广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1971民初6355号原告东莞市尚佳物业管理有限公司，住所地东莞市南城区新城市中心区东莞市。法定代表人李美丽。委托代理人李凯、洪春雷。被告张江义，男，汉族，住河南省四平县，身份证号码为×××261X。本院受理原告东莞市尚佳物业管理有限公司诉被告张江义物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
代理
审判员林永雄适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李凯、洪春雷、被告张江义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我公司经新天地华庭业主大会业主投票选聘管理小区，被告系原告管理的新天地华庭21座4G房的业主，房屋建筑面积68.4平方米，物业管理费为89元／月，2010年10月至2016年3月期间，被告拖欠15个月的物业管理费1321元、滞纳金71元，水费277元、水费滞纳金498元，电费144元、电费滞纳金276元。我方多次催收该款项，但被告拒不交纳。为维护自己的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2010年10月至付清日止按89元／月计算的物业管理费及按万分之三每日计算的滞纳金（暂计至2016年3月，欠物业管理费1321元，每月管理费从下月1日起计算滞纳金，暂计至起诉日滞纳金为71元）；2、被告支付2010年10月至付清日止的水费（暂计至2014年11月至2016年3月，欠水费为277元，水费按照自来水公司向广大住户所收取滞纳金的标准即供水公司每日按所欠水费的千分之五计算水费滞纳金，暂计至起诉日滞纳金为498元）；3、被告支付2010年10月至付清日止的电费（暂计至2010年10月至2016年3月，欠电费为144元，电费按照供电公司向广大住户所收取滞纳金的标准即供电公司每日按所欠电费的千分之一计算电费滞纳金，暂计至起诉日滞纳金为276元）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告张江义答辩称：
一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。1、物业服务合同约定包干制的物业管理费为1.1元／平方，但原告以1.3元／平方的标准强行收取物业管理费，且不开具正式发票。2、21座5H房间的水管漏水，物业管理处不及时处理，导致被告家里靠楼梯墙面整体水浸，之后被告多次要求物业管理处修复，但一直未予解决。3、被告楼下21座二单元的摄像头外罩早已脱落且损坏2个月以上，至今未得到修复。
二、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履行行为前，有权拒绝支付物业管理费。
经审理查明，2011年10月9日，原告与新天地华庭第四届业主委员会签订《物业服务合同》，约定：
一、原告提供的物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。
二、原告提供的公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理的物业服务应当达到以下标准：1、小区主出入口24小时站岗值勤，对业主和外来人员的出入进行规范管理；2、对重点区域、重点部位分区域每1小时至少巡查1次；安全监控系统24小时专人监控；3、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施；4、小区秩序良好，住户安全满意率95%以上。《物业服务合同》同时约定：原告对新天地华庭的房屋提供物业管理服务，同时约定物业服务费为每月每平方1.1元（多层住宅），交纳时间为每月30日前，逾期未交纳按每日万分之三计算滞纳金。原告主张，自2013年5月起，物业管理费上调了0.2元每平方，变为1.3元每平方，该调价行为经业主投票通过，并向物价局申报，且经法院民事判决书［（2014）东一法寮民一初字第305号］确认。根据双方提交的证据，显示被告现欠2010年9月、2013年5月至2014年4月共计13个月的物业管理费1143元（75＋89＊12）、管理费滞纳金71元；2010年8月水费13元，2013年4月至9月、2014年4月、2015年12月的水费共计216元，2010年8月电费144元。被告主张，原告在2010年时尚未进驻小区，因当时的物业公司丢失资料，故而其拒缴2010年9月管理费75元、2010年8月水费13元，上述费用与原告无关。双方确认，被告楼上对面的业主家里曾发生水管爆裂，导致被告家里墙壁受潮开裂。被告主张，楼上对面的业主家里刚开始漏水时，原告不及时关水闸，导致水漏到被告家里，原告存在不作为的行为，且该意外发生后，原告承诺给被告重新刷油漆，但后来借口找不到相同颜色的油漆而不了了之，原告没有履行物业服务的职能。原告主张，该意外发生后，原告曾与漏水业主协商，但该业主不理睬，后来原告同意出钱帮被告进行维修，但被告家里的墙体是有颜色的，而被告要求维修后的颜色要与原来的颜色一致，因装修时间长，颜色多少有误差，原告寻找的多家装修公司称无法完成，故而一直没有维修，况且这件事情与原告无关，被告可以去起诉漏水的业主，原告已经尽到了自己的责任。原告还主张，小区在开发建设的时候没有规划安装监控，原告进驻后安装了部分监控，监控中心是租用开发商的物业，后来开发商将监控中心的物业卖了，导致没有监控室，且开发商在后期施工时把缆线挖断了，导致监控无法使用，原告多次与业委会及开发商协商，但都没有结果。以上事实，有原告提供的物业服务合同、水费发票、电费发票、收费通知单、催费通知单、费用明细表、商品房买卖合同、交楼通知书、业主临时公约，被告提供的照片、光盘、收据，及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，《物业服务合同》签订于2011年10月9日，原告2010年期间并未进驻太和花园向被告提供物业服务，也未提交其曾帮被告代缴2010年水电费的相关证据，原告现要求被告支付2010年的水电费没有法律依据，本院不予支持。原告将物业管理费由1.1元／平方上调为1.3元／平方的行为已经东莞市第一人民法院及东莞市中级人民法院的民事判决书认定为合法有效，故涉案物业管理费应当以1.3元／平方的标准来计算。被告主张，物业公司没有按照《物业服务合同》约定提供物业服务，其有权主张先履行抗辩权，拒绝支付物业管理费，被告就此主张提交了现场相片为证。
本院认为，首先，被告家中墙壁渗水开裂是因楼上业主家里水管爆裂而造成，被告并未提交证据证明原告在此次漏水事故中存在失职行为，故被告应向该业主主张相关权利，其以此为由拒不交纳物业管理费并不构成先履行抗辩权。其次，原告确认因没有监控室及线缆被挖断而导致小区监控无法运行，原告虽主张小区开发建设时没有规划监控，但《物业服务合同》附件五的《物业管理服务质量标准》第六条第2款约定“安全监控系统24小时专人监控”，原告有义务按照合同约定提供相应的安全监控物业服务，现监控无法运行的原因并非是无法克服的不可抗力因素，故原告未提供安全监控服务，其已先行违约，被告有权拒缴安全监控部分的物业管理费，但除此项物业管理外，被告还享受原告提供的其他物业管理服务，且被告未提交证据证明原告所提供的其他物业管理服务不达标，故被告应当向原告交纳其他项目的物业管理费。综上，考虑到《物业服务合同》约定有八大项物业管理内容，原告所提供的其中一项物业管理服务未达约定标准，扣除该项服务的物业管理费后，被告应向原告支付的管理费总额为934.5元=89元／月×12个月×7／8。因此，对原告要求被告支付2013年5月至2014年4月共计12个月的物业管理费934.5元的诉讼请求，本院予以支持，超出此数额部分，本院不予支持。至于管理费的违约金，因原告违约在先，其要求被告支付违约金没有法律依据，本院不予支持。至于2013年4月至9月、2014年4月、2015年12月的水费共计216元，被告没有提供任何证据证明其已经缴纳了该水费，故对原告诉请被告支付水费216元的诉讼请求，本院予以支持。至于水费滞纳金，因《物业服务合同》未对逾期缴纳水费是否收取违约金作出约定，原告现要求被告支付498元的水费违约金没有法律依据，本院不予支持。另，2016年5月之后的物业管理费及水费，因原告未提交相关证据证明上述款项已经实际发生，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十五条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，
判决如下：
一、被告张江义于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市尚佳物业管理有限公司支付2013年5月至2014年4月期间的物业管理费934.5元。
二、被告张江义于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市尚佳物业管理有限公司支付2013年4月至9月、2014年4月、2015年12月期间的水费216元。
三、驳回原告东莞市尚佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元，原告已预交，由原告承担13元，由被告承担12元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理
审判员 林永雄
二〇一六年六月十六日
书 记 员 刘敏玲附相关法律法规：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：百度搜索“”