{C} 广东省深圳市盐田区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）深盐法房初字第60号
原告：张惠丽，女，汉族。
委托代理人：彭志斌，广东仁皓律师事务所律师。
被告：张鸿翼，女，汉族。
被告：深圳市富连天资产管理有限公司。
法定代表人：程碧洪，总经理。
委托代理人（时任）：ＸＸ，广东普罗米修律师事务所律师。
委托代理人（时任）：龙李平，广东普罗米修律师事务所律师。
委托代理人：韦思华，该公司员工。 原告张惠丽诉被告张鸿翼、深圳市富连天资产管理有限公司（以下简称富连天公司）侵犯财产权纠纷一案。本院立案受理后，依法适用普通程序两次公开开庭进行了审理，第一次庭审原告张惠丽、委托代理人彭志斌、被告时任委托代理人龙李平到庭参加诉讼，第二次庭审原告委托代理人彭志斌、被告委托代理人韦思华到庭参加诉讼。被告张鸿翼经本院公告传唤无正当理由未到庭，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 原告张惠丽诉称：
一、原告与被告张鸿翼共有深圳市盐田区沙盐路福苑房屋的所有权，原告在占有涉案房产50%的份额，对该50%的份额享有收益、处分的权利。2014年12月17日，被告张鸿翼隐瞒原告实情，冒用原告笔迹与被告富连天公司签订《房屋租赁合同（住宅）》，擅自将原告的共有产权房屋出租，富连天公司取得房屋承租权后再次将房屋转租给他人。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，张鸿翼无权处分原告的份额。原告获知前述消息后，明确反对被告张鸿翼擅自出租的行为，并要求被告富连天公司腾出房屋，但经协商多次未果。
二、原告与被告富连天公司没有房屋租赁合同关系，原告没有参与两被告就涉案房屋签订租赁合同的过程，也没有委托被告张鸿翼代签房屋租赁合同。事后，原告也没有追认被告张鸿翼假冒原告签名的行为，因此涉案的房屋租赁合同没有体现原告的真实意思，对原告不具有合同约束力，被告富连天公司无权占有使用原告共有产权份额。
三、被告张鸿翼假冒原告签名的行为不构成表见代理，因为涉案房屋产权证已注明了涉案房屋属于原告与被告张鸿翼两人共有，原告占有产权的份额为50%，对此，被告富连天公司在签订房屋租赁合同时已明知或应当明知，同时原告与被告张鸿翼仅是朋友关系，被告富连天公司在承租涉案房屋之前，应当尽到征求原告意见的一般注意义务。
四、被告张鸿翼与富连天公司实际发生的是民间借贷关系，涉案的房屋租赁合同主合同的约定与附件内容明显不符，存在不合常理的情形，租赁合同的主合同约定涉案房屋出资的期限为8年，每月租金人民币1500元（以下币种均为人民币），每月5日前支付，没有约定租赁保证金和押金，但被告张鸿翼和被告富连天公司在附件条款中，约定的租金为一次性支付，支付的金额为20万元，而按照主合同的约定，即便8年的全部租金一次性支付，其总金额也只有144000元，但合同的附件却将租金支付的金额变更为20万元，双方对此又没有其他的特别约定，该现象完全不合常理。这表明被告张鸿翼和被告富连天公司双方之间存在恶意串通、隐瞒实情的行为，并损害了原告的合法利益。因此请法院依法：
一、确认两被告签订的《房屋租赁合同（住宅）》无效。被告富连天公司停止侵权、排除妨碍，腾出房屋。
二、判令两被告负担案件受理费、公告费等费用。在案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：
一、确认两被告2014年12月17日签订的租赁期限自2014年12月17日起至2030年12月16日止的《深圳市房屋租赁合同书》无效；
二、判令被告富连天公司腾出深圳市盐田区沙盐路福苑房屋；
三、判令两被告负担案件受理费、公告费等费用。2016年6月3日，原告向本院申请撤回第一项诉讼请求。 被告富连天公司答辩称：
一、涉案的租赁合同合法有效，根据《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；约定不明确的，共有人均有权利管理该不动产或动产。涉案的出租房屋属于原告及被告张鸿翼共同共有，无论是原告的还是被告张鸿翼，均有权利管理其共同共有的涉案房屋，这种管理行为包括本案中的出租行为，也就是说，无论是原告张惠丽还是被告张鸿翼，均有权利对外将共同共有的涉案房屋对外出租，因此涉案的租赁合同是合法有效的。原告认为该房屋租赁合同对其不产生合同效力，实际上是对被告张鸿翼的管理行为也就是出租行为提出了异议，该异议应由原告及被告张鸿翼双方协商处理，协商不成另寻其他途径解决，与被告富连天公司无关。
原告与被告张鸿翼之间的关于涉案房屋的管理异议不影响本租赁合同的效力。 二、涉案的租赁合同真实代表了原告的意思表示，被告张鸿翼将涉案房屋出租被告富连天公司时，还去出租屋管理中心办理备案登记，当时，原告向被告张鸿翼提交过其本人的身份证原件，以配合被告张鸿翼与被告富连天公司办理涉案房屋的出租备案登记。可见，原告对两被告之间对涉案房屋的出租是明知的，并不存在所谓的不知情。当时，其对被告张鸿翼的出租行为也是认可的。 三、被告富连天公司作为涉案房屋的承租方，已按约交付租金，并按合同约定使用涉案房屋，其占有使用该房屋均是有合法依据的，不存在所谓的侵权妨害。 四、被告富连天公司在整个房屋租赁合同的法律关系中始终是善意的，不存在任何与被告张鸿翼之间的恶意串通、隐瞒实情等原告主张的情况，因此，原告与被告张鸿翼之间因房屋管理权限产生的异议不应该波及善意第三人，即被告富连天公司。因此，原告的诉求没有任何事实和法律依据，请求法院予以驳回。 被告张鸿翼未向本院提交证据，亦未发表答辩意见。
经审理查明:原告与被告张鸿翼共有深圳市盐田区沙盐路福苑房屋的所有权，原告和被告张鸿翼各占涉案房屋50%的份额，该房屋登记日期为2007年7月26日，建筑面积为36.74平方米。2014年12月17日，被告张鸿翼与被告富连天公司签订《深圳市房屋租赁合同书》，将涉案房屋出租给被告富连天公司使用，租赁期限自2014年12月17日起至2030年12月16日止，租金标准每月1000元，履约保证金为8000元，被告富连天公司应于2014年12月17日之前向出租方一次性支付租金及履约保证金合计20万元。随后，原告的一位朋友持有原告身份证与两被告在盐田区沙头角街道房屋租赁管理所签订了《房屋租赁合同（住宅）》，约定原告和被告张鸿翼将涉案房产出租给被告富连天公司，期限自2014年12月17日至2022年12月16日，月租金为1500元，被告富连天公司应于每月5日前向出租方交付，出租方签名处“张惠丽”并非其本人签名。同日，两被告签订了《附件》，内容包括：出租方不可撤销地同意承租方在租赁合同有效期内单方转租房产、换锁、将家私电器搬运维修；本合同为备案合同，每月租金以另行签订的合同为准；承租方一次性支付20万元整租金及押金。在本院向盐田区沙头角街道房屋租赁管理所调查过程中，该管理所工作人员称该《附件》仅为递交《房屋租赁合同（住宅）》同时放入档案中，其并未审查该《附件》。当日，被告张鸿翼向被告富连天公司出具《收据》，记载收到被告富连天公司现金20万元。 在案件审理过程中，被告富连天公司称其与被告张洪翼签订的期限自2014年12月17日起至2030年12月16日止的《深圳市房屋租赁合同书》才是双方真实意思表示，且基于该合同占有使用涉案房屋，《房屋租赁合同（住宅）》仅为前往盐田区沙头角街道房屋租赁管理所备案之用。 以上事实有房地产证、产权资料电脑查询结果表、房地产抵押登记查询表、房屋租赁合同（住宅）及附件、深圳市房屋租赁合同书、司法鉴定意见书等证据及当事人陈述予以证实。
本院认为：本案为侵犯财产权纠纷，原告自愿撤回第一项诉讼请求，本院予以确认。本案的争议焦点为：
一、在盐田区沙头角街道房屋租赁管理所备案的《房屋租赁合同（住宅）》是否成立并生效；
二、原告是否有权要求被告富连天公司搬离涉案房屋。 关于第一个争议焦点，被告富连天公司在案件审理过程中称其与被告张洪翼签订的期限自2014年12月17日起至2030年12月16日止的《深圳市房屋租赁合同书》才是双方真实意思表示，且基于该合同占有使用涉案房屋，《房屋租赁合同（住宅）》仅为前往盐田区沙头角街道房屋租赁管理所备案之用；而原告认为，原告并不知晓《房屋租赁合同（住宅）》内容，在《附件》中也无其签名，故《房屋租赁合同（住宅）》和《附件》均非其真实意思表示。可见，在盐田区沙头角街道房屋租赁管理所备案的《房屋租赁合同（住宅）》并非双方真实意思表示，双方并未通过该合同对租赁房屋的主要条款达成一致意见，故该备案合同并未实际成立和生效。 关于第二个争议焦点，涉案房屋为原告和被告张鸿翼按份共有，各占50%的份额，对该房产的出租，尤其是租赁期限长达16年、租金以现金形式一次性支付给按份共有人之一的出租行为，很可能导致共有房产用途的变更，进而直接或间接影响到共有财产的价值，应当属于《中华人民共和国物权法》第九十七条规定的处分共有物行为，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。但是，本案中，被告张鸿翼并未取得原告同意即与被告富连天公司签订了《深圳市房屋租赁合同书》，系无权处分行为，原告亦不予以追认，故被告张鸿翼向被告富连天公司出租涉案房产的行为侵犯了原告的房屋所有权，原告基于其所有权要求被告富连天公司搬离房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。对于被告富连天公司辩称两被告签订《深圳市房屋租赁合同书》时打电话给原告并已征得原告同意的抗辩意见，缺乏证据证明，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，
判决如下： 被告深圳市富连天资产管理有限公司自本判决生效之日起十日内搬离深圳市盐田区沙盐路福苑房屋。 案件受理费为人民币100元，由深圳市富连天资产管理有限公司负担，公告费人民币390元。原告张惠丽已预交案件受理费，被告深圳市富连天资产管理有限公司应负担的费用于本判决生效之日起十日内迳付原告张惠丽。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本一式六份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 吴 静
审 判 员 李 子 山
人民陪审员 王 娟 子
二〇一六年六月十五日
书 记 员 曾森（兼） 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国物权法》 第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度“”