广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1802民初1264号
原告：谢小斌，男，1981年11月29日出生，汉族，住福建省长汀县。
委托代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。
委托代理人：邓铁轩，广东中肯律师事务所律师。
被告：清远市威鹏房地产有限公司，住所地：广东省清远市清城区洲心街富景天下1区16号楼二楼，组织机构代码：66150417-7。
法定代表人：薛锡洪。
委托代理人：林瑞文，广东盈辉律师事务所律师。
委托代理人：黄艾琳，广东盈辉律师事务所律师。
原告谢小斌诉被告清远市威鹏房地产有限公司（简称威鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告谢小斌及其委托代理人陆锋、邓铁轩、被告威鹏公司的委托代理人林瑞文、黄艾琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢小斌诉称：2012年4月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买位于清远市清城区××景天下花园××区××层××号房屋，购房款总额为499283元，该合同约定，被告应当在2013年6月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，逾期交房超过30日的，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按照《商品房买卖合同》要求支付首期款300283元，并到银行办理余下房款按揭手续，中国工商银行股份有限公司清新新城支行如期向被告支付购房余款199000元，原告已履行合同约定付款义务，但被告一直未按合同约定原期限办理商品房竣工验收，也未依约将房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案。原告认为，商品房买卖合同是出卖人转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同，依约交付房屋并协助买受人办理房地产权属登记是出卖人应承担的主要义务。被告未依约交付房屋、未协助原告办理房地产权属登记的行为，已严重违反《商品房买卖合同》的约定，损害了原告作为房屋买受人享有的合法权益，被告依法应承担相应的违约责任。基于上述事实，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：
一、被告在指定期限内将清远市清城区××景天下花园××区××层××号房屋交付给原告使用，交付房屋前须办妥竣工验收手续；
二、被告以已付购房款499283元为基数按每日万分之五的标准向原告计付逾期交房违约金至实际交付房屋之日，暂计至起诉之日为243150.82元；
三、被告在指定期限内将清远市清城区××景天下花园××区××层××号房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案；
四、被告承担本案诉讼费用。原告谢小斌提供的证据：1、原告的身份证、组织机构代码证，拟证明原、被告的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同，拟证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系，被告未按合同约定期限向原告交付经验收合格的商品房，也未将房地产权属登记所需的资料报产权登记机关备案；3、清远市威鹏房地产有限公司发票、中国工商银行股份有限公司清远分行个人购房借款/担保合同、工商银行个人贷款借据、贷款发放证明，拟证明原告已向被告付清购房款499283元。
被告威鹏公司辩称：
一、答辩人没有违约，逾期办理竣工验收备案的原因在于政府部门市政配套安装延误、政府市政道路封闭施工及遭遇异常天气等所造成的，这属于《商品房买卖合同》第八条约定的免责事由。答辩人不存在违约。
二、被答辩人谢小斌自2009年至2015年11月一直在答辩人公司工作，职位是办公室主任，负责办公室及物业的相关工作。答辩人公司由谢小斌负责向各位业主发出收楼通知书并办理收楼手续，但谢小斌在明知物业符合交付条件的情况下，利用自己在公司的职务不给自己发出收楼通知也不办理收楼手续，被答辩人的行为故意且恶意的，答辩人不应承担对其房屋逾期交楼的违约责任。
三、退一步讲，即使答辩人有违约，本案涉案房屋业主谢小斌自2013年10月21日起对该房屋进行测量及装修，已对该房屋构成实际占有、使用、收益和处分。因此，答辩人认为该房屋违约金的计算应自2013年7月1日起计至2013年10月20日，共计111天。
四、答辩人认为《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准过高，应按同地段房屋租金计算。根据最高人民法院《合同法（解释二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，即使认定答辩人存在违约的情况，被答辩人也没有证据证明对其造成的直接损失，因此被答辩人的损失只有中国人民银行同期贷款利率计付的利息。根据深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司《评估报告书》评估认定，本案涉案房屋同地段租金估价为每月8-11元/平方米，被答辩人的实际损失只有租金损失，答辩人认为被答辩人诉请按每日万分之五计算的违约金明显过高，应按同地段房屋租金计算，而本案房屋每月租金估价为1194.8元/月，即111天违约金应为4434元。
五、本案涉案房屋的房产证已办理完成，答辩人不存在违约行为，不承担违约责任。综上，答辩人请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告威鹏公司提供的证据：1、工作证明、工资单、报销单及《终止劳动关系协议书》，拟证明原告谢小斌自2009年至2015年11月在被告公司工作，职务为办公室主任，负责办公室及物业的相关工作，负责向各位业主发收楼通知并办理收楼手续；2、来访人员出入登记表及记录表，拟证明自2013年10月18日起原告对本案涉案房屋行使占有、使用、收益、处分的权利，房屋处于原告的控制支配之下，原告已经实际收楼；3、物管费交纳收据，拟证明原告谢小斌已实际收楼；4、水费、电费、垃圾费、物管费欠费单，拟证明原告谢小斌已实际收楼及其从2015年4月起尚未缴纳的费用；5、评估报告书，拟证明经评估认定，本案房屋同地段租金估计为每月8-11元/平方米。
经审理查明，2013年2月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于清远市清城区××景天下花园××区××层××号房屋，建筑面积为149.8平方米（第三条）；总金额为499283元（第四条）；买受人采取银行按揭贷款方式支付购房款（第六条）；出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经建设局工程竣工验收备案”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（第八条）；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金（第九条）；合同还约定了其他的权利和义务。合同签订后，原告依约定支付了购房款499283元，原告称被告至今没有交付符合合同约定条件的房屋。2016年3月14日，原告向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。另查明，原告是被告公司的办公室主任，负责物业管理，双方于2015年11月30日签订《终止劳动关系协议书》。原告确认于2014年9月开始对涉案房屋占有使用。诉讼中，被告提供了两份证据：1、盖有清远市住房和城乡建设局产权登记收件专用章的《清远市房产登记收件收据》，拟证明已提交相应资料为清远市清城区××景天下花园××区××层××号房屋办理房产证。2、竣工验收备案表，拟证明涉案房屋已于2014年7月23日经清远市住房和城乡建设局竣工验收备案。原告表示对两份证据均无异议，并撤回要求被告将涉案房屋资料报产权登记机关备案的诉讼请求。2016年5月10日，被告向本院提交《房屋租金评估申请书》，要求本院委托专业机构对与涉案房屋同地段同类型房屋的租金水平进行评估。
本院认为，原告提交的《商品房买卖合同》，形式、来源合法，有原告签名、被告盖章确认，是双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。原告依约将购房款支付给被告后，被告应在约定的期限（2013年6月30日）前将涉案房屋交付给原告，但没有在约定的期限内将房屋交付给原告，存在违约行为，原告选择继续履行合同，要求被告支付违约金的诉求，合理合法，本院予以支持。被告称延迟交楼是因为政府配套安装延误、市政工程封闭施工及天气原因造成，但没有提供相应的依据，对其辩解意见本院不予采纳。涉案房屋已于2014年7月23日通过竣工验收备案，原告作为被告公司的办公室主任，并且负责物业管理，应当知道涉案房屋具备收楼条件，应及时办理收楼手续，至今没有办理收楼手续的责任在于原告，故违约金应计算至2014年7月23日，被告认为原告已于2013年10月21对涉案房屋占有使用，违约金应计至2013年10月20日，依据不足，对该事实本院不予采信。原、被告在合同中关于违约金的约定是双方的真实意思表示，以交付的楼价款按日万分之五计算违约金，并不过分高于实际损失，被告要求按同地段房屋租金计算违约金缺乏事实依据，对其主张本院不予采纳。违约金从逾期之日（2013年7月1日）起计算至2014年7月23日共388天，以交付的购房款499283元按日万分之五计算为96860.90元。原告于2014年9月对涉案房屋占有使用，涉案房屋于2014年7月23日通过竣工验收备案，被告已向原告交付符合合同约定的房屋，故原告要求被告交付涉案房屋的诉求缺乏依据，本院不予支持。因被告已为涉案房屋向权属登记机关提交了办理房产证所需资料，原告撤回要求被告将房屋资料交产权登记机关备案的诉讼请求，没有违反法律规定，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告清远市威鹏房地产有限公司限于本判决生效之日起十天内向原告谢小斌支付逾期交付房屋违约金96860.90元；
二、驳回原告谢小斌要求被告清远市威鹏房地产有限公司交付清远市清城区北江一路三十九号富景天下花园1区六号楼3层03号房屋的诉讼请求。本案受理费2474元，由原告谢小斌负担1488元，被告清远市威鹏房地产有限公司负担986元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 招跃温
二〇一六年六月十五日
书记员 毛敏灵附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 更多数据：