黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0110民初1158号原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区。法定代表人曹洪彬，男，总经理。委托代理人李权利，男，1968年5月18日出生，汉族，哈尔滨塞维斯物业管理有限公司员工，住哈尔滨市南岗区龙威大厦102室。委托代理人ＸＸ，黑龙江明正律师事务所律师。被告郭春雨，住哈尔滨市香坊区。
原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司（以下简称赛维斯公司）与被告郭春雨物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月1日受理后依法组成合议庭，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。
原告的委托代理人李权利与被告郭春雨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月1日，原告与被告居住的海富山水文园小区业主委员会签订了物业服务合同，服务期限自2013年1月1日至2015年1月1日。在原告服务期间被告欠缴2年物业费共计本金886元，滞纳金1371元，共计2257元。原告多次催要，被告总是推托。原告为维护自身合法权益，向法院起诉，诉请：1、依法判令被告给付物业费886元，滞纳金1371元，共计2257元；2、案件受理费由被告承担。
被告辩称：原告不作为。我家房屋漏雨，因潮湿楼道有蚊子，夏天不敢开门。原告为证明其诉讼主张的事实成立，在举证期限内向本院提交证据如下：证据一、业主基本资料登记表复印件、被告身份证复印件各一份。证明业主姓名、居住面积、联系方式等基本信息。证据二、欠费台账复印件一份。证明被告欠费的项目数额及计算方式。证据三、物业管理合同复印件一份。证明物业管理服务的期限、收费时间、滞纳金收取依据。证据四、小区物业服务收费备案表。证明原告收取物业费是物价局批准备案的。证据五、（2014）香民五初字第96号判决书一份。证明原告是在物业服务合同期满后正常退出该小区的，并且在服务期间没有出现违约情况的发生。以上证据经当庭质证，被告对证据一无异议；对证据二真实性有异议。认为原告未出示具体收费标准及违约金数额的计算方式。对证据三真实性、证明问题均有异议，认为原告与业主委员会签订的合同，没有公开，被告对服务项目不知晓，原告没有履行服务义务，业主委员会与原告有经济纠纷要求原告整改，但原告拒不整改。对证据四真实性有异议，认为原告与业委会签订的该协议，要求原告出示三级物业公司服务条款，及是否为业主服务过的证据。对证据五真实性无异议，证明问题有异议，原告与业主委员会之间即使没有违约，也不能证明原告对被告的服务合格。被告为证明其反驳主张的事实成立，在举证期限内提供照片一份。证明被告家房屋漏水情况。该证据经当庭质证，原告认为庭前被告谈及被告家漏水情况是因三期塔吊刮坏造成漏雨情况，如属实，则应由三期施工方、开发商负责，原告对此不知情，不应由原告负责。经庭审调查，本院对以下事实予以确认：2013年1月24日，原告与被告居住的海富山水文园小区业主委员会签订了物业服务合同，由原告承担哈尔滨市香坊区海富山水文园小区的物业管理工作，被告系海富山水文园小区业主。该合同第二章约定了委托管理事项包括：1、房屋建筑共用部位的维修、养护、和管理（包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层）；2、共用设施、设备的维修养护运行和管理（包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟道、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、红外线监控系统）；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场、人工湖、水景、瀑布、健身器材）；4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护、管理、维修与补植树木；5、附属配套建筑和设施和维修、养护和管理（包括商业网点、文化体育娱乐场所）；6、公共环境卫生（包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运）；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、维持公共秩序（包括每天24小时安全监控、巡视、门岗执勤）；9、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。该合同第五章还约定了物业管理服务质量，约定实现目标管理如下：1、房屋外观：完好、整洁、无缺损；2、设备运行：保持现有设备运行状态良好；3、房屋及设施、设备的维修、养护：接到反映后积极组织维修；4、公共环境：无垃圾暴露、日产日清、卫生达标；5、绿化：修剪养护及时，人工湖及瀑布保持正常使用；6、交通秩序：交通便利、车辆行驶畅通、停放有序；7、保安：24小时值班、按规定巡逻；8、急修：45分钟赶到现场处理，小修：随报随修或按业主约定时间维修；9、业主和物业使用人对乙方（原告）满意率达到80%以上。2013年原告承担海富山水文园小区物业服务期间，虽进行了物业管理服务，但也存在一定程度的物业管理服务不到位、不符合合同约定标准的情况。如小区内公共道路破损无人修理，路灯损坏未及时维修，建设及生活垃圾堆放未及时清理，小区封闭不严格外人随意进入、车辆随意停放，甚至出现业主家中被盗事件，建筑外层墙皮脱落致使业主的车辆遭受损失等情况均有发生，因此，引起小区内大部分业主的强烈不满，进而引发了大批业主拒绝交纳物业管理费的事件。被告在原告服务期间亦未缴纳过物业费。原告2015年1月1日以后撤出该小区，不再承担该小区的物业服务工作。2013年1月1日至2014年12月31日，被告应交纳物业费金额为886元。另查明，原、被告在物业管理委托合同中约定逾期不交物业费的滞纳金应以交物业费第二天起每日按交费总额的0.3%为标准收取滞纳金,被告的物业费为0.6元/㎡，被告所有的房屋建筑面积为61.47平方米。
本院认为：原、被告之间的物业服务合同关系，有原告与海富山水文园业主委员会签订的《物业管理委托服务协议》为证，依法成立。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，被告系该小区业主，该业委会签订该协议对全体业主有效，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同，双方应认真遵守履行合同义务。关于原告要求被告给付拖欠的物业费886元的诉讼请求，虽然原告与海富山水文园业委会签订的物业服务协议中，有关于业主按时交纳物业管理费的约定，但该合同为双方互负权利义务的合同，业主交纳物业费应当是在原告为该小区提供物业服务的基础上。按照合同的约定，原告对海富山水文园小区提供的物业管理包括对房屋公共部位的养护维修，公共设施的养护维护，园林绿化、配套设施的养护维护，公共卫生、公共秩序的维持维护。根据被告提供的多组证据显示，原告在对海富山水文园小区提供物业服务期间存在重大的瑕疵，没有按照协议约定的物业服务标准对该小区提供物业管理服务。关于被告提供的证据效力问题。对于被告提供的小区业主联名签字单、业委会告知书及业委会向相关部门反映问题的信件的效力问题，虽然该签字单中的大部分业主是原告的起诉对象，但其亦是该小区的业主，也是原告的服务对象，其对原告提供的物业管理提出异议，在一定程度上亦反映出了原告在管理上的不到位之处。且根据该签名业主的数量及业委会告知单的数量来看，亦违反了合同中约定的业主满意率达到80%以上的要求。值得说明的是，本案系集团系列案件，原告因拖欠物业费纠纷在本院对海富山水文园大部分业主提起了诉讼，本院在对上述案件的审理过程中发现，原告自哈尔滨希美物业管理有限公司接手海富山水文园小区的物业管理服务后，仅是依据哈尔滨希美物业管理有限公司的物业台账制作了其自身的业主信息资料，并没有对小区的业主进行重新的登记和备案，由此导致登记的业主信息严重不全，甚至出现业主信息与实际不符等现象，由此可以进一步证实原告接受海富山水文园小区后并没有对海富山水文园小区尽到完整的物业管理服务职责。但根据本案中原告提供的（2014）香民五民初字第96号《民事判决书》的内容显示，原告亦并非完全未提供物业服务，故本院对于被告辩称不同意交纳物业管理费的抗辩主张亦不予支持。结合本案的实际情况，以及原、被告的举证来看，本院酌定对被告应当交纳的物业管理费进行调整，可按约定物业费的50%进行交纳为宜，故被告应当给付原告物业管理费443元（886元×50%）。关于原告要求被告给付滞纳金1371元的诉讼请求，因按照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负义务的，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中因原告提供的物业服务未达到合同约定的标准，按照法律规定被告可行使同时履行抗辩权，故对于原告要求被告给付逾期交纳物业费的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称原告起诉程序违法的抗辩主张，因书面催缴并不是法定的前置程序，且原告为被告所在小区提供物业管理服务，对此被告等业主是明知，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。关于被告辩称原告的物业资质不合法的问题，因原告对于海富山水文园小区的物业服务管理系基于其与业主委员会签订的《物业委托管理服务协议》，且事实上原告也确实为该小区提供了一定的物业管理服务，对于原告是否存在违反相关政策规定向政府物业管理部门缴纳保证金的问题，应当由政府物业管理部门对原告进行审查，并按照行政法律法规的内容进行处理，该部分内容不属于民事案件的调整范围，亦不能因为原告未缴纳物业信用保证金而否定原告物业管理企业的资质，进而否定原告为被告所在小区提供物业服务的事实，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。关于被告要求依法追加海富山水文园业主委员为本案第三人的问题，因按照法律规定，业委会代表业主与相关物业服务企业签订的物业管理合同是对全体业主发生法律效力的，如被告认为业委会签订合同的行为或在履行职责的过程中侵害了业主的合法权益，与本案属于不同的法律关系，被告可另行起诉。至于原告在诉讼中称其未能履约系由于业委会造成的问题，属于原告与业委会之间的纠纷，与本案均不属于同一法律关系，亦应当另案审理，不应当合并审理，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。关于本案的诉讼时效问题，因原告直至2014年12月31日前均为海富山水文园小区的物业管理公司，一直在为该小区提供物业服务，双方的物业管理合同尚未到期，被告未交纳物业费行为一直处于持续状态，故
本院认为本案的诉讼时效起算期应当自2015年1月1日即双方合同到期后作为诉讼时效的起算期，故至原告起诉时本案尚未超过法定的诉讼时效，本院对被告的该项抗辩主张不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、被告郭春雨于本判决生效之日起十五日内给付原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司物业费443元；
二、驳回原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告郭春雨承担，与上款一并给付原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 周小华
人民陪审员 杜景艳
人民陪审员 张生滨
二〇一六年六月十六日
书 记 员 姜丽丽 关注微信公众号“”