宁夏回族自治区固原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁04民终227号上诉人（原审原告）黄建军，男，1957年10月26日出生，汉族，大专文化，彭阳县司法局公务员，住宁夏固原市彭阳县。被上诉人（原审被告）固原鼎新房地产有限公司。住所地:固原经济开发区管委会中小企业服务大楼。法定代表人唐建平，该公司董事长。委托代理人安红，宁夏萧关律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审原告黄建军与原审被告固原鼎新房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原审原告黄建军不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2016）宁0402民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年4月20日立案后，依法组成合议庭于2016年5月20日公开开庭审理了本案。上诉人黄建军、被上诉人固原鼎新房地产有限公司的委托代理人安红到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。原审查明，2008年11月1日，宗学义与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的涉案房屋出售给宗学义，房屋面积128平方米，房屋总价款235264元。宗学义向被告交纳首付款95264元后，剩余购房款140000元办理了按揭贷款。2009年4月，宗学义将涉案房屋占有。后被告与宗学义口头协商除购房款外，宗学义应向被告支付65000元后续款。2009年12月23日，原告黄建军与宗学义签订《房屋买卖协议》，约定宗学义将涉案房屋以240000元的价格出售给原告黄建军，每平方米1800元，房屋面积128平方米。原告黄建军向宗学义交纳首付款115000元后，对剩余购房款由原告按月归还宗学义在建行的按揭贷款，直至付清为止。2010年12月8日，原、被告签订《补充协议》约定，原告黄建军就涉案房屋向被告再补交65000元，由被告向原告交付房屋，并协助办理房屋产权证，即被告追认了原告黄建军与案外人宗学义的买卖行为。2013年12月26日，原告黄建军向被告交纳了65000元。截止2013年12月29日，原告黄建军向宗学义付清了购房款，宗学义也向被告付清了购房款。2014年5月，原告黄建军通过诉讼，经法院调解由宗学义向黄建军交付了涉案房屋。2014年5月20日，被告依据与原告黄建军签订的《补充协议》，为减轻原告黄建军的税负将涉案房屋产权证办理在原告黄建军名下，且双方签订了内容不实的《商品房买卖合同》，原告依该合同将涉案房屋的产权证办理在自己名下，至此，原告黄建军的合同目的全部得到了实现。原审法院认为，本案涉案房屋存在转售问题。案外人宗学义与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在充分协商的基础上达成的一致意见，是双方当事人的真实意思表示，且合同不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效。案外人宗学义占有涉案房屋后征得被告同意又将涉案房屋转售给原告黄建军，并签订《房屋买卖协议》，该协议是案外人宗学义与原告黄建军在充分协商的基础上达成的一致意见，是双方当事人的真实意思表示，且合同不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效。案外人宗学义与本案原、被告均按各自签订的合同履行了各自的义务。本案的关键问题是：被告收取原告的65000元是否为强行收取。从庭审查明的事实来看，除合同约定的购房款后，被告与案外人宗学义口头达成由宗学义另外交纳65000元，案外人宗学义是知情的，也是认可的，有原告提供的《承诺书》予以证实。只不过原告替案外人宗学义向被告交纳了65000元，有原告黄建军与被告签订的《补充协议》予以约定。既是案外人宗学义不把涉案房屋转售给原告黄建军，宗学义要把涉案房屋产权证办理在自己名下也须向被告交纳65000元后续款。因此，原告黄建军向被告交纳的65000元不存在被告强行收取的问题。至于原告黄建军为办理房屋产权证与被告签订的《商品房买卖合同》，该合同只是为了在房管局办理房产证而使用的备案合同，合同内容不是被告向原告出售涉案房屋的真实意思表示，合同单价、总价款不符合涉案房屋当地市场价格，也不符合常理。因此，原告黄建军以办理房屋产权签订的《商品房买卖合同》约定的价款与其向宗学义交纳的价款不一致为由主张要求被告向其返还购房款的主张既无事实根据，又无法律依据，其请求本院不予支持。庭审中，被告的抗辩理由成立，其抗辩意见本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百三十条之规定，判决驳回原告黄建军的诉讼请求。宣判后原审原告黄建军不服原审判决，向本院提起上诉，请求判决撤销原州区人民法院（2016）宁0402民初143号民事判决书，依法改判被上诉人向上诉人返还购房款133864元；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由为：（一）2009年12月23日，上诉人从案外人宗学义处转让得来被上诉人在固原湖滨小区开发的商品房一套，共支付房款300264元。被上诉人收款后只给上诉人出具了166400元的发票，并以此赋税，尚有133864元被上诉人非法占有。原审法院认为，上诉人与被上诉人签订的备案合同内容意思不真实，价格也不符合常理，而对被上诉人收了款怎么办这一核心诉讼问题不提不理，避重就轻，驳回诉讼请求，实属判决不当。（二）关于合同外被上诉人再收65000元的问题。上诉人认为应当以最初双方签订的《商品房买卖合同》为依据。当时约定的房款为235000元，合同已在房管局备案，这是整个房屋交易过程中约束双方行为、实现合同目的的唯一保证，如抛开便无从谈起。一审认为该涉案房屋买卖合同合法有效，各当事人都履行了义务，而在判决中对合法的合同却未受到法律的保护，审判只单纯侧重上诉人是否被强迫交易，却不问被上诉人有没有权利和依据，该不该合同外再收费，一味符合被上诉人曲解抗辩，其结果只能是概念混淆，是非不明，裁判错误。
被上诉人固原鼎新房地产有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，处理结果正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。二审中上诉人黄建军向二审法院申请调取固原市原州区人民法院（2014）原民初字第940号案卷中被上诉人与案外人宗学义签订的《商品房买卖合同》一份，证明被上诉人与宗学义之间存在房屋买卖关系的真实性。被上诉人对上述证据质证认为，对合同的真实性没有异议，但是印证了该涉案房屋的真正买方是案外人宗学义，而不是上诉人黄建军。二审中被上诉人未向法庭提供证据。
本院认为，上诉人提供的证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，该证据能够证实涉案房屋系案外人宗学义向被上诉人购买，上诉人黄建军与被上诉人之间不存在房屋买卖关系的事实，因此对该证据的证明效力予以确认。二审审理查明，2008年11月1日，被上诉人固原鼎新房地产有限公司与案外人宗学义签订编号GF—2000—0171的《商品房买卖合同》，约定被上诉人将其开发建设的固原湖滨园小区2—2—101号房屋出售给案外人宗学义，房屋面积128平方米，房屋总价款235264元。该《商品房买卖合同》第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权证登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”宗学义向被上诉人交纳首付款95264元后，于2009年1月19日将剩余购房款140000元办理了按揭贷款。2009年4月，宗学义将涉案房屋占有。2009年12月23日，宗学义与上诉人黄建军签订《房屋买卖协议》，约定宗学义将涉案房屋以总价240000元出售给上诉人黄建军。上诉人黄建军当日向宗学义交纳首付款115000元后，对剩余购房款由黄建军按月归还宗学义在中国人民建设银行股份有限公司固原分行的按揭贷款。2013年12月27日该贷款全部还清。2013年10月8日，上诉人与被上诉人签订《补充协议》约定，上诉人黄建军就涉案房屋向被上诉人鼎新公司再补交65000元后，由被上诉人向上诉人交付房屋，并协助办理房屋产权证。2013年12月26日，上诉人黄建军向被上诉人鼎新公司交纳了65000元。2014年5月，上诉人黄建军通过诉讼，经法院调解由宗学义向黄建军交付了涉案房屋。2014年5月20日，上诉人与被上诉人又签订了编号GF—2的《商品房买卖合同》，合同约定由被上诉人将涉案房屋以166400元出售给上诉人，并依据该合同将涉案房屋的产权证办理在上诉人黄建军名下。
本院认为，房屋买卖合同是出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。被上诉人鼎新房地产公司与案外人宗学义签订的《商品房买卖合同》是双方在充分协商的基础上达成的一致意见，是双方当事人的真实意思表示，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案外人宗学义在向被上诉人鼎新房地产公司缴清全部房款并实际占有涉案房屋后，又与上诉人黄建军签订《房屋买卖协议》，将涉案房屋出售给上诉人黄建军，该协议是案外人宗学义与上诉人黄建军在充分协商的基础上达成的一致意见，是双方的真实意思表示，且协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否是双方当事人的真实意思表示，双方当事人之间是否存在真正意义上的房屋买卖关系；2、上诉人是否应当按照其与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的166400元缴纳房款；3、被上诉人2013年12月26日收取上诉人65000元房款是否正当。关于第一个焦点问题。房屋买卖合同成立的前提条件是出卖人必须对所涉房屋具有所有权，即具有绝对的处分权。本案中，被上诉人对涉案房屋是否具有再次处分权是该案的关键点。其一、被上诉人将开发建设的涉案房屋在2008年11月1日出售给案外人宗学义，宗学义按照合同的约定向被上诉人缴清了全部购房款，2009年4月份宗学义已实际占有了该房屋，也经原州区法院生效的（2014）原民初字第940号民事判决书及（2014）原民初字第1275号民事调解书确认涉案房屋的所有权人为案外人宗学义，被上诉人已将涉案房屋实际交付给宗学义；其二、被上诉人在一、二审庭审中自始至终认可其与案外人宗学义签订的合同是其真实意思表示，其仅和宗学义之间形成了房屋买卖关系，而与上诉人签订的合同只是为了协助上诉人办理房产证所为，其并没有将涉案房屋卖给上诉人黄建军；其三、虽然上诉人与被上诉人签订了编号为GF-2的《商品房买卖合同》，但该合同的签订时间是2014年5月20日，此时，距被上诉人向案外人宗学义交付房屋已五年之久，且签订该合同只是为了办理房产证，上诉人也并未按照合同约定向被上诉人缴纳房款；其四、上诉人在一审庭审中认可“为了给我办理房产证，被告公司工作人员让我签订一份合同，我也没有看合同内容就签字了。”据此，被上诉人鼎新公司对涉案房屋不再具有所有权，其与上诉人签订《商品房买卖合同》的目的就是减少房屋销售环节，规避缴纳税款，双方并不存在真正意义上的房屋买卖关系。关于第二个焦点问题。通过对第一个焦点问题的论述，完全能够证实被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》不是双方当事人的真实意思表示，而是双方恶意串通，隐瞒房屋销售环节，减少房屋销售价款，规避缴纳税款，损害国家利益的虚假合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，应属无效合同。无效合同自始没有法律约束力。因此，上诉人要求按照其与被上诉人签订的合同缴纳房款，并由被上诉人退还房款的理由不能成立，其请求不予支持。关于第三个焦点问题。首先、本案所涉及的房屋被上诉人在2008年11月1日与案外人宗学义签订的《商品房买卖合同》中，并未约定宗学义除向被上诉人缴纳235264元房款外，还需另行缴纳其他款项；第二、被上诉人辩称，向上诉人收取的65000元系附属工程款，但其与宗学义签订的合同中也没有约定附属工程款需要单独计算，另行缴纳。《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定，“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；……”被上诉人与宗学义签订的《商品房买卖合同》系被上诉人提供的格式合同，该合同对配套设施、公共设施的相关权益及产权归属没有约定，按照合同的解释方法，被上诉人向宗学义收取的235264元房款应当包含配套设施、公共设施等附属工程款；第三、2009年12月23日宗学义将取得所有权的房屋与上诉人签订《房屋买卖协议》时，并没有说明上诉人除向宗学义缴纳协议中约定的房屋价款外，还需另行向被上诉人缴纳房款或者附属工程款，且协议中宗学义向上诉人承诺保证“该房已在固原房管部门登记备案，并在建行办理了按揭贷款抵押手续，有独立产权”；第四、上诉人与被上诉人签订的《补充协议》没有事实根据和法律依据。《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充……”因此，签订《补充协议》是针对原有生效合同约定的事项不明确或者对没有约定的内容而做出的补充约定。签订《补充协议》的主体只能是原合同的当事人，而上诉人与被上诉人之间本身不存在房屋买卖关系，在此之前双方并未签订过房屋买卖合同。第五、虽然上诉人在2013年7月20日与案外人宗学义签订的《承诺书》中承诺涉案房屋的价款“不含开发公司后续款65000元”，也与被上诉人在2013年10月份签订了再补交65000元房款、由被上诉人给上诉人交房、出具购房发票并协助上诉人办理房屋产权证的《补充协议》，此后，上诉人也于2013年12月26日向被上诉人缴纳了65000元房款。但是，上诉人与宗学义签订的《房屋买卖协议》并没有约定房屋交付时间，在上诉人按照协议约定向宗学义履行了全部义务，而宗学义在2009年4月份已实际占有该房屋的情况下，其既不为上诉人办理房屋产权证，又不向上诉人交付房屋。在上诉人处于无耐的情况下，为了约定一个交付房屋的期限，与宗学义签订了《承诺书》，而宗学义又将交付房屋的责任推给了被上诉人，上诉人为了尽快取得房屋产权证，又与被上诉人签订了《补充协议》，并向被上诉人缴纳了65000元所谓的房款。即便如此，上诉人仍然没有取得房产证，宗学义也没有向上诉人交付房屋，而上诉人最后通过诉讼渠道才实现了自己的权益。据此，
本院认为，上诉人分别与被上诉人、宗学义签订的《补充协议》及《承诺书》均不是上诉人的真实意思表示，而是上诉人为了实现自己权益而违背自己真实意愿的决择。因此，上诉人的该理由成立，其请求应予支持。综上，原审判决认定事实不清，处理不当，上诉人的上诉理由部分成立，其上诉请求部分应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2016）宁0402民初143号民事判决书;二、由被上诉人固原鼎新房地产有限公司于本判决生效后10日内给付上诉人黄建军购房款65000元；
三、驳回上诉人黄建军的其他一审诉讼请求及上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1489元，由被上诉人固原鼎新房地产有限公司负担；二审案件受理费2977元，由上诉人黄建军负担1577元，被上诉人固原鼎新房地产有限公司负担1400元。本判决为终审判决。
审判长 张世平
审判员 王 彤
审判员 米 峰
二〇一六年六月十六日
书记员 杨 静 更多数据：