重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终2557号上诉人（原审原告）赵豪云。上诉人（原审原告）赵群娥。上列二上诉人的委托代理人柳松，湖南阳邵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）徐强。委托代理人幸治东，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。上诉人赵豪云、赵群娥与被上诉人徐强房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年12月11日作出（2015）渝北法民初字第15320号民事判决，上诉人赵豪云、赵群娥对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人赵豪云、赵群娥的委托代理人柳松、被上诉人徐强的委托代理人幸治东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院
经审理查明：位于重庆市渝北区双龙湖街道兰溪大道12号附4号盛景天下3幢1-11号房屋系二原告所有。2014年6月10日，原、被告签订《商铺租赁合同》。合同约定：原告将上述房屋出租给被告，房屋建筑面积120平方米；租赁期限为2014年9月15日至2021年9月14日；原告交付该房屋时，被告应向原告支付租赁保证金10000元；第一年租金共计69600元，以后每年按上一年度所实缴的租金金额增加15%；租金每半年支付一次，逾期支付的，原告有权从欠缴之日起，每日按拖欠租金金额的0.3%收取滞纳金；租赁期间，被告使用房屋所产生的水、电、气、物管、通讯等一切费用、房屋和设备日常维修由被告承担；被告逾期不支付租金累计超过30日的，合同任一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应按照每月租金的5倍支付违约金；租赁期间，被告中途擅自退租的，应向原告支付1个月房租作为赔偿，该费用原告可以从保证金中扣除，不足部分由被告另行支付。上述合同签订后，被告按约定支付原告保证金10000元。租赁期间，被告足额支付了2015年3月14日之前的租金。2015年3月15日之后，被告支付了租金20000元。2015年8月15日，原告赵豪云与被告的委托代理人李某（又名李勇）形成《说明》一份，内容为：“今甲乙双方就盛景天下3栋1-11号房屋租赁合同，因乙方徐强自愿放弃租赁协议，不再租约，于2015年8月15日解除合同，愿有1万元保证金用于抵扣所欠房屋租金和水、电、气、物管费用……”。另查明，被告租赁房屋期间，原告共代其垫付水、电、气、物管费用8363元。其中，除2015年5月的电费868.75元、2015年6月的电费169元的发票开具时间在2015年8月15日之前外，其余包括2015年7月的电费361元、水费11元、气费6579元的发票开具时间、物管费374元的收据开具时间均为2015年8月16日或2015年8月17日。庭审中，被告申请证人李某出庭作证。证人李某陈述：2015年8月15日，证人受被告的委托，将租赁合同、水、电、气卡拿至原告指定的地点，被告在此之前告知证人其有10000元保证金在原告处，而被告尚欠原告几千元钱，证人本以为原告还要退被告钱，与原告见面后，证人让原告与被告打电话联系，他们在电话里谈好后，原告与证人共同形成了《说明》。原、被告对证人证言均无异议。被告陈述：1、被告于2015年5月已搬走，并将钥匙交给了原告，只是没有将水、电、气卡交给原告；2、本案是双方协商解除合同；3、原、被告在2015年8月15日协商的时候是把租金、水、电、气及物管费综合起来计算的，并没有明确各部分分别抵扣多少钱。原告陈述：1、被告5月份没有搬走，也没有说过要搬走；2、本案系被告擅自退租；3、原告在2015年8月15日签订《说明》时是愿意用10000元保证金抵扣相关费用的，但当时并没有计算水、电、气及物管费是多少元，后来原告实际交了水、电、气、物管费后，发现保证金不足以抵扣租金及前述费用，故提起本案诉讼。一审法院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。2015年8月15日，原、被告形成《说明》一份，明确约定租赁合同于该日解除。原告认为合同解除的原因是被告擅自退租，并据此要求被告支付违约金5800元，但由《说明》的内容可知，解除租赁合同虽系被告先提出，但原告对此亦表示同意。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同，因此，本院认定《商铺租赁合同》系双方协商解除，对于原告要求被告支付擅自退租违约金5800元的诉讼请求，本院不予支持。原告认为被告拖欠租金9000元，水、电、气及物管费8363元，扣除保证金10000元后，被告还应支付7363元，对此，
本院认为，原、被告在《说明》中明确约定用被告已缴纳的10000元保证金抵扣所欠房屋租金和水、电、气、物管费用，原告在庭审中亦认可其在签订《说明》的时候同意该抵扣方式，只是当时并没有算水、电、气及物管费是多少，后来实际交了前述费用后发现不足以抵扣，所以才提起本案诉讼。由此可知，该《说明》是原、被告真实意思表示，双方已对用保证金抵扣租金及水、电、气、物管费，抵扣后该部分债权债务全部结清进行了明确，其内容是双方对各自的权利、义务进行确认或放弃所形成的结果，对原、被告双方均具有约束力。现原告要求被告支付7363元的诉讼请求与该《说明》的内容相矛盾，本院对其该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付拖欠租金的滞纳金4050元及违约金29000元的诉讼请求，如前所述，由于被告不应再支付原告租金，双方在《说明》中亦未约定被告需支付原告拖欠租金的滞纳金及违约金，因此，本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：驳回原告赵豪云、赵群娥的诉讼请求。案件受理费1180元，减半收取590元，由原告赵豪云、赵群娥负担。
上诉人赵豪云、赵群娥不服一审判决，向本院提起上诉称：一审认定本案中的2015年8月15日签订的《说明》是终止双方的房屋租赁合同，同时认定该《说明》中的保证金是对全部拖欠租金及水、电、气、物管等费用的冲抵这一点是不客观的，《说明》本身也只是提到了冲抵，并没有明确指出如何冲抵，冲抵多少，且《说明》本身侧重于终止房屋租赁合同，并没有明确保证金是可以用来冲抵全部应当由被上诉人承担的费用；一审中认定该《说明》系双方真实意思表示也是不客观的，该《说明》并不是被上诉人本人签署的，是由其朋友李勇代签，被上诉人隐瞒了天然气的巨额欠款和滞纳金事实，故《说明》根本不是上诉人的全部真实意思表示等。请求撤销原判，依法判决支持上诉人的诉讼请求，即由被上诉人向上诉人支付应当由被上诉人承担的房屋租金及水、电、气、物管等费用的差额部分7363元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人徐强答辩称：请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求，一、二审诉讼费由上诉人负担。租赁关系存在，解除租赁关系是双方的真实意思表示，同意了被上诉人在经营中经营状况不好需要解除，东西都在5月份就搬走了，8月份被上诉人来结算，将之前的所有费用是算清楚了的，被上诉人当时是委托李某去的，条子上写的是李勇，当时1万元保证金算下来还剩1000多元，被上诉人就没有要了，一审开庭审理两次，事实是很清楚的，上诉人始终纠缠着被上诉人要求承担违约金。本院二审审理查明的事实与一审相同。
本院认为，上诉人赵豪云、赵群娥与被上诉人徐强签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。2015年8月15日，双方以协商的方式解除了该租赁合同，并形成《说明》，一审判决驳回了赵豪云、赵群娥要求徐强承担擅自退租违约金的请求并无不当。而对于赵豪云、赵群娥要求徐强支付欠付租金违约金及滞纳金的诉讼请求，由于双方在《商铺租赁合同》中对起算时限及计算方式并未予以明确约定，在《说明》中也未予以约定，一审判决对赵豪云、赵群娥该项诉讼请求未予支持，本院亦予以确认。但对于权利的放弃必须有权利人明确的意思表示，在赵豪云与徐强的代理人李某签订的《说明》中，双方协议以徐强所交1万元保证金用以抵扣其所欠房屋租金和水、电、气、物管费用，是对双方互负债务的冲抵，而非抵销，在保证金不足以冲抵所欠房屋租金及水、电、气、物管费用的情况下，徐强对不足部份仍负有给付义务。在《说明》对相关费用的抵扣方式没有明确约定的情况下，不能当然认为赵豪云、赵群娥放弃了其对抵扣后不足部份追缴的权利。故本院对赵豪云、赵群娥要求徐强支付应当由徐强承担的房屋租金及水、电、气、物管费用的差额部分的上诉请求予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，应予纠正。根据《中华人民共和托民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第15320号民事判决；
二、由被上诉人徐强在本判决生效之日起五日内向上诉人赵豪云、赵群娥支付房屋租金及水、电、气、物管费用抵扣后的差额部分7363元；
三、驳回上诉人赵豪云、赵群娥的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1180元，减半收取为590元，由上诉人赵豪云、赵群娥负担470元，由被上诉人徐强负担120元；二审案件受理费50元，由被上诉人徐强负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 肖怀京
代理
审判员 刘 静
二〇一六年六月十六日
书 记 员 梁多华 百度搜索“”