安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0203民初801号
原告：芜湖市弋江区白马街道牌坊村民委员会，住所地芜湖市弋江区。
负责人：杨时睦，主任。
委托代理人：王宗之，安徽新弋达律师事务所律师。
被告：汪东云，男，1964年11月9日出生，汉族，高中文化，个体经营，住芜湖市弋江区。
委托代理人：钱小刚，安徽青弋江律师事务所律师。
原告芜湖市弋江区白马街道牌坊村民委员会诉被告汪东云房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年3月25日受理后，依法由
审判员韩先明独任审判，于2016年5月11日公开开庭进行了审理，原告芜湖市弋江区白马街道牌坊村民委员会的委托代理人王宗之、被告汪东云及其委托代理人钱小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告芜湖市弋江区白马街道牌坊村民委员会诉称：芜湖新马投资有限公司授权其子公司芜湖星火投资有限公司将其所有的位于弋江区白马街道金石新城A9幢第9号门面房对外出租给被告使用，并于2014年4月19日签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定，租赁期限为3年，即自2014年6月1日起至2017年5月31日止，租金总价为103500元，在签订本合同后5个工作日内，被告一次性向安徽长江产权交易所指定账户付清本合同的首次应付租金（3个合同年度租金的50%)计人民币51750元，否则，出租方有权解除本合同，并且不予退还被告已交纳的履约保证金；剩余50%租金于2015年5月31日前支付至出租方指定账户，先付租金后使用，否则，出租方可单方解除本合同。同时，该合同第七条第二款约定，本合同履行中，违约方应承担守约方为维护合法权益所支付的包括但不限于差旅费、调查取证费、诉讼费、律师费等全部费用。合同对其他事项均作出约定。该合同签订后，芜湖星火投资有限公司按约将该门面房交付被告使用。2014年5月30日涉案门面房所有权人芜湖新马投资有限公司将该门面房出让给原告，并于2014年10月8日将该事实通知了被告,被告予以确认。原告作为该门面房新的所有权人，依法取得了出租人的资格。原告多次催要租金，被告总是借故拖延，为维护自身合法权益，原告依法诉请判令被告支付原告租金51750元，并以年租金34500元为基数自2015年6月1日起按日1%为标准计算至实际给付时止的违约金。（暂计算至2016年2月29日止的违约金为34500×1%×274天=94530元）租金和违约金暂合计为51750元+94530元=146280元、被告承担原告律师费3000元等。
被告汪东云辩称：依法驳回原告全部诉请。原被告没有房屋租赁合同关系，被告只���芜湖星火投资有限公司发生房屋租赁关系，原告收取房租不符合法律规定。原告不享有房屋的所有权，房屋的产权所有人至今仍属于芜湖新马投资有限公司，至于原告陈述的房屋转让的事实和理由，该转让不符合法律规定，既然原告并不是房屋的所有权人，故原告无权向被告收取租金。违约金不应支付，即便支持，违约金也过高，请求法院予以调整。律师费没有事实和法律依据。
经审理查明：2014年5月25日，被告汪东云（乙方）与芜湖星火投资有限公司（甲方）就金石新城门面A9-9租赁事宜签订《房屋租赁合同》一份，该合同载明：标的名称为金石新城门面A9-9，建筑面积115.42㎡，租期3年，自2014年6月1日至2017年5月31日，租金103500元（3个合同年度租金），在签订本合同后5个工作日内，乙方一次性付清合同的首次应付租金51750元（3个合同年度租金的50%），剩余50%租金在2015年5月31日前支付至指定账户，先付租金后使用，履约保证金2万元；乙方延期缴纳租金的每日按合同约定年租金价款的1%进行处罚；本合同履行中，违约方应承担守约方为维护合法权益所支付的包括但不限于差旅费、调查取证费、诉讼费、律师费等。合同签订后，被告缴纳了第一期租金51750元及履约保证金2万元，并取得了租赁的房屋，且一直在使用。2014年5月30日，芜湖新马投资有限公司与原告芜湖市弋江区白马街道牌坊村民委员会签订《产权转让合同》一份，将金石新城A9幢第3、8、9号门面房转让个给原告。2014年10月，芜湖星火投资有限公司向被告发出《租房联系函》告知
被告：被告2014年5月与该公司就金石新城门面房签订的《房屋租赁合同》，该门面房原告已购买并取得所有权，该公司将该合同中的权利和义务一并让与原告，原告同意被告继续履行该合同，若无异议，请签字确认等，原告及被告均在该联系函上签名或盖章确认。2015年12月22日，芜湖新马投资有限公司出具《情况说明》一份，该说明载明：我公司所有的位于弋江区白马街道金石新城A9幢第3、8、9号门面房，于2011年建成，建筑面积合计为369.84平方米。为便于管理，我公司于2014年4月授权子公司芜湖星火投资有限公司对上述门面房对外出租。同年，5月30日我公司将上述门面房资产置换给弋江区白马街道牌坊村民委员会。该房屋产权证尚在办理中。上述门面房剩余租金到期后，被告未能支付租金。原告向被告催要租金未果，遂依法诉至本院。上述事实，有证据原告提交的情况说明复印件、产权转让合同复印件、房屋租赁合同、租房联系函、户籍信息及原被告的陈述等证据在卷为证，且上述证据均经庭审举证、质证，可以采信。
本院认为：债务应当清偿。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的原告提供被告租赁金石新城门面A9-9的证据真实、充分，且系原件，被告对此不持异议，故对原告提交的证据应予认定。该房屋的原所有人将该房屋转让给原告后，已由出租人向被告发出了函告，将相关权利义务一并告知了被告，被告对此也签字认可，且原房屋所有人对此予以了说明，故本案的原告向被告主张权利符合相关法律规定。被告租赁涉案房屋后，未能按约支付租金，其行为显然与法相悖，依法应承担相应的民事责任，故对原告要求其给付租金及违约金的请求应予支持，但原告请求的违约金标准过高，对其超出法律规定的部分本院不予支持；原告要求被告承担律师费损失的请求符合合同约定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告汪东云于本判决生效之日起十日内给付原告芜湖市弋江区白马街道牌坊村民委员会租金51750元，并以34500元为基数，自2015年6月1日起按每月2%的标准支付原告违约金至本判决确定的给付之日止；
二、被告汪东云赔偿原告芜湖市弋江区白马街道牌坊村民委员会律师费损失3000元；
三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1643元，原告负担922元，被告负担721元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 韩先明
二〇一六年六月十六日
书记员 戴 倩附适用的法律规定（条款）：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年���，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 来源：百度搜索“”