湖南省南县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0921民初516号原告南县住房和城乡建设局。住所地为南县南洲镇人民北路。
法定代表人：章希，该局局长。委托代理人符燕平，女，南县人民政府法制办办公室副主任，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代为收取法律文书。委托代理人刘卫斌，湖南跃海律师事务所律师，代理权限为一般诉讼代理。被告中国人民银行南县支行。住所地为南县南洲镇人民路。
法定代表人：王柏林，系该行行长。委托代理人姚喜云，南县南洲法律服务所法律服务工作者，代理权限为一般诉讼代理，代签法律文书。
原告南县住房和城乡建设局与被告中国人民银行南县支行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，2016年5月12日依法适用简易程序由
代理
审判员江义知独任审理，代理
书记员陈旋担任庭审记录，公开开庭进行第一次审理。于2016年5月24日依法转为普通程序，组成由
审判员付海鹰担任
审判长、
代理
审判员江义知、
人民陪审员蒋国荣参加的合议庭，
书记员刘波担任庭审记录，公开开庭进行了第二次审理。
原告南县住房和城乡建设局的委托代理人符燕平、刘卫斌与被告中国人民银行南县支行的法定代表人王柏林及其委托代理人姚喜云两次庭审均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告南县住房和城乡建设局诉称，2000年7月10日，原南县房改办与被告根据益阳财苑有限责任会计师事务所的益财会师评字（2000）5号资产评估报告及南县人民政府县长办公会议纪要（2000）20号，双方订立了《房地产处置协议》，同年7月11日原告向被告支付了140万元的购房款。被告在收取原告的购房款后，在房屋资产的移交中，没有按照益财会师评字（2000）5号资产评估报告将金店房屋交给原告，而是将金店房屋擅自转卖给了彭秋良，被告在2001年1月1日还为彭秋良办理了房屋转移登记手续，现该金店房屋已登记在彭秋良的名下。2003年8月20日，原南县房改办的住房公积金管理职能和部分人员上收，房改职能和部分人员及债权债务、资产由原告南县住房和建设局进行接管，该职能后划入南县住房和建设局。因接管过程中具体问题的影响，当时没有发现被告未将金店房屋交给原告，更没发现被告一房二卖的欺诈行为，在2015年益阳市纪委办案中才发现被告的这一行为，并将被告的这一行为通知原告。原告认为被告违反协议的约定，擅自将已出售给了原告的金店房屋又转卖他人，其行为已构成欺诈。被告的行为严重损害了原告的合法权益，同时也造成了原告一定的经济损失。故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告的金店购买协议，并要求被告退还金店的购房款25515元；2、被告承担付清原告购房款之日止的利息34292.16元；3、被告赔偿原告损失121361.2元；4、被告承担诉讼费。
被告中国人民银行南县支行辩称，原告诉状中所陈述不属实，与其说被告一房二卖，不如说是原告贼喊捉贼。出现一房二卖的情况是原告移花接木的行为，与被告无关。被告没有与彭秋良签订任何合同，反而彭秋良办理房屋过户手续都是原告方工作人员办理的。原告提出解除金店合同，退还购房款，但被告并没有收取彭秋良购房款，被告只收取了原告的购房款，也没有一房二卖的行为，不存在退还购房款更不存在房款利息计算及后续原告所要求的损害赔偿。根据生活常识，这么多年来房屋都在公众地点，房屋不由原告使用且房屋不在其名下，原告十多年来不知情，这不符合逻辑。本案已超过诉讼时效。原告南县住房和城乡建设局就其诉讼主张向本院递交了如下证据：1、原告组织机构代码证、法定代表人身份证明书复印件，旨在证明原告诉讼主体资格。2、南县机构编制委员会文件[南编发（2003）8号]、南县人民政府县长办公会议纪要[（2003）33号]，旨在证明原南县房改办于2003年撤销，其职能并入南县建设局的事实。3、中共南县县委文件[南发（2010）12号]，旨在证明原南县建设局在2010年11月1日机构改革后，组建南县住房和城乡建设局，不再保留南县建设局的事实。4、《房地产处置协议》，旨在证明原告于2000年7月10日以140万元的价格购买了被告座落在南洲镇南华北路的原有大院的事实；另旨在证明原告购买的资产为益阳财苑有限责任会计师事务所财会师评字（2000）5号资产评估报告中所明确的资产。5、中国建设银行电汇凭证，旨在证明原告根据《房地产处置协议》将购房款已支付给被告的事实。6、南县人民政府县长办公会议纪要[（2000）20号]，旨在证明南县人民政府同意原告购买被告的资产的事实。7、益财会师评字（2000）5号报告，旨在证明被告出售给原告的房产中包括了金店房屋在内的事实。8、土地房产过户登记资料，旨在证明被告未将原告已购买的金店房屋交给原告的事实。9、情况说明，旨在证明在2015年3月原告在益阳市纪委调查被告的工作人员易炯时才知道被告并没有将原告已购买了的金店门面交给原告，而是又将金店门面出售给了彭秋良的事实。10、彭秋良的土地、房产过户登记资料，旨在证明被告将已出售给原告的金店门面又出售给彭秋良，并且已为彭秋良办理了国土、房产登记手续的事实。11、城镇基准地价文件，旨在证明现在彭秋良房屋所占的土地为2389元每平方米的事实。12、国有土地使用权出让合同、国有土地转让审批表，旨在证明被告将已经出售给住建局的房屋又卖给了彭秋良。13、收款收据、明细账复印件，证明目的同证据12。被告中国人民银行南县支行对原告南县住房和城乡建设局所举证据质证如下：对证据1、2、3、6、7的“三性”无异议。对证据4、5的真实性、合法性无异议，关联性有异议；房屋评估价是181.4万元，但其实际出价是140万元，根据比例按评估价算出应该是19691.84元，而不是原告所请求的25515元。对证据8中《国有土地使用出让合同》的真实性、合法性无异议，证明目的、关联性有异议，《国有土地转让审批表》中加了50.8平方米特别说明了被告已经将金店门面交付给了原告。转让时间是5年。《房屋权属登记申报审批表》的“三性”无异议。证据9的来源、真实性无异议，证明金店已经交付原告。被告在2003年出具的一份说明与客观事实不相符。该份证据的证明目的与事实不相符，本案已超过诉讼时效。证据10中《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权证》与原告证明目的相违背，土地的出售人是南县国土管理局，并非被告。合同中没有被告任何签名，与被告无关。《房屋权属登记申报审批表》办理的代理人是卢俊琪，卢俊琪可能是彭秋良的姐夫，而且卢俊琪是房改办的工作人员，金店门面不是被告卖给彭秋良，而是原告自己出售的。对证据11的真实性无异议，关联性有异议，这个文件只有普遍的约束力，没有具体的约束力。该文件是2012年的，不适应于2000年至2005年的地价，该文件与本案无关。对证据12的真实性有异议，原告不能提供原件，未说明证据来源，关联性有异议，转让审批表审批面积与实际面积不相符，房屋受让人有10个之多与事实不符，且彭秋良的签名有伪造的嫌疑。对证据13的“三性”有异议，未提供原件，时间上有问题，签名也有补加的嫌疑，且收款收据上的出具证言的证人应当出庭接受质询。本院对原告南县住房和城乡建设局所举证据认证如下：对证据1、2、3、4、5、6、7的“三性”予以认定。对证据8的真实性、合法性予以认定，但该证据无法证实被告未将原告已购买的金店房屋交付给原告。对证据9的真实性、合法性予以认定，但易炯所述内容不能印证原告的举证的目的，并且诉争房屋由彭秋良使用多年，原告于2015年3月才知晓金店房屋没有交付，这不符合常理，故该份证据不能达到原告的证明目的。对证据10的真实性、合法性予以认定，但该份证据并没有显示土地转让人、房屋出售人是被告，也没有被告的任何签署，故无法达到原告的证明目的。证据11，符合证据的“三性”要求，在本案中可做参考。证据12，由于原告没有提供原件核对，且无法证明其合法来源，并内容有涂改，所载土地面积、用途与诉争标的物的面积、用途不符，故本院对该份证据不予采信。证据13，因该份证据中“明细账”及“收款收据”中载明的“旧屋收入”没有其他证据佐证其就是涉案金店门面的购房款，且“收款收据”复印件上的备注及收款人签名在“收款收据”原件上均没有，“收款收据”复印件上备注的内容是事后添加，相关证人并没有出庭证实该笔款项是购买涉诉房屋的房款，故该份证据不能达到其证明目的。被告中国人民银行南县支行向本院提交如下证据：1、组织机构代码证复印件，旨在证明被告诉讼主体资格。2、土地转让审批表及相关资料，旨在证明原告为彭秋良办理土地使用权出让的事实（期限是5年）。3、房屋权属登记申报审批表，旨在证明原告为彭秋良办理房屋产权过户事实。4、收款收据，旨在证明原告所提交的证据13上的证言是后来补加的。原告南县住房和建设局对被告中国人民银行南县支行所提交的证据发表如下质证意见：证据1“三性”无异议。证据2、3“三性”无异议，证明目的有异议，土地转让审批表上注明转让只有173.58平方米，被告将剩余的50.08平方转让给了彭秋良。卢俊琪虽是房改局的工作人员，但并不是房屋买卖的经办人。证据2证明了原、被告双方于2000年7月10日签订了处置协议，但2000年12月29日被告又与彭秋良签订了转让合同，将50.08平方米出让给了彭秋良，更加证明了被告并没有移交房屋给原告。对证据4的真实性、内容无异议，收款收据上的证人证言确实是后来加上去的，是对收款收据进行说明。本院对被告中国人民银行南县支行所举证据认证如下：对证据1、4的“三性”予以认定。证据2，2000年12月29日所签订的《国有土地使用权出让合同》的合同相对方是南县国土管理局与南县房改办、彭秋良，《国有土地转让审批表》显示国有土地使用权证申请主体是南县房改办，且《国有土地转让审批表》未提供原件，未证明其来源，不能直接证明是否是原告为彭秋良办理土地使用权证，故不能达到被告的证明目的。证据3，《房屋权属登记申报审批表》显示的申请人分别是彭秋良、南县房改办，代理人均是卢俊琪，而卢俊琪系南县房改办工作人员，故对该证据的“三性”予以认定。
经审理查明：2000年7月10日，南县住房制度改革领导小组办公室（简称南县房改办）与被告中国人民银行南县支行签订《房地产处置协议》，该协议载明，“根据益阳财苑有限责任会计师事务所益财会师字[2000]5号资产评估报告及南县人民政府县长办公会议纪要[2000]20号，双方就处置价款、税费等问题订立如下协议，中国人民银行南县支行将坐落于南洲镇南华北路的原有大院（含综合办公楼、宿舍及附属设施和土地使用权）整体处置给南县房改办，中国人民银行南县支行净得价款为人民币1400000元整（评估价为1814000元）。……”益阳财苑有限责任会计师事务所出具的益财会师评字[2000]5号资产评估报告，对上述协议中的资产评估价格是1814821元（固定资产884742元＋930079元），其中诉争标的物金店房屋评估价为25515元。2000年7月11日南县房改办向被告方支付了140万元的购房款。另查明，2001年3月1日，南县房地产管理局颁发南房权证南洲镇字第103**号所有权证书，涉诉金店房屋的所有权人为彭秋良。相关房屋权属登记申报审批表载明，申请人为彭秋良，代理人为卢俊琪，当日卢俊琪亦作为南县房改办的代理人为南县房改办办理房地产处置协议中其他部分房产的转移手续。再查明，2003年8月20日南县机构编制委员会撤销了南县住房制度改革领导小组办公室，将有关住房制度的管理职能划入县建设局，县建设局增设住房制度改革管理股，履行房改管理职能。
本院认为，南县房改办与被告中国人民银行南县支行签订的《房地产处置协议》系双方真实意思表示，相关房地产处置是经过了南县人民政府县长办公会议决议的。依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。现南县房改办已被吸收并入南县住房和建设局，故南县房改办就合同所有的权利义务由南县住房和建设局概括继受。本案中合同所涉标的物为不动产，而非动产，是否交付一目了然，合同已签订多年、标的物由案外人占有使用、拥有多年，故举证责任进行转移，应由原告提供证据证明被告未履行合同义务并有“一房二卖”行为，但所举证据不足以证明被告有上述行为即被告未向原告交付房屋并将房屋卖与案外人而导致诉争房屋登记在案外人名下，难以证明被告有根本性违约行为，故对原告南县住房和建设局的诉讼请求，本院不予支持。另即使被告有根本违约行为，因原告所提出的诉求亦是一种债权请求权，应适用诉讼时效。经查，本案中案外人彭秋良于2001年3月1日取得涉诉房屋产权证，并原、被告双方均表示涉诉房屋一直是由彭秋良在占有与使用，而涉诉房屋与原告方所有的其他房屋相邻，且处于公众视野之内，故原告方主张其对房屋的所有人情况、未交付不知情，不符合生活常识，原告应在其知道、应当知道权利被侵害之日（至迟应在2001年3月1日）起2年内提出相关主张，且原告方无证据证实其具有诉讼时效中断、中止情形，故依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，本案已过诉讼时效，故对于被告中国人民银行南县支行提出的诉讼时效抗辩，本院予以采纳，对原告的诉求亦不支持。综上，为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：驳回原告南县住房和城乡建设局的诉讼请求。案件受理费3920元，由原告南县住房和城乡建设局承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。（此页无正文）
审 判 长 付海鹰
代理
审判员 江义知
人民陪审员 蒋国荣
二〇一六年六月十六日
书 记 员 刘 波代理
书记员 陈 旋附：本案适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 关注微信公众号“”