湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂02民终293号上诉人（一审原告）胡秋萍。委托代理人周少春、孙绪玲（实习律师），均系湖北人本律师事务所律师。被上诉人（一审被告）姜蕾。被上诉人（一审被告）董国俊。以上两被上诉人之共同委托代理人敖英姿、马云，湖北太圣律师事务所律师。被上诉人（一审被告）卫学群。
上诉人胡秋萍因与被上诉人姜蕾、董国俊以及卫学群房屋买卖合同纠纷一案，不服黄石市西塞山区人民法院（2015）鄂西塞民初字第01295号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审判决认定：胡秋萍与卫学群原系夫妻关系，两人于夫妻关系存续期间双方在西塞山区胡家湾大福林小区42号兴建了结构为三层、占地面积为450㎡左右的私房。2008年10月22日双方协议离婚时约定“摩托车、店铺1间、胡家湾私房1栋归女方所有，小轿车1辆归男方所有；婚生子归男方，暂时由女方抚养，抚养费暂由女方负责”。2009年2月15日，卫学群（甲方）与姜蕾（乙方）签订《购房合同》，合同主要约定“一、乙方所购房屋根据甲方提供的资料是原黄石市建材化工总厂二分厂厂区土地证范围内的拆迁还建房。占地面积450㎡左右。
二、乙方所购房屋为二层独立式住宅，每层建筑面积为131㎡，合计262㎡。
三、甲方出售的房屋总价为叁拾壹万捌仟元整。
四、签此合同前，甲方原建房所欠的一切债务，全部由甲方偿还。
五、甲方保证在签此合同前未将房屋产权抵押给任何单位或个人借、贷款，否则由此引起乙方的一切经济损失全部由甲方承担。
六、甲方必须向乙方提供：原黄石市建材化工总厂二分厂与王水平同志签订的拆迁还建合同书复印件和甲方与王水平同志签订的地基转让说明。
七、乙方购买的房屋产权四周以现有围墙为界，不应与左邻右舍有任何纠纷，土地和城管等有关部门也不应有任何干涉。否则乙方由此引起的一切经济损失全部由甲方承担……”协议签订后，董国俊代表姜蕾（姜蕾系董国俊儿媳）依约支付了31.8万元购房款，其中30万元系董国俊于2009年2月19日通过转帐汇入胡秋萍银行账户，该银行帐号及姓名（背面为《购房合同》打印件一部分）系由胡秋萍亲自书写并由董国俊持有。卫学群亦于同日向董国俊交付了诉争房屋。其后董国俊将诉争房屋进行了装修并入住至今。2010年5月18日，姜蕾与董国俊签订《房屋转让合同》。2011年8月，董国俊将诉争房屋第三层平均加高300多公分。2015年8月，黄石市西塞山区人民政府出台《胡家湾一期C片区房屋协商征收补偿方案》，本案诉争房屋属于被征收范围并经黄石正和房地产评估咨询有限公司评估，其第一和二层为混合结构，建筑面积288.92㎡，评估价值为1157，413.52元；第三层为砖木结构，自建部分建筑面积143.41㎡，评估价值为551，698.27元。新建部分建筑面积8.54㎡，评估价值为5，978元；装修补偿价值为181，956.6元；地面附属物补偿价值为32，217.16元，征收补偿价值合计为1929，264元。2015年9月胡秋萍向本院提起诉讼。一审判决另认定：卫学群在出售诉争房屋过程中未告知姜蕾、董国俊其与胡秋萍已经离婚的事实。一审判决认为：
一、关于胡秋萍主张权利是否超过诉讼时效期间问题。因胡秋萍请求法院确认购房合同无效和确认房屋（含征收补偿价值）归其所有，均属于间接形成权，而诉讼时效只适用于请求权，不适用于形成权，故胡秋萍主张权利不适用诉讼时效期间的相关规定。为此董国俊和姜蕾就本案诉讼时效提出的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
二、关于胡秋萍是否参与或知晓房屋出售的问题。从董国俊持有胡秋萍亲自书写的银行帐号及姓名（背面为《购房合同》打印件一部分）及董国俊向胡秋萍银行账户汇款30万元的情节来判断，胡秋萍即使未参与诉争的房屋买卖也应当知晓诉争房屋出售的事实。为此胡秋萍及卫学群提出胡秋萍对诉争房屋出售的事实不知情的主张不能成立，本院不予支持。
三、卫学群与姜蕾签订的《购房合同》是否有效问题。因诉争房屋作为客观存在的建筑物，具有一定的价值，属于民法中的物，因此在其存在阶段也应当受到法律的保护，而卫学群与姜蕾之间签订的《购房合同》并不违反我国法律的强制性规定，如前所述，因胡秋萍应当知晓诉争房屋出售的事实，且没有证据证实其知晓诉争房屋出售后表示异议，应视为其已认可卫学群出售诉争房屋。退而言之，即便胡秋萍真不知情，姜蕾也有足够理由相信卫学群的行为足以构成表见代理，故卫学群与姜蕾之间签订的《购房合同》有效。
四、关于诉争房屋是否涉及第三层出售的问题。其一，因《购房合同》房屋买卖双方未就房屋分层出售有明确意思表示；其二，根据我国“房随地走，地随房走”的房地一体化制度，结合交易习惯及合同目的，在整栋房屋只有一个大门和一个室内楼梯通道且四周院子均被出售的情况下，买方不可能允许卖方从自家院子自由通行，更不可能允许卖方将室内唯一的楼梯作为通向第三层的共同通道。因此，在第三层的结构及实用价值与第一、二层相比存在明显区别，且买卖双方仅约定整栋房屋出售价格的情况下，诉争房屋第三层作为整栋房屋不可分割的组成部分理所当然亦为买卖合同的标的。为此胡秋萍提出诉争房屋不涉及第三层出售的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，因诉争房屋目前已由姜蕾转售给董国俊，且诉争房屋一直由董国俊占有、使用，其占有、使用期间亦对诉争房屋进行了装修和改造，故其作为诉争房屋的权利人享有该房屋的征收补偿收益。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：驳回胡秋萍提出的诉讼请求。一审判决宣判后，胡秋萍不服，向本院提起上诉称：
一、胡秋萍对卫学群与姜蕾之间房屋买卖的行为并不知情，一审判决在没有足够证据证明胡秋萍知情的情况下认定其认可卫学群出售房屋属于认定事实错误。
二、本案诉争房屋未依法取得建设工程规划许可证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，故卫学群与姜蕾房屋买卖合同违反国家法律法规强制性规定，合同无效。
三、卫学群与姜蕾签订的购房合同中只约定了一、二层房屋，且面积为262㎡，一审判决认定卫学群与姜蕾签订的购房合同包含第三层，属于认定事实错误。姜蕾、董国俊提出答辩称：
一、董国俊将购房款300，000元均支付至胡秋萍的账户上，且汇款的账户和户名均由胡秋萍本人书写提供，胡秋萍不可能不知晓卫学群买卖房屋的事实；
二、房屋买卖合同合法有效，董国俊已经依法取得该房屋的所有权；
三、姜蕾和卫学群签订的购房合同中约定的“独立式住宅”、“房屋产权以四周以及现有围墙为界”，明确了所购买房屋为一整栋楼房，且购买时因第三层高度未达到2.2米高，董国俊认为不应计算在房屋出售的面积当中，故在合同中未对第三层房屋做单独的约定。二审
经审理查明：一审认定的基本事实属实。
本院认为：卫学群与姜蕾签订购房合同，董国俊依据合同的约定将购房款300，000元支付至胡秋萍的账户中，且该笔款项数额较大，在2009年对一个普通家庭而言是一笔不小的款项，胡秋萍不可能不知道收到该款项的事实。之后姜蕾将该房产转让给董国俊，其后董国俊将诉争房屋进行了装修并入住至今，胡秋萍作为房屋所有权人也未进行阻止，且在此之后长达几年的时间内，胡秋萍在没有其他房产的情况下，在外租房居住且一直居住在黄石市，也从未向居住在该房屋的董国俊主张过任何权利，不符合常理。因此，胡秋萍显然对卫学群将诉争房屋出售给姜蕾是知道并认可的，其提出其对卫学群出售房屋行为不知情的上诉理由不能成立，本院不予支持。卫学群与姜蕾签订的购房合同是双方真实意思表示，且已实际履行，《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，属于合同的形式要件规定，不属于法律强制性规定，不能据此否定当事人之间达成的房地产买卖合同效力，胡秋萍提出卫学群与姜蕾达成的房屋买卖合同无效的上诉主张不能成立。双方签订的购房协议明确约定购买的房屋为独立式住宅，产权四周以现有围墙为界。一审判决结合交易习惯及合同签订的目的，认为双方并未有分层出售的意思表示，诉争房屋第三层作为整栋房屋不可分割的组成部分理所当然亦为买卖合同的标的认定并无不当，胡秋萍提出只出售了一、二层，第三层房屋未出售的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。胡秋萍上诉请求违背了诚实信用原则，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，377元，由胡秋萍负担。本判决为终审判决。
审 判 长 汪飞林
审 判 员 聂 潇
代理
审判员 段 佳
二〇一六年六月十六日
书 记 员 曹 瑶 来源：百度搜索“”