江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0802民初385号原告黄淑琴，女，1965年12月15日出生，汉族，住吉安市吉州区，委托代理人肖明，系原告丈夫。被告江西省鹏华房地产开发有限公司，住所地：吉安市吉州区吉州大道桂花园3—101号，组织机构代码：××。法定代表人章龙，董事长。委托代理人谢佛根，江西向群律师事务所律师。
原告黄淑琴与被告江西省鹏华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月18日立案受理，依法由
审判员张黎晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄淑琴的委托代理人肖明、被告江西省鹏华房地产开发有限公司的委托代理人谢佛根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年11月25日，原告购买了被告开发的鹏华国际华城小区3栋1单元1701号商品房一套，总价541451元，双方签订了商品房买卖合同，约定：出卖人应当在2011年10月30前将验收合格的商品房交付买受人使用。逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约付清了购房款，被告至今未取得商品房交付使用条件，亦未通知原告收房，构成违约，自2014年2月18日计算至原告起诉之日止，违约金为36288元。原告还支付了煤气设施费1400元，根据相关规定，煤气设施费包括在房价内，不应另行支付。诉请判令被告支付逾期交房违约金36288元，返还煤气设施费1400元。
被告辩称：导致延期交房是被告无法预见的客观原因造成的，政府相关职能部门出具了证明。违约金超过了原告的损失，且原告的起诉超过了诉讼时效，被告已通知原告收房，但原告拒绝收房，原告所交纳的购房款中不包括燃气设施费，其诉请应予驳回。
经审理查明：2010年11月25日，原、被告签订一份商品房买卖合同，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的鹏华国际华城3幢1单元1701号商品房一套，该房建筑面积121.75平方米，单价4447.24元/平方米，房款总计541451元。出卖人应当在2011年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同的，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家政策、法律调整对交房时间有重大影响的，出卖人自政策、法律调整之日起三十日内告知买受人；由于政府原因造成工期延长的，交房时间顺延，以政府相关职能部门出具的证明为准。除上述特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按下列约定处理：该商品房交付后360个工作日内出卖人配合买受人办理房产证，若超过360个工作日，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同补充协议约定：双方的联络方式以合同记载的电话、传真、通信地址为准。一方联系方式如有变更，应在变更之日起五天内以电话及书面形式通知对方。除房屋款外，买受人还需要承担天然气立管费1400元、天然气开通费1200元、有线电视初装费500元。合同签订后，原告按约付清了购房款，并支付了天然气设施费1400元。到期，因被告不符合交房条件，原告未收房。2016年1月29日，被告取得了鹏华国际华城3、5#楼的竣工验收备案表。同年2月22日，被告向原告邮寄了交房通知，但因原告迁移新址，未收到该通知。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、收据、被告提供的建设工程竣工验收备案表、交房通知、挂号信回执单及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应严格履行。合同约定的交房期限为2011年10月30日前，因被告不符合交房条件，原告未收房的责任在被告。
被告辩称逾期交房存在政府原因，但其未提供合同约定可逾期交房的政府相关职能部门出具的证明，故被告的上述抗辩本院不予采纳。原告主张被告支付逾期交房违约金，应予支持，但2016年1月29日被告取得了竣工验收备案表，符合交房条件，并于2月22日向原告邮寄了交房通知，违约金计算应计算至通知交房之日止，原告主张计算至2016年2月18日止，应予支持。关于原告主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。根据合同约定，计算逾期交房违约金的起止时间是从约定交房期限届满的次日起计算至实际交房之日止，原告自被告逾期之日起就享有向被告主张支付违约金的请求权，诉讼时效应自此时起算，但该违约金是继续性债权，是以实际违约天数按日计算相加的总和构成，原告于2016年2月18日提起诉讼，往前推算两年，2014年2月18日之前的违约金原告未提供证据证明其在此期间内向被告主张过权利，上述期间的违约金请求权因超过诉讼时效，本院不予支持，但被告应当支付原告2014年2月18日至2016年2月18日期间的违约金。原、被告在补充协议中明确约定天然气设施费不包括在房款内，需另行交纳，该约定不违反法律规定，合法有效，原告要求被告返还天然气设施费，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，
判决如下：
一、被告江西省鹏华房地产开发有限公司支付原告黄淑琴逾期交房违约金36288元，限判决生效后七日内付清。
二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费742元，减半收取，由原告负担21元，被告负担350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 张黎晖
二〇一六年六月十六日
书记员 万敏妍法律链接：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。 更多数据：搜索“”来源：