江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第1638号
原告：顾进，男，1969年10月25日出生，住东台市。
委托代理人：顾小平，东台市曹丿法律服务所法律工作者。被告一：周卫东，男，1967年9月17日出生，住东台市。被告二：陈树兰（又名陈书兰），女，1970年7月30日出生，住址同上。
委托代理人：周卫东，男，1967年9月17日出生，住址同上。
原告顾进与被告周卫东、陈树兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法由
审判员卢映宇适用简易程序，于2015年11月12日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2016年2月3日、2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告顾进及其委托代理人顾小平、被告（暨被告陈树兰的委托代理人）周卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾进诉称，2013年7月20日，被告周卫东、陈树兰与原告签订《房屋买卖合同》一份，约定：“将其拥有的坐落在东台市北海花园二期X号楼房X室的房屋转让给原告”，并约定了付款期限，两名被告同时承诺为原告提供28万元贷款，由原告负担一半利息。合同签订后，两名被告不仅没有为原告提供28万元的贷款，反而将房屋以67.8万元的价格转卖他人；并于《房屋买卖合同》履行期间更换门锁，导致原告与被告周卫东发生殴打并向东台市公安局报警处理。2013年11月原告向东台市人民法院起诉，要求两名被告返还购房款以及承担违约金，并查封了该房屋，后原告撤回起诉，但两名被告仍然拒不返还购房款。2014年12月30日，两名被告又将该房屋抵押，造成无法履行房屋交付义务，构成根本违约。原告认为：被告周卫东、陈树兰严重违约，故提起诉讼，请求依法解除《房屋买卖合同》，并判令两名被告立即返还原告购房款30万元，承担违约金10万元，以及共同负担本案诉讼费用。
被告周卫东、陈树兰共同辩称，一、原告与两名被告签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，原告委托代理人顾小平也是该合同的见证人，原告已给付30万元首付款，两名被告也将该房屋的部分物品和手续交付给原告，双方已经按照合同约定履行义务。
二、两名被告并未将该房屋以67.8万元的价格转卖给他人，不存在违约行为，现仍然愿意继续履行合同并向原告交付房屋。
三、《房屋买卖合同》中约定：“第三条、双方议定上述房屋的成交价为人民币￥58万元，乙方分期付款，具体约定为：1、于2013年7月20日前首付房款30万元。2、2014年7月20日前付15万元。3、2015年7月20日结清余款。4、甲方过户前，在银行贷款￥28万元，贷款利息甲、乙双方各负担一半。2015年7月20日结清所有款项后，甲方将房产证、土地证交给乙方”，但因原告顾进滥用诉权，于2013年11月5日即将涉案房屋保全，故未能在2014年7月20日前实现贷款并按约履行交付“两证”，违约原因不在被告方。
四、被告已于2013年7月20日将涉案房屋及钥匙交付原告顾进，并未更换门锁，双方是因为银行贷款方式发生的纠纷。
五、原告的诉讼程序违法，应当先依法另案解除《房屋买卖合同》，然后主张返还首付款30万元、违约金10万元。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年7月20日，被告周卫东、陈树兰（甲方）与原告顾进（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，其中约定：“第二条、甲方自愿将坐落在北海花园二期X号楼房X室房屋转让给乙方，该房屋面积126.02m2,阁楼62.37m2。车库24号面积20.55m2，土地使用权面积36.39m2，使用权类型为出让性质。第三条、双方议定上述房屋的成交价为人民币￥58,0000元……乙方分期付款，具体约定为：1、于2013年7月20日前首付房款30,0000元。2、2014年7月20日前首付15,0000元。3、2015年7月20日前结清余款。4、甲方过户前，在银行贷款￥28,0000元，贷款利息甲、乙双方各负担一半。2015年7月20日结清所有款项后，甲方将房产证、土地证交给乙方。第四条、甲方于2013年7月20日，将房屋移交给乙方使用，同时一并交付水、电、物业手续，在2017年9月18日将房屋正式过户交付给乙方使用。……第七条、乙方中途违约，甲方退还本金，但不承担乙方在房屋装修中不可移动固定建筑物的费用和损失。甲方中途违约，甲方除退还乙方本金、利息和装修费用，加罚10,0000元给乙方。……第十二条、本合同双方签订之日起即发生效力。甲方：周卫东、陈树兰，乙方；顾进，
二0一三年七月二十日，见证方：顾小平。”合同签订后，原告顾进于当日给付被告周卫东购房款30,0000元，被告周卫东向原告出具了《收条》一份，并向原告顾进交付房屋及钥匙，但原告并未实际入住该房屋。此后原、被告未继续履行合同，双方发生矛盾，至本案诉讼时，被告周卫东、陈树兰未将该房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》过户至原告顾进名下，该房屋一直空置。2013年11月5日，原告顾进因本案房屋买卖纠纷向本院提起诉讼，本院依法立案受理，案号为（2013）东民初字第01316号原告顾进与被告周卫东、陈书兰房屋买卖合同纠纷案，本院对涉案房屋依法查封保全，后原告于2014年5月2日撤回起诉。2014年12月30日，被告周卫东将东台市北海花园二期X号楼房X室、X号楼X-1室、X号楼XX号车库设定抵押，抵押的款项未作为原告顾进的房款。至本案诉讼时止，抵押存在，该房屋仍空置。庭审中，原告顾进诉称被告周卫东、陈树兰未按照《房屋买卖合同》的约定为其提供28,0000元贷款，且在合同履行期间更换门锁，造成原告至今不能实际入住该房屋，故两名被告应当承担违约责任，被告周卫东、陈树兰辩称：“《房屋买卖合同》约定由两名被告为原告向银行贷款28,0000元，是因为原告当时在银行的黑名单中，无法贷款，故协商由两名被告出面为原告向银行贷款28,0000元，以此款作为原告给付两名被告的购房余款；且两名被告作出让步，承诺负担该贷款利息的一半”，原告对以上辩解意见无异议；但此后被告周卫东、陈树兰并未为原告顾进向银行贷款28,0000元。庭审中，原告顾进诉称被告周卫东、陈树兰后又将房屋以67.8万元的价格卖给他人，并提供东台市公安局海道桥派出所于2013年11月22日、2014年4月14日对被告周卫东的询问笔录复印件，其中被告周卫东陈述：“原告顾进逾期未履行给付购房款余款的合同义务，双方于2013年11月2日、2013年11月4日发生纠纷，故其以该房屋向银行抵押贷款并换门锁，原告顾进为此将其殴打致伤”，并陈述：“在与原告顾进签订房产买卖合同后，未将此套房产卖给其他人。”两名被告还当庭提供中国工商银行的挂失凭证一份，辩称其是在《房屋买卖合同》约定的履行期限（2015年7月20日）届满之后的2015年8月6日才向银行将该房屋的水电卡挂失，且未取走该卡上的余额，故两名被告主张自己不存在违约行为。本案在审理过程中，原告顾进放弃主张违约金10万元的诉讼请求。上列事实，有原告顾进提供的《房屋买卖合同》原件、《收条》原件、中国邮政储蓄银行存款凭单原件（2013年7月20日，￥20,0000元）、东台市公安局海道桥派出所对被告周卫东的询问笔录复印件2份、《东台市公安局接处警登记表》、东台市不动产登记中心房屋抵押信息表盖章打印件，被告周卫东、陈树兰提供的中国工商银行挂失凭证、中国工商银行股份有限公司盐城东台金辉支行借记卡账户历史明细清单（卡号XXXXXXX）、（2013）东民初字第01316号、第1316号民事裁定书复印件以及原告和两名被告的陈述在卷予以证明。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，本案被告周卫东、陈树兰与原告顾进签订的《房屋买卖合同》，系以东台市北海花园二期X号楼房X室为标的的买卖合同，是原、被告双方真实意思表示，未违反法律、法规的相关规定，应予认定合法、有效。关于原告顾进以两名被告违约为由主张解除《房屋买卖合同》的诉讼请求是否应当支持的问题，经审查，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，据此，需要确认两名被告是否存在违反《房屋买卖合同》的违约行为。本案中，被告周卫东虽然于2013年7月20日向原告顾进交付了房屋和钥匙，但在合同履行期间更换房屋门锁，是以自己的行为表明不履行主要义务，原告未实际占有、使用涉案房屋；双方因房屋买卖发生纠纷后未有处理结果的情况下，被告周卫东未经告知原告即将房屋抵押，致使该房屋至今无法交付，《房屋买卖合同》无法履行。综上，应予认定被告周卫东、陈树兰存在违约行为，故对原告顾进主张解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，依法予以支持。关于原告顾进主张被告周卫东、陈树兰存在“一房二卖”违约行为的问题，经审查，东台市公安局海道桥派出所对被告周卫东的2份询问笔录复印件不能充分证明两名被告曾将该房屋以67.8万元的价格转卖他人的事实，故原告主张“一房二卖”证据不足，本院不予采信。关于原告顾进主张两名被告返还购房首付款30万元是否应当支持的问题，经审查，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中，原告顾进已部分履行《房屋买卖合同》义务，即向两名被告支付了购房首付款30万元；解除合同后，两名被告应当恢复原状，返还原告的购房首付款30万元。两名被告辩称原告应当先依法解除合同，然后另案主张返还购房首付款的辩解意见，无法律依据，依法不予采纳。本案在审理过程中，原告放弃主张违约金10万元，是其真实意思表示，不违反法律规定，本院依法照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、解除原告顾进与被告周卫东、陈树兰于2013年7月20日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告周卫东、陈树兰本判决生效之日起10日内返还原告顾进的购房首付款30万元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由被告周卫东、陈树兰共同负担5475元，由原告顾进负担1825元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时按国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，账号：XXXXX）。如不按时缴纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王元元
审 判 员 卢映宇
人民陪审员 吴永海
二〇一六年六月十六日
书 记 员 王钰娴附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 百度搜索“”