广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂12民终211号
上诉人（一审原告）：韦妹祥，女，1969年8月12日生，壮族，住所地广西大化瑶族自治县。
上诉人（一审原告）：韦启球，男，1969年12月28日出生，壮族，住广西大化瑶族自治县。二上诉人
委托代理人：谭正辉，广西维仁律师事务所律师。
被
上诉人（一审被告）：广西俊美房地产开发有限公司，住所地广西大化瑶族自治县大化镇。
法定代表人：温荣华，该公司副总经理。
委托代理人：黄宁，广西维仁律师事务所律师。上诉人韦妹祥、韦启球与被上诉人广西俊美房地产开发有限公司（下称俊美公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月26日受理后，依法组成由
审判员李剑峰担任
审判长，
代理
审判员吴利萍、陈一锋参加的合议庭审理本案。本案因双方当事人先后两次申请调取新的证据，本院决定延期审理二个月，本案现已审理终结。一审法院
经审理查明：2011年11月21日，韦妹祥、韦启球与俊美公司签订《商品房买卖合同》，由韦妹祥、韦启球向俊美公司购买大化瑶族自治县大化镇江滨南路商业步行街一期“地王·国际”预售商品房第9号楼2单元1503号房，双方约定该商品房总价款为316989元，交付日期为2012年1月31日。合同签订后，韦妹祥、韦启球已按照约定支付该商品房总价款316989元。2013年8月22，俊美公司通过国内挂号邮寄信函的方式，通知韦妹祥、韦启球交接房子，但韦妹祥、韦启球没有按照约定履行交接房子义务。2015年7月15日，韦妹祥、韦启球提起诉讼，请求判令俊美公司支付延迟交房违约金50528.5元。一审法院审理认为：韦妹祥、韦启球与俊美公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应按照合同约定履行合同义务。按照合同约定，俊美公司应于2012年8月31日前向韦妹祥、韦启球交付商品房，但截至2013年8月22日俊美公司才履行交付商品房义务，已构成逾期交房违约。根据双方在《商品房买卖合同》第九条第二项中的约定，出卖人因逾期交房造成违约的，出卖人向买受人支付违约金的有效时间以出卖人通知（以附件五约定为准）的实际交房时间后30天内，如买受人原因逾期未办理的，视为主动放弃索赔权利。韦妹祥、韦启球没有证据证明其在俊美公司通知的实际交房时间后30天内已向俊美公司主张违约金，故根据双方约定应视为韦妹祥、韦启球已放弃要求俊美公司支付违约金的权利。韦妹祥、韦启球请求俊美公司支付违约金没有合同或法律依据，该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回韦妹祥、韦启球的诉讼请求。案件受理费1063元，咸半收取531.5元，由韦妹祥、韦启球共同负担。韦妹祥、韦启球不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，支持韦妹祥、韦启球一审的诉讼请求。事实和理由：1、《商品房买卖合同》第九条第二项中的约定，出卖人因逾期交房造成违约的，出卖人向买受人支付违约金的有效时间以出卖人通知（以附件五约定为准）的实际交房时间后30天内，如买受人原因逾期未办理的视为主动放弃索赔权利。以上的条款是合同的格式条款，免除或限制出卖人的责任，加重对方责任，排除对方主要权利的合同格式条款。我国《合同法》规定：格式条款具有本法笫五十二条和第五十三条规定情形的，或提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的该条款无效；对格式条款的理解发生争议的，应按通常理解以解释或作出不利于提供格式条款的一方的解释。我国《消费者权益保护法》也规定，经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式做出对消费者不公平、不合理的规定或减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。在一审中，俊美公司主张其已告知韦妹祥、韦启球的唯一证据是《国内挂号信函收据》，但俊美公司至今没有提交涉案诉争商品房验收合格的材料佐证。而且双方签订的合同约定，交付期限中的条件是将具备五种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。一审法院以上述格式条款作出判决是错误的，是在践踏上诉人的权益。2、同案不同判，虽然我国不适用判例法，但是同一个法院对同一样的案件作出不一样的判决实在无法理解。(2014)大民初字第335号民事判决书，案情就是与此案一模一样，已作出了支持原告的违约金诉请，但俊美公司不服上诉，最后中院认为一审判决正确，维持了原判。同样，(2014)大民初字第334号民事判决书也是如此支持原告的支付违约金诉请。俊美公司辩称：俊美公司辩称：1、韦妹祥、韦启球因延迟交房请求交付违约金已过诉讼时效。双方应当的交房时间是2012年8月31日，但至该日，俊美公司未能按照约定的时间履行交房义务，韦妹祥、韦启球此时起就有权起诉请求给付延迟交房违约金，但其直至2015年6月份才提起诉讼，已过两年诉讼时效。2、法律并不禁止本案合同约定除斥期限。除斥期间是指法律规定某种民事实体权利存在的期间，权利人在此期间内不行使相应的民事权利，则在该法定期间届满时导致该民事权利的消灭。《合同法》第四条规定当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。可见，主要不违反法律的强制性规定，合同的当事人都可以按照意思自治原则约定双方的权利义务。3、房屋买卖合同的格式条款的提醒问题。俊美公司与包括韦妹祥、韦启球在内的购房户签订的《商品房买卖合同》使用的文本是由国家住建部和国家工商局联合制作的示范文本，文本中的《商品买卖合同范本说明》明确指出：“1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本，签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业理解不一致的，可向当地房地产主管部门咨询”；“3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”；“7、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。”4、格式条款并非都无效。（1）格式条款具无效的情形:a、方欺诈、胁迫手段订立格式条款损害国家利益欺诈指当事人方故意制造假相、隐瞒真相致使对方当事人产生错误认识而同意与其订立格式条款;b、恶意串通损害国家、集体或第三者利益恶意串通指双方当事人非法串通起共同订立某种格式条款造成国家、集体或第三者利益损害；c、合法形式掩盖非法目合法形式掩盖非法目指当事人通过实施合法行来掩盖其非法目;或其从事行形式上合法内容上非法；d、损害社会公共利益凡扰乱社会经济秩序或者损害人民健康、坑害消费者利益等达定程度格式条款都属于损害社会公共利益行即使合同当事人双方同意也属于无效格式条款；e、违反法律、行政法规强制性规定违反法律法规规定包括当事人订约目、格式条款内容和形式违反了法律法规规定此处所说法律法规主要包括两类:全国人大及其常委会颁布法律；由国务院颁布行政法规。另外，合同下列免责条款无效:a、造成对方人身伤害；b、因故意或者重大过失造成对方财产损失。合同法还规定提供格式条款方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利该条款无效。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第九条第二项约定的“出卖人因逾期交房造成违约的，出卖人向买受人支付违约金的有效时间以出卖人通知（以附件五约定为准）的实际交房时间30天内，如买受人原因逾期未办理的，视为主动放弃索赔权利”没有前述的条款无效情形。（2）国家住建部和工商总联合局制作的其他合同规范文本亦有有关除斥期限的约定。《建设工程施工合同(示范文本)》(gf-2013-0201)19.1承包人的索赔。根据合同约定，承包人认为有权得到追加付款和(或)延长工期的，应按以下程序向发包人提出索赔：(1)承包人应在知道或应当知道索赔事件发生后28天内，向监理人递交索赔意向通知书，并说明发生索赔事件的事由;承包人未在前述28天内发出索赔意向通知书的，丧失要求追加付款和(或)延长工期的权利。对承包人索赔的处理如下：19.3发包人的索赔：发包人应在知道或应当知道索赔事件发生后28天内通过监理人向承包人提出索赔意向通知书，发包人未在前述28天内发出索赔意向通知书的，丧失要求赔付金额和(或)延长缺陷责任期的权利。发包人应在发出索赔意向通知书后28天内，通过监理人向承包人正式递交索赔报告。施工合同范本规定，当事人在知道或者应当知道索赔事件发生之日起28天内，没有提出书面索赔意向的，视为放弃索赔权利。（3）同样是格式合同，同样的对除斥期限的规定，北京市中级人民法院的郑久明与北京中宏基建筑工程有限责任公司、北京住总集团有限责任公司商品房预售合同纠纷案上诉案及最高人民法院的周某诉重庆某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案判决均持肯定的观点。俊美公司在二审提供如下新证据：1、《竣工材料》，证明涉案商品房已经经过竣工验收合格；2、《竣工验收备案表》，证明竣工后的备案时间是2015年9月23日；3、《建设工程质量竣工验收意见书》，证明涉案商品房于2013年1月7日经设计、勘察、建设、施工、监理等五家单位共同验收合格。对前述证据，韦妹祥、韦启球质证认为，证据1、2均与本案无关联性，应不予采信；对证据3无异议。
本院认为，俊美公司提供的证据1、2均与本案无关联性，本院不予采信；证据3真实、合法，且与本案待证事实有关联性，本院予以采信。一审认定的事实属实，本院予以确认。二审另查明，双方当事人在《商品房买卖合同》第八条约定，涉案商品房经设计、勘察、建设、施工、监理等五家单位共同验收合格，才可交付使用。第九条第二项约定，出卖人因逾期交房造成违约的，出卖人向买受人支付违约金的有效时间以出卖人通知（以附件五约定为准）的实际交房时间后30天内，如买受人原因逾期未办理的，视为主动放弃索赔权利。涉案商品房于2013年1月7日经前述五家单位共同验收合格。在一审诉讼中，俊美公司抗辩认为韦妹祥、韦启球提起本案诉讼已超过诉讼时效。综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点是：韦妹祥、韦启球要求俊美公司支付延迟交房违约金50528.5元是否有事实与法律依据。
本院认为：涉案合同约定俊美公司将正在建设中的房屋预先出售给韦妹祥、韦启球，韦妹祥、韦启球支付房屋价款，符合商品房预售合同的特征，故本案案由应确定为商品房预售合同纠纷。涉案合同是俊美公司提供给包括韦妹祥、韦启球在内的购房户重复使用而预先拟定的文本，属于格式条款合同，合同第九条第二项约定的因俊美公司逾期交房后购房者的违约金索赔期为30天，该约定排除了韦妹祥、韦启球主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款无效。合同的其他条款系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效条款。一审确定本案案由为商品房销售合同纠纷及合同全部有效不当，本院予以纠正。关于韦妹祥、韦启球要求俊美公司支付延迟交房违约金50528.5元是否有事实与法律依据的问题。1、俊美公司是否构成逾期交房违约。双方约定的交房时间为2012年8月31日，但俊美公司直至2013年8月22日才通知韦妹祥、韦启球交房，构成逾期交房违约，应承担违约责任。2、本案是否已超过诉讼时效。如前上述，合同第九条第二项无效，对双方当事人均无约束力，故应确定本案是否已超过诉讼时效的问题。当事人约定的逾期交房违约金按日累加计算，是俊美公司逾期交楼时韦妹祥、韦启球可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定，且从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在实际交房之日履行，故韦妹祥、韦启球请求违约金的时效起算点应为通知交房的时间2013年8月22日的次日，即2013年8月23日。本案中，韦妹祥、韦启球于2015年7月15日向一审法院起诉，并未超过两年的诉讼时效期间。一审以韦妹祥、韦启球起诉时已超过30天的索赔期为由驳回其诉讼请求不当，本院予以纠正。3、对于俊美公司需支付韦妹祥、韦启球的违约金数额问题。合同约定，逾期交房的，俊美公司应每日支付韦妹祥、韦启球已交房款的万分之二作为违约金。合同约定应于2012年8月31日交房，通知的实际交房时间为2013年8月22日，逾期交房达357天，则俊美公司应支付的逾期交房违约金数额为22633元（已交购房款316989元×0.02%×357天）。另外，韦妹祥、韦启球认为通知交房时涉案商品房尚未具备交房条件、实际交房时间应为2014年11月17日，逾期交房违约金应计算至该日的诉讼主张，因与二审查明的通知交房时已具备交房条件的事实不符，本院不予采纳。综上，韦妹祥、韦启球的上诉请求，合理部分，本院予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律有误，导致实体判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条与第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销大化瑶族自治县人民法院（2015）大民初字第592号民事判决；
二、被上诉人广西俊美房地产开发有限公司在本判决送达之日起30日内支付上诉人韦妹祥、韦启球逾期交房违约金22633元；
三、驳回上诉人韦妹祥、韦启球的其他诉讼请求。一审案件受理费1063元咸半收取531.5元，二审案件受理费1063元，共计1594.5元（上诉人已预交），由上诉人韦妹祥、韦启球共同负担880.5元，被上诉人广西俊美房地产开发有限公司负担714元。上述债务，义务人应于本判决确定的期限内履行完毕，如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。
审 判 长 李剑峰
代理
审判员 吴利萍
代理
审判员 陈一锋
二〇一六年六月十六日
书 记 员 杨艺欣本案适用法律法规：1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。2、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。3、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。4、《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 关注微信公众号“”