湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂13民终263号
上诉人（原审被告）：刘克山，男，1961年3月20日出生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审被告）：危大秀，女，1963年6月20日出生，汉族，农民，系刘克山之妻。上述二被上诉人
委托代理人：蒋艳阳（代理权限：一般代理），湖北五合律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：席光友，男，1957年7月19日出生，汉族，农民。
委托代理人：胡卫明（代理权限：一般代理），随县洪山法律服务所法律工作者。
上诉人刘克山、危大秀为与被上诉人席光友房屋买卖合同纠纷一案，不服随县人民法院（2016）鄂1321民初122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月11日受理后，依法由
审判员郭建强担任
审判长，与
审判员李超、
代理
审判员朱玉玲组成合议庭，于2016年5月27日公开开庭进行了审理。上诉人刘克山、危大秀及其委托代理人蒋艳阳，被上诉人席光友及其委托代理人胡卫明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告席光友诉称：2007年，原告与被告刘克山口头约定由原告购买被告刘克山位于洪山镇东山路（洪山菌种试验厂）宅基地二间，共计19000元。原告分别于2007年3月22日、5月3日分两次将宅基地款付清。因被告刘克山无法交付宅基地并办理建房手续，被告刘克山又与原告口头约定：被告刘克山将其位于洪山镇洪山路96号三间二层楼房中间的二间二层以92000元的价格出售给原告，被告刘克山协助原告办理房产证及土地使用权证过户的手续。口头协议达成后，原告按照合同约定将房款全部付清，被告刘克山将房屋交付给原告。原告将房屋进行装修后居住至今，但被告刘克山一直不按协议约定履行过户义务，故诉至法院，请求法院判令二被告协助原告办理房产证及土地使用权证过户手续。原审被告刘克山辩称：我与原告口头约定的购房款是162000元，并非原告所称92000元。原告席光友系我的妹夫。2008年上半年，原告找到我要求购买我位于洪山路96号的二间二层房屋，我考虑到是亲戚关系，同意将我原本三间两层房屋中的二间二层以162000元价格卖给原告，并同意原告分期支付房款。原告用已支付给我的19000元宅基地款抵扣部分购房款，2008年5月18日，原告又向我支付73000元后，我才允许原告装修房屋，因原告仍下欠我购房款70000元，该房屋的过户条件尚未成熟，原告履行付款义务后，我同意协助原告办理房屋过户手续。原审法院查明：2007年，原告席光友与被告刘克山口头约定以19000元购买被告刘克山位于洪山镇东山路（洪山菌种试验厂）宅基地二间。原告席光友分别于2007年3月22日、5月3日分两次将宅基地款支付给被告刘克山。因被告刘克山无法交付宅基地并办理建房手续，被告刘克山又与原告席光友口头约定：被告刘克山将其位于洪山镇洪山路96号三间二层楼房中的二间二层房屋出售给原告席光友，被告刘克山协助办理房产证及土地使用权证过户的手续。2008年5月18日，原告席光友将73000元购房款支付给被告刘克山。2009年上半年，原告席光友将房屋进行装修后居住至今，二被告未协助原告席光友办理房产证及土地使用权证过户手续。原审法院另查明：被告刘克山与被告危大秀系夫妻关系，本案诉争的位于洪山路96号二间二层房屋（房产证号：随州市房权证洪山字第××号）所有权人为刘克山，房屋未设定他项权利。原审法院认为：本案的争议焦点在于原告席光友与被告刘克山口头达成的购房协议是否有效，如若有效，原告席光友作为买方是否已支付全部购房款。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”房屋买卖合同的签订应当采用书面形式，但《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。原告席光友作为买受人支付了房款，被告刘克山作为出卖人也交付了房屋，双方均实际履行了主要义务，原告席光友于2009年对房屋进行装修后居住至今，已实际使用和占有了房屋，且没有其他违法行为，原告席光友与被告刘克山之间的房屋买卖合同成立且有效。
被告刘克山辩称与原告席光友约定的购房款为162000元，原告仅支付92000元，剩余70000元尚未支付。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告刘克山提供的证据不足以证明其上述主张。2008年，被告刘克山与原告席光友达成口头约定将其位于洪山路96号二间二层房屋出售给原告，原告合计支付92000元购房款后，被告刘克山将房屋交付给原告席光友，原告席光友在该房屋居住达七年之久，在这期间，二被告没有向原告席光友主张购房款，而是任由原告席光友在该房屋居住，并对房屋进行装修，应视为被告刘克山对原告席光友已履行付款义务予以默认，被告刘克山所称购房款为162000元无任何事实依据，不予采信。
原告席光友与被告刘克山之间的房屋买卖关系有效，且原告席光友已支付了购房款，被告刘克山亦交付了房屋，对原告席光友要求二被告协助其办理房屋产权变更登记手续的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：
一、洪山镇洪山路96号二间二层房屋归原告席光友所有；
二、被告刘克山、危大秀在判决生效之日起三十日内协助原告席光友办理洪山镇洪山路96号二间二层房屋的产权变更登记手续。案件受理费2000元，减半收取1000元，由被告刘克山、危大秀承担。
上诉人刘克山、危大秀不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实不清，没有查清出售经过，房屋产权及土地使用证情况；上诉人不可能无缘无故将自己的房屋化整为零低价出售；本案所涉房屋、土地的价款等基本事实也没有查清。2、原审判决定性明显错误。我与上诉人是亲姊妹，所以才约定分期付款，否则，手续早就办理了。3、原审判决违反法律规定。对价款约定不明确的，《中华人民共和国民法通则》第八十八条和《中华人民共和国合同法》第六十二条均有相关规定。原审判决明显违反上述规定。应当按照我交房时的市场价确定本案购房款。请求二审法院依法改判驳回原审原告的诉讼请求。
被上诉人席光友辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序符合法律规定，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。本院
经审理查明：原审法院认定的事实属实。
本院认为：刘克山与席光友自愿达成口头购房协议，约定将其位于随县洪山路96号二间二层房屋出售给席光友，没有违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，依法应当受到法律保护。刘克山应当按照口头约定履行自己的义务，逾期不能履行，应当承担违约责任。原审法院依照法律规定确认房屋的所有权归席光友所有并要求刘克山、危大秀协助席光友办理产权变更登记手续，符合法律规定。
上诉人刘克山、危大秀上诉称原审认定事实不清，适用法律错误，双方对房屋买卖口头约定的是分期付款，因被上诉人席光友没有付清购房款，所以没有变更产权登记。本院经审理认为，一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”刘克山与席光友口头达成购房协议，没有采取书面形式；同时，刘克山在一、二审中均没有提交证据证明其与席光友达成的口头购房协议约定的是分期付款，应当承担相应的法律后果。
二、刘克山与席光友两人之间达成的口头购房协议时间为2008年，席光友在当年支付给刘克山购房款92000元后，刘克山将房屋交付给了席光友，席光友将房屋装修后在该房屋居住已达七年之久，口头购房协议的主要权利义务已经履行完毕，刘克山没有提交证据证明其向席光友主张过购房款。
三、刘克山与席光友口头达成口头购房协议并已经履行完毕。双方当事人当时对房屋价款并不存在争议，也没有约定日后如何支付款项，故不能适用相关价款约定不明的法律规定。综上所述，上诉人刘克山、危大秀的上诉理由依法均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序符合法律规定，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人刘克山、危大秀负担。本判决为终审判决。
审 判 长 郭建强
审 判 员 李 超
代理
审判员 朱玉玲
二〇一六年六月十五日
书 记 员 王 凌 来源：