北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终3038号上诉人（原审原告）顾嘉纯，女，1991年3月6日出生，学习。委托代理人秦亮平，天津全唐律师事务所律师。委托代理人王佳红，北京市中唐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京纳帕物业管理有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇沙顺路68号翰宏花园会所内。法定代表人朱北平，董事长。委托代理人杨晓刚，北京中勉律师事务所律师。委托代理人黎存存，北京中勉律师事务所律师。
上诉人顾嘉纯因物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第13318号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。顾嘉纯在原审法院诉称：我是纳帕溪谷小区X-XX房屋的产权人。2006年7月30日，我所在小区业委会与被告签订了翰宏花园（纳帕溪谷）物业服务合同，合同约定由被告为我所在小区提供物业服务，物业服务费由乙方（被告）按照3.96元/建筑平方米/月标准收取。委托管理期限为二年，自本合同生效之日起至2008年7月30日止。合同期满，甲方业委会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延期，期限为一年。自物业服务合同签订之日起，被告一直为我小区服务至今。2015年6月，被告催促我缴纳物业服务费共计15945.3元，我基于遵守物业合同约定向被告一次性全部交齐。后来我仔细核算发现被告是按照5.3元/建筑平方米/月的标准收取，违反了物业服务合同约定。我曾向被告主张返还多收取的费用，但被告予以拒绝。我认为被告的行为属于擅自提高收费标准，侵害了我的合法权益。故起诉至法院，请求：1、判令被告擅自提高物业费至每平方米5.3元违约；2、被告向原告退还违法收取的物业服务费共计1616.2元及同期人民银行贷款利率；3、诉讼费由被告负担。北京纳帕物业管理有限公司（以下简称纳帕物业公司）辩称：不同意原告的诉讼请求。原告所在的小区于2014年进行了第三次临时业主大会对物业管理服务合同及物业费进行了表决，表决过程中有街道办和居委会参加，通过此次表决我公司继续为原告所在小区服务，同时按照5.3元/建筑平方米/月收取物业费，原告作为业委会委员也参加了此次大会。原告缴纳的物业费符合业主大会表决的内容，现在原告主张退还没有法律依据。而且现在已经有很多业主按此标准交纳了物业费。原告与我公司争议的焦点在于业主大会决议的效力，但这不属于本案审理的范畴。物业费是按照业主大会决议收取，原告应该交纳。原审法院
经审理查明：2006年7月30日北京山水和合物业管理有限公司与北京市昌平区翰宏花园一期业主委员会签订了《翰宏花园（纳帕溪谷）物业服务合同》，约定由北京山水和合物业管理有限公司为翰宏花园（纳帕溪谷）住宅小区提供物业服务，物业服务费为每平方米每月3.96元。2011年5月19日，北京山水和合物业管理有限公司名称变更为北京纳帕物业管理有限公司。2013年8月29日，经纳帕物业公司委托，青宇（北京）物业服务评估监理有限公司出具《翰宏花园（纳帕溪谷）物业服务费用评估报告》，评估翰宏花园（纳帕溪谷）住宅物业服务费每月5.93元/㎡。2014年10月24日，翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主委员会发布《关于召开翰宏花园（纳帕溪谷）小区2014年度第三次临时业主大会会议暨对《物业管理服务委托合同》及相关事宜进行表决的公告》，写明，本小区10年来一直按3.96元/㎡*月的费率分摊本小区的物业管理成本。业主委员会决定根据《翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）的规定召开此次业主大会会议，由全体业主对包括本年的《年度物业管理服务收支预算》在内、且继续委托纳帕物业公司作为受托方的《物业管理服务委托合同》进行表决。业主大会召开方式：投票和表决采取《议事规则》规定，以向业主发放和回收《书面征求意见函（表决票）》的“书面方式”进行。召开的时间和地点：此次业主大会会议在本小区内进行，投票开始时间即为业主大会会议的开始时间，此次初步定为2014年11月9日开始投票，表决票的送达采用直接送达、电邮送达、公示并短信通知送达以及业主委员会的微信公众平台投票等四种方式。投票、表决的统计工作所需的总监票人、监票人、唱票人、计票人等人选，将在统计工作开始前由业主委员会组织。此次业主大会决议通过的条件：根据《议事规则》规定，此次业主大会作出决议应当经占物业管理区域内业主总投票权数过半数的业主且占总人数过半数的业主通过，方为有效。公告还通知了其他内容。该公告后有北京市昌平区翰宏花园（纳帕溪谷）业主委员会盖章。后翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主委员会发布对上述表决公告的相关活动的补充决定，写明此次会议的开始投票时间从2014年11月20日开始，并明确投票事项主要为继续聘用原物业公司、将物业费提高到5.3元。该补充决定后有北京市昌平区翰宏花园（纳帕溪谷）业主委员会盖章。2015年1月7日，翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主委员会发布《关于终止2014年度第三次临时业主大会会议投票及公开统计投票结果的公告》，写明自本公告发布之日起第三日下午5：00结束表决票的收集。业委会定于1月18日对此次会议进行公开统计工作。公告后有北京市昌平区翰宏花园（纳帕溪谷）业主委员会盖章。2015年1月18日，业主大会秘书舒XX发布了《关于翰宏花园（纳帕溪谷）小区2014年度第三次临时业主大会会议暨对《物业管理服务委托合同》及相关事宜进行表决书面征求意见函（票）公开统计结果的公告》，写明本小区业主总户数为579户，共参与投票共437票，同意的户数为344户，所占面积为116072.71平方米，占总户数的59.41%，占总面积的61.70%。此次结果先以书面形式公示，公示期为10日。业主可在公示期内对会议召开的程序和结果提出书面质疑意见。公示期结束，业主委员会应书面对公示期内收到的全部质疑意见是否影响业主大会决议结果进行说明，并书面公告本次会议决议。该公告后有业主大会秘书舒XX及居委会人员签字，附有到场人员签到表。2015年1月26日，翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主委员会发布《纳帕溪谷业主委员会紧急通告（2015紧急-01）》，写明，为维护纳帕全体业主的利益，根据纳帕溪谷业主委员会的决议，业委会就“是否与纳帕物业续约、是否调整物业费标准”问题所进行的业主大会会议投票结果实施了验票工作，截止1月26日18时，业委会对308户“投同意票”的156户进行成功验票，结果是违规无效票多达69票（包括冒名顶替的38票、物业有组织参与17票、不同意涨价的14票等），违规占比高达48.59%。尚未完成有效检验的152户，业委会将视需要决定是否继续验票。业委会决议声明：此次针对“是否与纳帕物业续约、是否调整物业费标准问题”所实施的业主大会投票中有严重的涉嫌造假行为，且结果未达法定比例，此次业主大会未产生有效决议。该通告后有北京市昌平区翰宏花园（纳帕溪谷）业主委员会盖章。庭审中，顾嘉纯与纳帕物业公司均提供《议事规则》，该《议事规则》规定，1.1业主大会：1.1.4选聘、续聘和解聘物业服务企业或其他管理人，审核及决定与物业服务企业或者其他管理人签订的合同。1.4业主委员会:1.4.1召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；1.4.2制定业主大会议案、召集业主大会会议表决；1.4.3与业主大会会议决定选聘的管理人签订合同。1.6业主大会秘书：业主委员会应聘请业主大会秘书。秘书应按本规则和法律的规定，协助业主委员会完成其日常行政事务，并作为业主委员会印章的保管人，还应尽量协助业主监事会的工作。1.8业主大会决议和业主委员会决议：1.8.2业主大会或业主委员会作出的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。3、业主大会的会议形式3.1业主大会会议采用书面征求意见方式。按照以下程序进行：3.1.1业主大会秘书协助召集人或临时组织工作人员就需决议事项向本物业管理区域内业主送达表决票，并书面告知反馈意见投放的截止时间和地点；3.1.2业主大会秘书协助召集人收集业主表决票，并以公开的方式统计有效反馈意见；3.1.3召集人书面公告表决票的统计结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效；3.3表决票统计结果的公示和会议决议的公告3.3.1表决票的统计应邀请和接受业主及社区居民委员会代表现场监督。符合表决票中要求的，方为有效表决票。3.3.2表决票统计结果应先以书面形式公示，公示期为10日。业主可在公示期内对会议召开的程序和结果提出书面质疑意见。公示期结束，业主委员会应书面对公示期内收到的全部质疑意见是否影响业主大会决议结果进行说明，并书面公告本次会议决议。4.2对下列事项，业主大会作出决议应当经占物业管理区域内业主总投票权数过半数的业主且占总人数过半数的业主通过，方为有效。4.2.4制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案。《议事规则》还规定了其他内容。另查，顾嘉纯系该小区业主委员会委员，X-XX号房屋业主，房屋建筑面积为325.41㎡。2015年7月1日顾嘉纯向纳帕物业公司交纳了2014年4月1日至2015年6月30日的物业管理费15945.3元。经询问，顾嘉纯表示物业服务费计算的面积为241.23㎡。纳帕物业公司对该面积予以认可。现该小区内已有三百八十余户业主按照5.3元/㎡交纳了物业服务费。原审法院认定的上述事实有物业管理费缴纳发票、《翰宏花园（纳帕溪谷）物业服务合同》、房屋所有权证、《关于召开翰宏花园（纳帕溪谷）小区2014年度第三次临时业主大会会议暨对《物业管理服务委托合同》及相关事宜进行表决的公告》、《关于召开翰宏花园（纳帕溪谷）小区2014年度第三次临时业主大会会议暨对《物业管理服务委托合同》及相关事宜进行表决的公告》相关活动的补充决定、《关于终止2014年度第三次临时业主大会会议投票及公开统计投票结果的公告》、《关于翰宏花园（纳帕溪谷）小区2014年度第三次临时业主大会会议暨对《物业管理服务委托合同》及相关事宜进行表决书面征求意见函（票）公开统计结果的公告》、《纳帕溪谷业主委员会紧急通告（2015紧急-01）》、《翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主大会议事规则》、《翰宏花园（纳帕溪谷）物业服务费用评估报告》及双方当事人当庭陈述在案佐证。原审法院判决认为：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主大会于2015年1月18日对该小区物业费标准进行了决议，并由业主大会秘书发布了《关于翰宏花园（纳帕溪谷）小区2014年度第三次临时业主大会会议暨对《物业管理服务委托合同》及相关事宜进行表决书面征求意见函（票）公开统计结果的公告》，此次表决结果显示已经占物业管理区域内业主总投票权数过半数的业主且占总人数过半数的业主通过，依据《议事规则》应为有效，业主大会已对物业服务费调整为每月5.3元/㎡形成了决议。另根据纳帕物业公司提供的业主交纳物业服务费票据，小区内已有三百八十余户业主按照5.3元/㎡交纳了物业服务费。本院对顾嘉纯要求退还多收取的物业服务费及利息的诉讼请求不予支持。对于顾嘉纯所称翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主委员会已于2015年1月26日发布《纳帕溪谷业主委员会紧急通告（2015紧急-01）》，认为业主大会投票中存在严重的涉嫌造假行为，结果未达法定比例，故未产生有效决议。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款之规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主委员会职责为执行业主大会的决定和决议，并无权对业主大会作出的决议进行否决。故若顾嘉纯认为业主大会所做决议侵犯其合法权益，可请求人民法院撤销。据此，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告顾嘉纯的诉讼请求。顾嘉纯不服原审判决，以原审法院关于业主大会已经形成决议并有权按5.3元/㎡收取物业费的认定是错误的，原审法院建议顾嘉纯可以另行起诉撤销决议，且未尊重小区业主在议事规则中约定的表决程序属适用法律错误，判决结果显示公平为由，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，依法改判支持顾嘉纯的诉讼请求或发回重审。纳帕物业公司同意原审判决。本院
经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点在于纳帕物业公司按照5.3元/㎡收取顾嘉纯物业费是否有合法依据。首先，根据《议事规则》的规定，小区业主就是否调整物业费标准的问题召开了业主大会进行了投票并对投票结果进行了公示。虽然，顾嘉纯认为依据业主委员会对验票结果发布的声明，业主大会未产生有效决议，但是根据本案查明的事实，在本案一审期间已有三百八十余户业主按照5.3元/㎡交纳了物业服务费。其次，顾嘉纯系该小区业主委员会委员，对于纳帕物业公司欲调整物业费标准以及在此过程中的情况应当是清楚的，且顾嘉纯知道纳帕物业公司已按新标准向其他业主收取物业费的事实，现顾嘉纯已交纳了物业费，其以不知情为由要求纳帕物业公司退还多收取的物业费依据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费五十元，由顾嘉纯负担（已交纳）。二审案件受理费五十元，由顾嘉纯负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 李晓龙
代理
审判员 赵小军
代理
审判员 丁少芃
二〇一六年六月十六日
书 记 员 张薷芯 来源：百度“”