四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书（2016）川2022民初406号原告乐至县龙城物业有限责任公司。住所地四川省乐至县天池镇北郊二组（晶鑫实业有限公司办公室二楼）。组织机构代码：66275659-5。法定代表人曹曦，经理。委托代理人陆澜，四川高洁律师事务所律师。被告王桂英，女，生于1972年11月9日，住四川省资阳市乐至县。
原告乐至县龙城物业有限责任公司（简称龙城物业公司）诉被告王桂英物业服务合同纠纷一案，原告于2016年1月27日诉讼来院，同日本院立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陆澜到庭参加诉讼，被告因采用其他方式无法送达，经公告向其送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知审判庭组成人员通知书、开庭传票及廉政监督卡等法律文书，现公告期已届满，被告未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告龙城物业公司诉称：原告与资阳市晶鑫实业有限责任公司乐至县分公司（简称晶鑫公司乐至分公司）签订了《龙城府邸前期物业服务合同》（简称前期物业服务合同）。原告依照合同约定对龙城府邸小区进行了物业管理，物业管理收费标准为：多层每月0.6元/平米、高层每月1.2元/平米、门市每月0.6元/平方米。2014年4月1日以前交纳的按优惠价多层每月0.4元/平米、高层每月0.8元/平米收取，2014年4月1日后交纳的按多层每月0.5元/平米、高层每月1.15元/平米收取。被告王桂英系龙城府邸小区门市业主，其房屋建筑面积为43平米，从2013年1月起至2015年12月被告拒绝交纳物业管理费，经原告催收未果，提起诉讼，请求法院判令被告向原告支付2013年1月起至2015年12月止的物业管理费936元及所欠物业管理费从欠费之日起至给付完毕之日止按日3‰计算的滞纳金违约金1284元，并由被告负担本案诉讼费。被告王桂英未到庭，未作答辩。原告为证实自己的主张，向本院提交以下证据材料：证据材料1：原告营业执照、组织机构代码证，法人身份证明、被告身份信息各1份。拟证明双方当事人的主体；证据材料2：商品房买卖合同及房屋产权登记信息各1份。拟证明被告系龙城府邸小区门市的业主及该门市房屋建筑面积43平米。证据材料3：《晶鑫.龙城府邸前期物业管理服务合同》1份。拟证明晶鑫公司乐至分公司与原告签订前期物业合同的时间，双方的权利义务以及违约责任；证据材料4：业主临时规约1份。拟证明原告为加强对龙城府邸小区的管理，制定了公约，明确了业主的权利义务；证据材料5：乐至县人民政府（2013）第46号文件（关于听取制定县城小区前期物业收费标准的情况汇报相关事宜议定事项的通知）1份。拟证明县城小区前期物业收费标准多层为0.4元-0.6元/平米·月、高层（8层以上、不含电梯维修）为0.8元-1.2元/平米·月；证据材料6：通告1份。拟证明原告根据县政府的文件要求及前期物业合同约定，向龙城府邸小区业主发布通告：将该小区物业管理费调整为多层0.5元/平米·月、高层1.15元/平米·月；证据材料7：物管费明细、催费通知。拟证明被告拖欠物管费的具体金额及原告已向被告催收物管费的事实。被告未到庭，未举证、质证。本院对原告所举证据材料认证如下：证据材料1系原、被告身份信息，由相关职能部门出具，来源合法，反映内容客观真实，予以采信；证据材料2系商品房买卖合同及房屋产权登记信息，原告拟证实被告系龙城府邸小区业主及房屋面积，其中房屋产权登记信息系职能部门依法出具，与原被告签订的合同一致，其来源合法，反映内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信；证据材料3系原始书证，来源合法，反映内容客观真实，能证实原告与晶鑫公司乐至县分公司签订了《龙城府邸前期物业服务合同》，合同约定了原被告的权利义务及物业服务收费标准，与本案具有关联性，应予采信；证据材料4系业主临时规约，因系打印件，无业主、物管企业签名或盖章，且无证据证实在所在小区进行了公示，对其真实性不予采信；证据材料5系政府文件，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信；证据材料6系告知物业管理费的通告，与证据材料5相佐证，能达到原告公示通告物业收费标准及催收物业管理费之目的，本院予以采信；证据材料7物管费明细单系原告单方制作，催收通知书无证据证实向被告送达，不予采信。
经审理查明：原告系物业管理企业。晶鑫公司乐至分公司系乐至县天池镇龙城府邸小区的建设单位。2010年6月19日，原告与晶鑫公司乐至分公司签订《前期物业服务合同》。合同与本案有关的内容：原告对龙城府邸小区进行物业管理，期限自签订合同之日起至该小区业主委员会与选聘的物业服务企业签订《物业管理服务合同》生效时止。原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。服务事项为房屋建筑主体部位的小型维修、养护和管理；共用设施、设备的小型维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物小型维修、养护和管理；共用绿地、花木，建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的小型维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，但不包含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任。原告与业主另签订合同的除外。物业管理服务收费标准：多层住宅每月0.6元/平米、高层住宅每月1.2元/平米、商业无电梯每月0.6-1.0元/平米、有电梯每月1.5-1.8元/平米（如出台政府指导价则按新标准执行）。物业管理费每半年交纳一次，每次交纳时间为半年前10日。业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起按每天欠费总额的3‰交纳滞纳违约金。签订合同后，原告入驻龙城府邸小区，对小区进行物业管理。被告系龙城府邸小区业主，房屋建筑面积为43平米。被告从2013年1月起未交纳物业管理费，经原告催收未果。原告提起诉讼，要求被告给付2013年1月至2015年12月的物业管理费936元、逾期交纳的违约金1284元。庭审中，原告表示违约金以半年应交费期间所欠金额为基数从半年后第一日起按银行逾期贷款利息计收标准分段计算至给付完毕之日止。另查明：2013年6月25日乐至县政府为规范物业管理企业收费标准，制发了（2013）第46号《关于听取制定县城小区前期物业收费标准的情况汇报相关事宜议定事项的通知》的文件。议定县城小区前期物业收费标准多层为0.4元-0.6元/平米·月、高层（8层以上、不含电梯维修）为0.8元-1.2元/平米·月。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会签订的物业合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案原告与龙城府邸小区建设单位晶鑫乐至分公司签订《龙城府邸前期物业服务合同》，该合同的签订系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，对合同当事人及该小区的全体业主具有约束力。签订合同后，原告对龙城府邸进行了物业管理，被告王桂英系龙城府邸小区门市业主，其房屋建筑面积为43平方米，依法应交纳物业管理费。被告王桂英未交纳2013年1月至2015年12月的物业管理费，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应给付原告物业管理费。依照合同约定按每月每平方米交纳物业管理费0.6元计算，被告拖欠的物业管理费为928.8元（36月×43平方米×0.6元/平米·月），现原告要求被告支付物管费936元，超过被告应尽的义务，超出部分，本院不予支持。关于逾期交纳物业管理费的违约责任问题。被告未按合同约定时间交纳物业管理费，构成违约，依法应承担违约责任。前期物业合同约定业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起以欠费总额为基数按日利率3‰（年利率108%）交纳违约金，庭审中，原告主张逾期交纳物业管理费的违约金以半年应交费期间所欠金额为基数从半年后第一日起按银行逾期贷款利息计收标准分段计算至给付完毕之日止。最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三项“关于罚息利率问题。……”规定，罚息利率在贷款利率水平上加收30%-50%，2013年中国人民银行发布的贷款年基准利率（1—3年期）为6.15%，逾期年利率上浮40%为8.61%（即月利率为7.175‰），原告的要求不违反法律规定，本院予以确认。以此标准计算至2016年5月31日的违约金为：133.28元【2013年1-6月为38.87元=（43㎡×0.6元/㎡·月×6月）×35月×7.175‰，2013年7-12月为32.21元=（43㎡×0.6元/㎡·月×6月）×29月×7.175‰，2014年1-6月为25.55元=（43㎡×0.6元/㎡·月×6月）×23月×7.175‰，2014年7月-12月为18.88元=（43㎡×0.6元/㎡·月×6月）×17月×7.175‰，2015年1-6月为12.22元=（43㎡×0.6元/㎡·月×6月）×11月×7.175‰，2015年7月-12月为5.55元=（43㎡×0.6元/㎡·月×6月）×5月×7.175‰】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：由被告王桂英在本判决生效之日起10日内向原告乐至县龙城物业管理有限责任公司交纳所欠的物业管理费928.8元，并支付违约金（包括算至2016年5月31日的违约金133.28元及从2016年6月1日至给付完毕之日止以928.8元为基数按年利率8.61%标准计算的违约金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王桂英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审 判 长 唐 军
代理
审判员 刘 姝
人民陪审员 任全祥
二〇一六年六月十六日
书 记 员 郭 典