山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终1897号
上诉人（原审被告、反诉原告）:赵伟康，居民。
委托代理人：胡刚辉，上海序伦律师事务所律师。
委托代理人：周东萍，上海序伦律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告、反诉被告）：烟台海铭酒店管理有限公司。住所地：龙口市东海黄金海岸月亮湾步行街。
法定代表人：马英海，总经理。
委托代理人：孙涛，山东鑫盛方律师事务所律师。
被
上诉人（原审第三人）：青岛辰星置业有限公司。住所地：青岛市市南区燕儿岛路**号*号楼***户。
法定代表人：马英海，董事长。上诉人赵伟康因与被上诉人烟台海铭酒店管理有限公司（以下简称海铭公司）、青岛辰星置业有限公司（以下简称辰星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2015）龙新民初字第118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵伟康的委托代理人胡刚辉到庭参加诉讼。被上诉人海铭公司、辰星公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原审法院认定，2012年11月3日，赵伟康与烟台海基置业有限公司、辰星公司签订商品房认购书及补充协议，赵伟康认购了涉案房屋东海黄金海岸怡天海景城E区20号楼2单元301室。按照认购书与补充协议的约定，涉案房屋总房款为300000元。2012年11月10日，赵伟康与烟台海基置业有限公司与青岛辰星置业有限公司签订了商品房预售合同，并付清了总房款300000元。2012年11月10日当天，赵伟康与海铭公司签订《“海岸果岭香格里拉”产权式公寓委托租赁合同》约定，赵伟康全权委托海铭公司代理出租涉案房屋，并以海铭公司的名义与承租人签订租赁合同，委托代理租赁期限为八年，自2012年11月10日计算。海铭公司于2012年11月10日将第一年租金26087元支付给赵伟康，以后每年的租金均于每年11月10日同期支付。委托租赁合同当中同时约定了每年的租金数额，第一年、第二年为26087元，第三年、第四年为32609元……该委托租赁合同的双方当事人甲方系赵伟康、乙方系海铭公司，合同落款处由甲乙双方签字、按印、盖章，同时又标注担保人为辰星公司，并有辰星公司加盖的印章。但是，辰星公司为谁担保，担保的具体权利义务为何，在合同文本自始至终没有任何约定。2012年11月10日当天，赵伟康向海铭公司出具了收款凭证一份，载明：“今收到海铭公司支付第一年的租金26087元，第一年租金的起止时间为2012年11月10日至2013年11月9日。”同时赵伟康又向海铭公司递交了申请一份，载明：“考虑个人总体利益，本人申请海铭公司将第一年的房屋租金26087元转交开发商青岛辰星置业有限公司冲抵房款。”然而赵伟康与辰星公司在商品房买卖合同当中约定的房款为300000元，赵伟康当日实际交付了300000元房款，并未用26087元抵扣房款。海铭公司未将26087元的租金实际交付给赵伟康，也未将其转交给辰星公司。根据委托租赁合同，第二年（2013年11月10日至2014年11月9日）的租金26087元海铭公司已经于2013年12月份前全部支付给赵伟康，双方对此均无异议。但是涉案房屋一直未实际交付给海铭公司，双方在委托租赁合同当中也并未约定赵伟康交付房屋的期限。2014年5月28日赵伟康诉至龙口市人民法院，要求确认其与辰星公司签订的关于涉案房屋的商品房预售合同无效。龙口市人民法院以（2014）龙新民初字第312号民事判决书判决上述商品房预售合同无效。辰星公司对上述判决书提起上述，烟台市中级人民法院维持龙口市人民法院一审判决。因赵伟康与辰星公司之间的商品房预售合同经两级人民法院确认无效，赵伟康无法向海铭公司交付出租房屋，故海铭公司要求解除与赵伟康之间的委托租赁合同。原审法院依据当事人的当庭陈述、委托租赁合同、收款收据、申请、汇款记录、法院生效裁判文书等证据认定上述事实。原审法院认为，涉案房屋龙口市东海黄金海岸怡天海景城E区20号楼2单元301室系双方当事人委托租赁合同的租赁标的物，海铭公司向赵伟康交付租金，赵伟康向海铭公司交付出租房屋，此为双方主要的合同义务及合同目的。由于涉案房屋的商品房预售合同经人民法院生效裁判文书确认无效，造成赵伟康无法取得涉案房屋，也就无法向海铭公司交付出租房屋，造成本案当事人之间的委托租赁合同履行不能，海铭公司无法实现合同目的，故海铭公司要求解除双方之间的委托租赁合同于法有据应予支持。委托租赁合同解除后，海铭公司交付给赵伟康的租金应予返还。本案当中，海铭公司实际上向赵伟康仅交付了第二年的租金26087元，第一年的租金26087元并未交付，也无权要求赵伟康返还，赵伟康应当将收取海铭公司第二年租金26087元返还给海铭公司。同时，因赵伟康无法交付房屋造成双方委托租赁合同解除，对此，赵伟康还应当赔偿海铭公司26087元自2013年12月10日付款之日至本判决生效之日的同期银行贷款利息。反诉部分，赵伟康作为反诉原告要求海铭公司给付第一年与第三年的租金，均无依据。海铭公司于2013年12月份就已经将第二年（2013年11月10日至2014年11月9日）的租金支付给了赵伟康，赵伟康于2014年5月份就诉至龙口市人民法院要求确认其与辰星公司签订的商品房预售合同无效，且租赁标的物一直未交付给海铭公司，赵伟康无权要求第三年的租金，而第一年的租金，假设海铭公司实际支付给了赵伟康，赵伟康也应当返还。故反诉部分，赵伟康作为反诉原告的诉讼请求均不应得到支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：
一、解除海铭公司与赵伟康就龙口市东海黄金海岸怡天海景城E区20号楼2单元301室签订的《“海岸果岭香格里拉”产权式公寓委托租赁合同》。
二、赵伟康返还海铭公司租金26087元，并赔偿海铭公司上述本金自2013年12月10日至判决生效之日的同期银行贷款利息。
三、驳回海铭公司的其他诉讼请求。
四、驳回赵伟康的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费720元，由海铭公司承担360元，赵伟康承担360元。本诉案件受理费1791元，由海铭公司承担896元，赵伟康承担895元；反诉案件受理费962元由赵伟康承担。宣判后，上诉人赵伟康不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实错误，反诉部分应改判为“烟台海铭酒店管理有限公司赔偿赵伟康26087元及上述本金自2015年9月28日至履行完毕日的同期银行贷款利息”。1、辰星公司与海铭公司系关联公司，两公司的法定代表人、控股股东均为马英海。一审判决认定“辰星公司为谁担保，担保的具体权利义务为何，在合同文本中自始至终没有任何约定”是错误的。辰星公司提供担保的被担保人理应为赵伟康。2、涉案房屋总房款应为326087元，在冲抵了第一年租金26087元后的购房总款为300000元。一审判决认定“赵伟康当日……并未用26087元抵扣房款”是错误的。3、海铭公司未按合同约定和指示要求交付第一年租金26087元，对此应对赵伟康承担赔偿责任。一审判决驳回赵伟康的反诉请求是错误的。
二、海铭公司保全申请不当给赵伟康造成资金利息损失，对此应赔偿赵伟康因此遭受的利息损失。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院查明事实，依法改判支持赵伟康的上诉请求。被上诉人海铭公司、辰星公司缺席，且在法定答辩期内未提交书面答辩状。本院
经审理查明的事实同原审。另查明，龙口市人民法院（2014）龙新民初字第312号民事判决确认涉案房屋总价款为300000元。烟台海基置业有限公司、辰星公司从未向赵伟康交付涉案房屋，赵伟康也未将涉案房屋交付给海铭公司。
本院认为，赵伟康与烟台海基置业有限公司、辰星公司就涉案房屋签订的商品房预售合同已被确认无效的事实清楚，烟台海基置业有限公司、辰星公司从未将涉案房屋交付给赵伟康，赵伟康也未将涉案房屋实际交付海铭公司的证据充分。海铭公司据此要求解除与赵伟康签订的委托租赁合同及赵伟康返还已收取租金26087元的的主张，于法有据，依法应予支持。赵伟康认为涉案房屋购房款为326087元，并要求海铭公司赔偿其26087元及利息损失的主张，没有事实根据，本院不予采纳。赵伟康主张海铭公司赔偿因保全所遭受的利息损失之请求，与本案并非同一法律关系，本案不予审理。综上所述，原审判决正确，应予维持。上诉人的上诉不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费452.18元，由上诉人赵伟康负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
代理
审判员 李 安
二〇一六年六月十六日
书 记 员 辛婷婷 来自