山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终3446号上诉人（原审原告）孙明英。委托代理人孙胜伟。被上诉人（原审被告）青岛联兴置业有限公司。法定代表人张忠辉，董事长。委托代理人韩伦辉，山东劳谦律师事务所律师。委托代理人孙菁，山东劳谦律师事务所律师。
上诉人孙明英因与被上诉人青岛联兴置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第4336号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙明英在一审中诉称，2011年6月25日，孙明英与青岛联兴置业有限公司签订商品房预售合同，约定孙明英向青岛联兴置业有限公司购买青岛市市北区保张路67号《金盛苑》3号楼住宅一套。合同签订后，孙明英向青岛联兴置业有限公司支付了总房款1005544.68元。合同约定交房日期为2012年10月31日，青岛联兴置业有限公司逾期交房的，孙明英有权选择继续履行合同，同时青岛联兴置业有限公司支付约定的交房日期至交房之日的违约金，违约金按照已付房款的日万分之一计算。孙明英诉至法院并当庭明确诉讼请求：1、判令青岛联兴置业有限公司向孙明英支付自2012年11月1日至2015年7月6日的逾期交房违约金98643元；2、案件受理费由青岛联兴置业有限公司承担。青岛联兴置业有限公司在一审中辩称，1、孙明英购买的房屋是我方折抵给中国华冶科工集团有限公司及中国华冶科工集团有限公司青岛分公司的用于抵顶借款的房屋，该房屋的销售和交付均系该公司完成的，故孙明英所诉违约金应当由该公司承担。对于逾期交房事实，青岛联兴置业有限公司予以认可。2、孙明英诉讼违约金计算至2015年7月9日，但依据双方签订的合同约定，交付的依据和时间应当计算至青岛联兴置业有限公司发布公告的时间，即2015年4月25日，故请求法院查明事实，驳回孙明英不合理诉求。一审法院
经审理查明，2011年6月25日，孙明英与青岛联兴置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定孙明英购买青岛联兴置业有限公司开发建设的青岛市市北区保张路67号金盛苑×号楼×单元×层×户房屋，总价款1005544.68元。合同约定孙明英应于2011年8月25日前一次性付款。逾期付款孙明英应按逾期未付款额的日万分之一支付违约金，违约金自合同约定的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。合同还约定青岛联兴置业有限公司于2012年10月31日前向孙明英交付房屋，逾期按已付房屋价款的日万分之一计算违约金，自合同约定的最后交付期限的第二天起算至实际交付房屋之日止。青岛联兴置业有限公司未按合同约定交付房屋。2015年4月21日青岛联兴置业有限公司在报纸发布公告，通知2015年4月25日至4月30日期间办理交房手续。2015年7月9日孙明英接收房屋。孙明英于2011年11月24日一次性支付购房款1005544.68元。一审法院认为，双方签订的商品房预售合同合法有效，各方当事人应当按合同约定履行义务享受权利。青岛联兴置业有限公司违反约定逾期交房构成违约，应当按合同约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于违约金的规定，支付违约金。青岛联兴置业有限公司抗辩称孙明英购买的房屋是其折抵给中国华冶科工集团有限公司及中国华冶科工集团有限公司青岛分公司用于抵顶借款的房屋，该房屋的销售和交付均系该公司完成的，故孙明英所诉违约金应当由该公司承担，但商品房预售合同是孙明英与青岛联兴置业有限公司签订，根据合同相对性原则和孙明英方的诉讼请求，本案诉讼标的系孙明英、青岛联兴置业有限公司间的商品房预售合同关系，青岛联兴置业有限公司的该项抗辩理由无法律依据，一审法院依法不予采信。虽然孙明英于2015年7月9日实际接收了房屋，但是青岛联兴置业有限公司已于2015年4月21日在报纸发布公告，通知2015年4月25日至4月30日期间办理交房手续，孙明英未在此期间办理房屋接收手续系孙明英自身原因所致。因此，按照每年365天、平均每月30天计算，违约金应当自合同约定的交房日的次日即2012年11月1日计算至2015年5月1日，共计910天。根据双方合同约定，青岛联兴置业有限公司应按已付房款的日万分之一的标准，向孙明英支付逾期交房违约金91505元（1005544.68元×0.0001×910天），但孙明英的购房款未按照合同约定期限支付，孙明英应向青岛联兴置业有限公司支付逾期付款违约金1005544.68×0.0001×88＝8849元，该款项应从青岛联兴置业有限公司需支付的逾期交房违约金中扣除。孙明英的其它诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决：
一、青岛联兴置业有限公司于判决生效之日支付孙明英自2012年11月1日计算至2015年5月1日期间的逾期交房违约金82656元；
二、驳回孙明英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2090元，由青岛联兴置业有限公司负担，孙明英已预交，青岛联兴置业有限公司于判决生效之日内支付孙明英。上诉人孙明英上诉请求撤销一审判决，其主要事实理由为：孙明英已经于2011年6月16日前缴清全部购房款，青岛联兴置业有限公司为孙明英开具过收据，后孙明英因收据丢失，青岛联兴置业有限公司又为孙明英补办了日期为2011年11月24日的收据。因此，孙明英不存在逾期付款的情况，不需承担逾期付款的违约责任。
被上诉人青岛联兴置业有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。本院
经审理查明，孙明英在2011年6月25日及2011年8月3日分两次向青岛联兴置业有限公司支付购房款共计1005544.68元。二审查明的其他事实与一审查明一致。二审经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，孙明英在二审已经提交证据证明其在2011年8月3日前已经实际缴纳全部购房款，合同约定的交款时间为2011年8月25日，因此，孙明英不存在逾期交款的违约行为，不需承担逾期交款的违约责任。虽然收款收据记载时间为2011年11月24日，但该时间为开具收据的时间，不能作为认定实际交款时间的依据。二审中，青岛联兴置业有限公司对于一审计算逾期交房违约金的计算方式没有异议，本院对于逾期交房违约金的数额予以确认。综上，因二审查明新事实，孙明英不存在逾期交款的行为，青岛联兴置业有限公司应当向孙明英全额支付逾期交房违约金，不需再抵扣逾期交款违约金。本院对一审裁判结果予以变更。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：
一、撤销青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第4336号民事判决；
二、青岛联兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付孙明英自2012年11月1日计算至2015年5月1日期间的逾期交房违约金91505元；
三、驳回上诉人孙明英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2090元，二审案件受理费50元，均由被上诉人青岛联兴置业有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 龙 骞
审 判 员 杨保国
代理
审判员 马 喆
二〇一六年六月十六日
书 记 员 王庆光
书 记 员 魏 威 关注微信公众号“”