重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝04民终820号
上诉人（原审被告）：重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司。住所地：重庆市石柱土家族自治县。
法定代表人：王朝明，该公司董事长。
委托代理人：黄建，男，1982年12月20日出生，土家族，重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司职工，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：孙小雪，重庆律缘律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：谭毅，男，1967年1月3日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。上诉人重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司（以下简称石柱国资公司）与被上诉人谭毅商品房销售合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院作出（2016）渝0240民初214号民事判决书。石柱国资公司不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月12日公开开庭进行了审理。上诉人石柱国资公司的委托代理人黄建、孙小雪，被上诉人谭毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2013年1月28日，石柱国资公司（甲方）与谭毅（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方将位于石柱县南宾镇鲤塘坝汇景龙湾4-1-2-1号房屋(建筑面积103.55平方米)以371537元出售给乙方，甲方应在2013年6月30日前将房屋交付给乙方使用，房屋在交付时应符合以下条件：1、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证；2、本商品房为装修房屋的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定；逾期交房超过60日，乙方要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出房地产权证申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方原因未能按期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房管登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点三的违约金。2013年1月28日，谭毅与石柱国资公司在《合同补充协议》第六条第（1）项约定在商品房交付使用后120日内，申请办理《房地产权证》。2014年3月4日石柱国资公司向谭毅交付了房屋。另查明：石柱县国土资源和房屋管理局于2014年11月24日受理了石柱国资公司申请办理谭毅的房屋产权证申请。重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司（渝海特【2015】评鉴字第108号房地产评估报告）评估同楼盘权利人王欣、马晓勤的住宅月租金单价为11元每平米。谭毅同意对逾期交房违约金损失按照重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司（渝海特【2015】评鉴字第108号房地产评估报告）鉴定的11元每平方米计算租金损失。谭毅一审中诉称：谭毅与石柱国资公司于2013年1月28日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：谭毅以371537元购买石柱国资公司出售的位于石柱县南宾镇鲤塘坝汇景龙湾4-1-2-1号房屋。双方合同第十三条约定：自房屋交付之日起60日内由石柱国资公司向房屋所在房屋登记机构办理商品房《房屋产权证》，提交土地房屋登记机构规定的相关资料并取得土地登记机构出具的登记受理单。双方2013年1月28日签订的《合同补充协议》第六条约定，在商品房交付使用后120日内，申请办理《房地产权证》。逾期在30日之后，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得受理单之日起，至石柱国资公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，石柱国资公司按日向谭毅支付已付房价款万分之零点三的违约金。合同第九条第（二）项约定，石柱国资公司逾期超过60日天后交付房屋的，若合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，石柱国资公司按日向谭毅支付已付购房款万分之三的违约金。并于房屋交付之日起30日内向谭毅支付违约金。石柱国资公司于2014年3月4日将房屋交付谭毅，于2014年11月24日取得了国土局出具的业务受理通知书，石柱国资公司不履行合同约定行为，理应承担相应的违约责任。谭毅起诉请求:依法判令石柱国资公司向谭毅支付逾期办理房屋产权登记违约金1616元；石柱国资公司向谭毅支付因逾期交付房屋的违约金23975元，由石柱国资公司承担本案诉讼费用。石柱国资公司一审中辩称：谭毅与石柱国资公司签订合同是事实，谭毅要求石柱国资公司支付产权违约金的事实与房屋产权的规定，房屋登记应是归属于买方。合同规定的违约金不单纯以简单的加减乘除计算，应以违约中实际造成的损失来计算，房屋产权证办理的早迟不会对谭毅造成实际的损失，并且在交接房屋时，是因为谭毅迟迟没有接房，造成了接交房屋时间推迟，所以要求人民法院作出公正裁判。一审法院认为，谭毅与石柱国资公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在本案中，谭毅已经履行了支付购房款的义务。双方在合同中约定交房时间为2013年6月30日，在石柱国资公司未取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证前，谭毅有权拒绝接房。而石柱国资公司实际交房时间为2014年3月4日。本案审理过程中，石柱国资公司补充提交了重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司（渝海特【2015】评鉴字第108号房地产评估报告）评估同楼盘权利人王欣、马晓勤的住宅月租金单价为11元每平米。该院认为以租金收益来确定因石柱国资公司违约给谭毅造成的损失较为合理，并在此基础上增加30%为标准确定违约金。故石柱国资公司赔偿谭毅逾期交房违约金（以案涉楼盘房屋日租金的130%从2013年7月1日计算至实际交房之日即2014年3月4日止）12191.63元。双方在《合同补充协议》中约定石柱国资公司应在将房屋交付给谭毅使用后120日内提交办证申请，故应按约定承担从2014年7月3日起至其实际提交资料并取得登记受理单日止的违约金。关于石柱国资公司提出逾期办证对谭毅没有实际造成损失的主张，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定或者损失数额难以确定，可以按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”合同中约定的是按日支付已付购房款万分之零点三的标准，没有高过司法解释的标准，故对违约金不予调整。石柱国资公司赔偿谭毅逾期办证违约金（以已付购房款371537元为基数按日万分之零点三从2014年7月3日计算至石柱国资公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日即2014年11月24日止）1616.19元，谭毅只主张1616.00元系谭毅处分自己的权利，不违反法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司在本判决生效之日起三日内赔偿谭毅逾期交房违约金12191.63元；
二、重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司在本判决生效之日起三日内赔偿谭毅逾期办证违约金1616.00元；
三、驳回谭毅的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440.00元，减半收取220.00元，由石柱国资公司重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司负担。石柱国资公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决中关于违约金的内容，改判上诉人在被上诉人违约金请求权未超过诉讼时效范围内，按被上诉人实际损失的130%承担逾期限办证违约金1122元，驳回被上诉人主张逾期交房违约金的诉讼请求；
一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1.针对案涉逾期交房违约金、逾期办证违约金均过分高于实际损失的情形，一审判决区别对待，仅调整了逾期交房违约金，对逾期办证违约金未予调整不正确。2.逾期办证违约金损失数额并非难以确定，而是除了办证费用的利息损失外，没有其它实际损失，一审判决以损失数额难以确定为由，不予调整逾期办证违约金，适用法律错误；3.被上诉人逾期接房的损失应由被上诉人自行承担。
被上诉人谭毅答辩称：1.按照一审法院的判决结果，也是有利于上诉人石柱国资公司。按照合同的约定，上诉人应当赔偿的违约金是23975元，一审法院只判决12191.63元。2.合同是上诉人自己拟定的，不能在没有计算的基础上用高违约金来吸引购房人，违约金后又不按照合同约定支付违约金。2.上诉人适用法律错误。根据相关的司法解释，一审法院对违约金的计算是正确的。3.上诉人所述的事实错误，我是在接到交房通知后就接的，不是上诉人所说的在2013年6月30日之前通知本人接房而本人不接房的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，被上诉人谭毅没有上诉，视为服判。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：
一、双方约定的逾期办证违约金是否过高；
二、上诉人应否向被上诉人支付逾期交房违约金。分别评述如下：关于双方约定的逾期办证违约金是否过高的问题。违约金是按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应当向另一方支付的金钱，违约金具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。谭毅与石柱国资公司签订的《商品房买卖合同》约定石柱国资公司逾期办证超过60天后即构成违约，由石柱国资公司向购房人按日支付已付房屋价款万分之零点三的违约金，该约定中购房款的万分之零点三，为年率1.095%，远低于中国人民银行的同期存款利率，并不过高。石柱国资公司主张应当按照购房的实际损失计算违约金，因违约金不仅仅是补偿当事人实际受到的损失这一功效，还有对违约人给予惩罚的功效。石柱国资公司向购房人交付房屋后，并未按照合同约定向国土和房屋管理局取得受理通知单，构成违约。虽然谭毅并未举示证据证明自己的实际损失，但是基于诚实信用原则，双方在合同中既然约定了并未高于金融机构同期贷款利息的违约金，石柱国资公司在违约的情况下，也应当按照合同约定向购房人支付合同中约定的违约金。关于上诉人应否向被上诉人支付逾期交房违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。根据石柱国资公司于2014年3月4日出具的《汇景龙湾小区交房通知书》载明，石柱国资公司于2014年3月4日向被上诉人谭毅交付房屋。其主张已经于约定交房时间即2013年6月30日以电话方式向被上诉人谭毅发出接房通知，但是石柱国资公司未提交相应的证据予以证实，对该项诉讼主张，本院不予支持。综上，上诉人石柱国资公司的理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费440元，由上诉人重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 彭松涛
代理
审判员 陈明生
代理
审判员 段成一
二〇一六年六月十六日
书 记 员 赵 彬 来源：