安徽省庐江县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0124民初2633号
原告：安徽省庐江县嘉美物业管理有限公司，住所地安徽省庐江县。
法定代表人：王建成，该公司总经理。
委托代理人：吴大兆，安徽剑戈律师事务所律师。
被告：洪照友，男，1963年2月15日出生，汉族，居民，住安徽省庐江县庐城镇黄山。
原告安徽省庐江县嘉美物业管理有限公司（以下简称嘉美物业公司）与被告洪照友物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理，依法由
审判员王凌适用小额诉讼程序于2016年6月16日公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。
本院查明：嘉美物业公司系越城花园小区物业管理企业，洪照友系该小区8号楼402室的业主，其房屋建筑面积为110.12平方米。嘉美物业公司根据与安徽嘉元置业有限公司签订的《前期物业服务合同》为越城花园小区提供物业管理服务，合同约定自2008年6月1日起至2012年12月31日期间越城花园小区多层住宅物业费标准为0.35元／月·平方米，自2013年1月1日起至2014年3月31日期间越城花园小区多层住宅物业费标准为0.50元／月·平方米，该收费标准业经庐江县物价局核准。洪照友自2012年1月1日起至2013年3月31日期间未向嘉美物业公司交纳物业费，洪照友累计欠物业费627.68元（0.35元／月·平方米×110.12平方米×12个月＋0.50元／月·平方米×110.12平方米×3个月）未付。嗣后，嘉美物业公司向洪照友催讨物业费未果，以致成讼。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。嘉美物业公司与洪照友之间虽未签订物业服务合同，但根据《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，越城花园小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应由建设单位即安徽嘉元置业有限公司选聘物业管理企业，并签订书面的前期物业服务合同，因此，嘉美物业公司与安徽嘉元置业有限公司签订的《前期物业服务合同》符合法律规定，合法有效，对全体业主具有约束力，嘉美物业公司与包括洪照友在内的业主均应按该合同约定履行义务。嘉美物业公司履行了为洪照友入住的越城花园小区提供物业服务的主要义务，洪照友作为该小区的业主之一，亦享受了相应的物业服务，交纳物业费是其基本的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。同时，嘉美物业公司具有相应的物业服务企业资质，其物业费收费标准业经有关物价部门核准，故嘉美物业公司要求洪照友交纳自2012年1月1日起至2013年3月31日期间物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量。洪照友自2012年1月至2013年3月期间未交纳物业费，应当对其拒交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。本案审理中，洪照友并未能提供证据证明嘉美物业公司在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情形。而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定的关联性。嘉美物业公司在物业管理过程中若存在不履行或者不完全履行物业服务义务的行为，洪照友作为业主可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求嘉美物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，现洪照友拒绝履行交纳物业费的义务，并无充分的事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，
判决如下：被告洪照友于本判决生效之日起三日内给付原告安徽省庐江县嘉美物业管理有限公司物业费627.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告安徽省庐江县嘉美物业管理有限公司负担。本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。
审判员 王 凌
二〇一六年六月十六日
书记员 万海群附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 搜索“”