杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0110民初3397号
原告：叶某某。
原告：陈某某。二原告共同
委托代理人：林淑军，浙江方伦律师事务所律师。
被告：杭州万凯置业有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区乔司街道良熟村。
法定代表人：林某某，董事长。
委托代理人：林永年，浙江高名律师事务所律师。
委托代理人：李槟，浙江高名律师事务所律师。
原告叶某某、陈某某（以下简称两原告）为与被告杭州万凯置业有限公司（以下简称被告）定金合同纠纷一案，于2016年3月16日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由
代理
审判员刘娟独任审判。本院于2016年4月13日适用简易程序公开开庭进行了审理，两原告的委托代理人林淑军、被告的委托代理人林永年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，2014年5月12日，两原告为购买被告开发建设的杭州市乔司街道华章名苑x幢x单元xxx室，与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014预1091102）。合同签订后，双方因房屋价格产生纠纷，经协商后，被告同意原告换房至华章名苑xx幢x单元xxx室。原签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014预1091102）及相关补充协议予以解除。2015年9月19日，原、被告就更换后的房屋华章名苑xx幢x单元xxx室签订了《华章名苑商品房订购协议》，双方就该商品房的房屋总价、面积、定金等事项做了约定。协议签订后，原告向被告支付了定金2万元。2015年10月11日，原、被告就已口头达成一致的换房约定签订了书面的《换房协议》一份，同日两原告依约支付剩余定金80000元。2015年11月2日，原、被告就华章名苑项目xx幢x单元xxx室达成了补充约定，依据被告要求，两原告再次与被告签订了定金合同。2016年1月14日，被告向两原告返还了原购买的房屋x幢x单元xxx室的首付款。2016年1月16日，原告叶某某到被告售楼部准备签订商品房买卖合同时却发现，被告提供的补充协议与双方此前约定的条款并不一致。原告叶某某提出异议时，被告以统一格式版本为由拒绝修改。此后，两原告一直就补充协议相关条款更改事宜与被告交涉，被告均不予理睬。2016年2月22日，被告通知两原告已罚没全部定金10万元。与此同时，经两原告查实，华章名苑项目xx-x-xxx室早已被出售给第三方。原告认为，被告在收到两原告支付的定金后未经两原告同意擅自出售房屋，已经构成根本违约，故向法院起诉，请求判令：1、被告向两原告返还定金共计人民币200000元；2、本案诉讼费用由被告承担。两原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料：1、浙江省商品房买卖合同复印件、补充协议复印件及换房协议各一份，用于证明：①原、被告双方同意解除2014年5月12日签订的商品房买卖合同及补充协议，并就购买的房屋从华章名苑x幢x单元xxx室更换至xx幢x单元xxx室等内容进行约定的事实；②原双方签订的补充协议第三条及十三条中有关与银行签订按揭贷款合同的时间并未约定5日等具体时间，且设定了开发商合理催告买房人签订按揭合同的时间，现被告要求重新签订的补充协议中约定5日内必须与银行签订按揭贷款合同，该约定对原告显失公平，两原告要求修改该条款属于合理要求的事实；③被告并未按照换房协议约定在定金协议签署后15日退还原购房首付款给两原告，两原告给予被告合理宽限期的事实。2、华章名苑商品房定购协议、定金合同、原告定金支付凭证、余杭区透明售房网页截图各一份，用于证明：①原、被告双方就华章名苑xx幢x单元xxx室已达成预约合同，但在已签订的协议中，均未对与银行签订按揭合同的时间及未签订的违约金等事项进行过约定，对于前述内容两原告有权在签订主合同时与被告进行协商后签订，而不是由被告单方提供格式条款签订的事实；②被告就案涉房屋已收取了两原告10万元定金作为签订主合同担保的事实；③被告以比两原告购买价格高出110319.23元的价格将案涉房屋另行出售给了第三人，从根本上导致双方无法签订商品房买卖合同，被告违反了定金条款，应向原告双倍返还定金。3、光盘及文字打印件、名片、商品房买卖合同补充协议打印件，用于证明：①原告叶某某已依约于2016年1月16日到被告售楼部与被告工作人员马学勇协商签订商品房买卖合同及补充协议，但因双方对条款无法协商一致，导致当天两原告无法签订合同的事实；②双方在签订主合同时，原告叶某某向被告指出了合同中首付款金额有错误，被告发现后，表示可以更改的事实；③原告叶某某就补充协议第三条第3点向被告提出了异议并要求合理修改，被告工作人员马学勇也承认不可能做到5日内签订按揭贷款合同，但仍以格式版本为由拒绝任何更改。原告叶某某对被告增加的补充协议部分有异议，并没有违反双方此前签订的订购协议及定金合同，由于被告设计的恶意条款导致双方没有签订合同，不签订的过错在被告方的事实。后两原告提供短信记录十条及移动公司历史详单一份对上述第三组证据进行补强，用于证明原告叶某某在2016年1月16日下午五点到被告的售楼部就商品房买卖合同事宜进行协商，因双方未能达成一致，故未签订合同的事实。
被告辩称，两原告起诉状陈述的事实与理由不属实。2014年5月12日，原、被告就华章名苑x幢x单元xxx室房屋签订商品房买卖合同，购房后两原告因为房屋降价，多次到被告的售楼中心房闹，要求给予降价补偿。在2014年的一次保安维护过程中，原告叶某某受伤。后经多次调解，双方同意按照市场等价原则给两原告换房，多次协商后双方签订换房协议。换房协议经双方签字确认，约定解除之前的房屋买卖合同和补充协议，将原房屋更换为xx幢x单元xxx室，两原告同意承担原来房屋因市场降价原因所产生的房屋差价80000元。故双方确定xx幢x单元xxx室签约价格是878374元，包含40000元的车位费和房屋差价。协议还约定如下内容，两原告保证在2015年9月15日前完成定金协议的签署，并在2015年10月11日前补足定金100000元，若两原告没有如期完成定金协议的签署，视为其放弃换房。被告同意在华章名苑xx幢x单元xxx室定金协议签署生效后15个工作日内协助两原告办理相关退房手续，两原告承诺在x幢x单元xxx室的首付款退还其账户的三日内向被告支付xx幢x单元xxx室的首付款并办理上述房屋的签约及按揭手续。上述条款经两原告同意，但两原告在收到被告退回的首付款后并未按照协议约定签订买卖合同，也未支付首付款。协议第五条约定了两原告未按时签约，被告有权对涉案房屋案约定方式处理并罚没相应定金。故被告据此罚没两原告交付的定金。且协议第六条表明被告已充分告知两原告因换房产生的风险，被告不承担因此产生的一切后果，两原告不得追究被告的责任。本案中违约的责任系两原告造成的。被告为证明答辩事实，提供并陈述了如下证据材料：1、记账单一份，用于证明被告已经于2016年1月14日将第一套房屋的首付款241351元退还给两原告的事实。对两原告提供的证据，被告当庭质证，对证据1三性无异议，但对证明对象有异议，换房协议恰恰证明两原告违反约定，未按换房协议第四款的约定去履行。对证据2中定购协议三性无异议，即换房协议中的定金协议。对证据2中定金合同真实性无异议，但是定金合同双方没有履行，实际是办理第一套房屋的退房手续所需要的。对证据2中的定金支付凭证真实性无异议，但是两原告支付80000元定金是2015年10月11日，是根据定房协议第三条约定的时间支付的，并不是两原告在定金合同中约定的钱。定金合同是在2015年11月2日签订的。对证据2中余杭区透明售房网页截图没有异议，该房屋被告万凯公司确已销售。对证据3中的光盘三性均有异议，不能作为本案证据，也对其证明目的不认可，名片三性有异议，商品房买卖合同补充协议真实性无异议，对其证明对象有异议。对原告补充提供的短信记录十条及移动公司历史详单一份，被告认为不具备证据的要件，不具有证明力。对于被告提供的证据，经两原告当庭质证，对该证据三性及证明目的均无异议。经本院审核后认为，两原告提供的证据1、2以及被告提供的证据1，双方当事人均无异议，本院予以确认。对两原告提供的证据3及补充提供的短信记录、移动公司历史详单，本院对其真实性予以确认，并根据其所载内容认定本案的相关事实。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：两原告系夫妻关系。2014年5月12日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014预1091102）及补充协议，约定两原告购买被告开发的位于杭州市余杭区乔司街道华章名苑x幢x单元xxx室的房屋一套。后两原告与被告因房屋价格产生纠纷，经协商，双方均同意解除上述《商品房买卖合同》及补充协议，并进行换房处理。2015年9月19日，原告叶某某与被告签订《华章名苑商品房定购协议》，约定原告叶某某购买xx幢x单元xxx室房屋一套，单价：9151.20元／平方米（毛坯），房屋总价：886843元；定金；20000元。同日，原告叶某某向被告万凯公司支付定金20000元。2015年10月11日，原告叶某某（乙方）与被告（甲方）就口头约定的换房事宜签订《换房协议书》，约定如下内容：“1、本协议签订时，双方于2014年5月12日签署的合同编号为2014预1091102号原《商品房买卖合同》及补充协议、附件等相关协议即告解除。2、甲方同意乙方将房屋由x幢x单元xxx室更换为xx幢x单元xxx室。x幢x单元xxx室总价为731151元，xx幢x单元xxx室总价为758374元。乙方同意承担x幢x单元xxx室因市场降价因素产生的房源价差共计80000元，因此双方确定xx幢x单元xxx室签约价格为878374元（含车位费40000元和原房源价差）。3、乙方保证在2015年9月19日前完成定金协议的签署，并于2015年10月11日前补足定金100000元，如乙方未如期完成定金协议的签署或未足额缴纳定金，视为乙方放弃换房。4、甲方同意在华章名苑xx幢x单元xxx室定金协议签署生效后15个工作日内协助乙方办理华章名苑x幢x单元xxx室相关退房手续，乙方承诺在华章名苑x幢x单元xxx室购房款首付款退还到乙方账户后3日内，向甲方支付xx幢x单元xxx室购房首付款共计268374元（内含定金），并办理华章名苑xx幢x单元xxx室的签约及按揭手续。5、乙方应积极配合甲方按时完成上述手续，如因乙方原因未按时完成签约及按揭手续，甲方有权对华章名苑xx幢x单元xxx室按照挞定方式处理，并罚没相应定金。所产生的诉讼费、财产保全费由违约方承担。6、甲方已告知乙方由于换房可能产生的各项风险，甲方不承担因此产生的一切后果，乙方不得追究甲方责任。包括但不限于如下情况：因余杭区入户政策发生变动，导致乙方不能正常落户。《换房协议书》还对其他权利义务作了约定。同日，原告叶某某向被告支付定金80000元。2015年11月2日，两原告与被告签订定金合同一份，用于余杭区房管部门办理手续。2016年1月14日，被告将原房屋（x幢x单元xxx室）的首付款241351元退还给原告叶某某。2016年1月16日，原告叶某某到被告售楼处协商商品房买卖合同的签订事宜，但最终并未签约。两原告与被告至今未就华章名苑xx幢x单元xxx室房屋签订《商品房买卖合同》。后被告通知两原告罚没定金，而两原告要求被告返还定金，双方协商未果，两原告遂诉至本院，望判如所请。另查明，被告已将华章名苑xx幢x单元xxx室房屋出售给第三人。原、被告签订的《换房协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。双方在履行《换房协议书》过程中应当根据平等自愿、诚实信用及公平原则对其中未约定的事宜进行协商，使得商品房买卖合同最终得以顺利签订。本案的争议焦点是商品房买卖合同未能签订的原因和两原告是否应承担《换房协议书》中的房源价差80000元。关于争议焦点一，两原告认为，未能签订商品房买卖合同是由于双方就补充协议的与银行签订按揭贷款的时间未能达成一致意见；被告认为商品房买卖合同未能签订是因为两原告根本不想购买第二套房屋，未按照换房协议的约定在三日内与被告签约。
本院认为，根据合同约定，两原告应当在收到被告退还的第一套房屋的首付款后三日内办理华章名苑xx幢x单元xxx室的签约及按揭手续。根据两原告提供的视听资料，原告叶某某在收到第一套房屋首付款（2016年1月14日）后于2016年1月16日到被告售楼处协商合同签订事宜。因原告叶某某提出补充协议中有关办理按揭贷款的时间太短，约定的违约金比例过高，要求对补充协议进行修改，而被告不同意予以修改，故导致商品房买卖合同未能签订。虽然双方签订的换房协议已经就购买房屋的位置、价款等核心问题进行了约定，但对协议中未约定的内容，双方当事人应根据平等自愿、诚实信用及公平原则进行协商。本案中因双方对补充协议中部分条款未能达成一致意见而导致商品房买卖合同未能签订，该未能订立合同属于不可归责于购房者一方当事人的事由。故被告应当将定金10000元退还给两原告。关于争议焦点二，两原告认为其同意承担房源价差的前提是获得更换后的住房，但实际并未换房成功，上述房源价差不应当由原告承担。而被告认为两原告应当按照换房协议承担房源价差。
本院认为，《换房协议书》第二条约定，两原告同意承担x幢x单元xxx室因市场降价因素产生的房源价差共计80000元，双方确定xx幢x单元xxx室的签约价格为878374元（含车位费40000元和原房源价差）。上述协议在双方签字后即生效，对双方均具有约束力。最终房屋销售合同是否实际签署并不影响《换房协议书》的效力。故两原告应当按约承担房源价差80000元。故被告应当在扣除80000元房源价差后向两原告返还人民币20000元。被告的抗辩意见，合理部分，本院予以采纳。据此，根据，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、被告杭州万凯置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告叶某某、陈某某人民币20000元；
二、驳回原告叶某某、陈某某的其余诉讼请求。本案案件受理费4030元，减半收取2015元，由原告叶某某、陈某某共同负担1813元，由被告杭州万凯置业有限公司负担202元，于本判决生效后七日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4030元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）
代理
审判员 刘 娟
二〇一六年六月十六日
书 记 员 宣雅萍 微信公众号“”