层1室、3栋2单元26层2室2套房产）。
本院认为，人民法院在执行程序中，对被执行人已经被查封、扣押的财产，应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施，但不得侵害案外人的财产利益。案外人主张争议标的物被法院查封之前已支付了房屋全部价款并实际占有了房屋，请求排除执行的，须满足以下要件：1、在人民法院查封前已签订合法有效的房屋买卖合同；2、在人民法院查封前已合法占有该房屋；3、已全部支付价款或已支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。梁玉蓉提交的合同没有签订日期，不能证明其于人民法院查封之前签订该合同。其提交的入伙资格证明、业主登记表均无时间记载，交房结算清单、业主房屋验收表日期、业主物品领用登记表、业主告知书为2015年12月16日，该时间在人民法院查封之后，该组证据不能证明其于人民法院查封前已实际占有。故梁玉蓉提交的证据不能证明其于人民法院查封前已与湖北治历公司签订合法房屋买卖合同，也不能证明其于人民法院查封前已实际合法占有该房产，其主张排除执行不符合法定要件，异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，
裁定如下：驳回案外人梁玉蓉的异议。如对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 易 俊
审判员 龚世荣
审判员 张 华
二〇一六年六月十六日
书记员 熊 静 关注微信公众号“”