辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽08民终1509号上诉人（原审原告）康泽环，男，系营口市站前区康泰旅社业主，现住营口市站前区。委托代理人孙继光（系上诉人女婿），男，现住营口市。被上诉人（原审被告）辛庆国，男，营口市人，系营口市信息技术学校教师，现住营口市西市区。委托代理人王连峰，营口市广通法律服务所法律工作者。
上诉人康泽环因房屋租赁合同纠纷一案，不服营口市西市区人民法院（2015）营西民一初字第696号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人康泽环及其委托代理人孙继光、被上诉人辛庆国的委托代理人王连峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，2010年8月6日，被告辛庆国（甲方）与原告康泽环（乙方）签订房屋租赁协议，将被告辛庆国所有的坐落于营口市西市区新华路北12-甲1号房屋及相连的营口市西市区新华路北12-15号房屋租给原告康泽环。租赁期间从2012年6月6日起至2014年6月5日为止。在房屋出租期间，乙方不得对外转租或外兑，如外兑或转租租金按3万。后双方因租赁发生纠纷，辛庆国诉至本院，要求康泽环搬出租赁的房屋，并要求赔偿其租金损失。本院于2014年8月18日下达（2014）营西民一初字第706号民事判决书，判决要求康泽环搬出。证人李伟（系原告儿子的同学）出庭作证，证明：“2013年9月份，要求以10万元承兑原告租赁的房屋，被告称已将房屋卖给别人了，同意给原告补偿。后来，被告反悔就不给了。”原判认为，原、被告属于房屋租赁关系。被告房屋买卖行为，不影响双方的租赁关系，故原告主张因被告进行房屋买卖导致其无法使用租赁房屋，本院不予采信。原告主张被告阻止其外兑房屋导致其损失，根据谁主张谁举证原则，原告应提交相应有效证据证明被告实施了阻止其外兑的行为，及其损失10万元的相关证据，现仅就证人证言，不足以证明原告上述主张，故本院不予采信。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告诉请。案件受理费2,580.00元，由原告自行承担（原告已缓交）。宣判后，康泽环不服，向本院提出上诉，请求依法改判。理由：被上诉人违反合同约定私自将我租赁的房屋出售给案外人，导致我不能按照合同约定外兑房屋，被上诉人的妻子还在我店铺闹事，给我造成了10万元的停业损失。上述事实有我与案外人签订的外兑协议和证人证言为证，一审法院以证据不足为由驳回诉讼请求有失公允。
被上诉人辛庆国答辩称，合同法第二百二十九条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同效力。另外，上诉人所租赁的房屋，因为上诉人干扰，并没有实际转移所有权，所以不存在被上诉人违约问题，根据双方签订的租赁协议，租赁期为2012年6月6日至2014年6月5日，上诉人使用租赁房屋直至合同到期仍未搬出，经被上诉人向法院起诉后才于2015年3月由法院强制将上诉人迁出。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。本院二审查明的事实与原判认定的事实基本一致。
本院认为，上诉人康泽环与被上诉人辛庆国签订的租房协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”、《中华人民共和国城市房屋租赁管理办法》第十一条规定“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”，根据以上法律规定，被上诉人在租赁期内将房屋转卖他人的行为并不影响房屋租赁合同的效力及租赁关系的存续，何况在上诉人租赁期间，被上诉人并未将房屋实际转让他人，房屋的租赁使用权仍在是上诉人手中控制，且上诉人亦一直使用租赁房屋至租赁期满。因此，原审法院对于上诉人的因被上诉人进行房屋买卖导致其无法使用租赁房屋的主张未予支持，无不当之处。因上诉人未能提供被上诉人确有阻止其外兑行为及被上诉人同意赔偿其10万元经济损失的相关证据，故原审法院认为仅就证人证言不足以证明上诉人的此项主张成立亦为正确，本院应予维持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人康泽环负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王莹
代理
审判员 朱丹
代理
审判员 狄荣
二〇一六年六月十六日
书 记 员 王静 来自