山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁15民终481号上诉人（原审被告）杨某某，男，汉族，职工。委托代理人于勇，山东智祥律师事务所律师。委托代理人柳连强。被上诉人（原审原告）刘某某，男，汉族，市民。被上诉人（原审原告）耿某某，女，汉族，市民，系刘某某之妻。原审第三人许某某，女，汉族，系杨某某之妻。
上诉人杨某某因确认房屋所有权纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2013）聊东民初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，两原告系夫妻关系，被告与第三人系夫妻关系。被告为华东石化管道局聊城管理处职工，聊城市东昌府区东昌西路188号内×号楼×单元×室为被告单位公有住房。2004年4月27日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于聊城市东昌府区东昌西路188号管道小区×-×-×室，面积52.61平方米，价款共计48200元，其中包括天然气初装费1200元。第一次支付房款43200元，第二次付款在被告协助原告办理完房产证后再付5000元。如一方违约，需赔付对方房价总款的10%。协议签订后，原告按协议履行了合同义务，并于当年入住该房。签订协议时被告与孙某系夫妻关系，后两人离婚。2008年，被告与第三人许某某登记结婚。2010年5月份，单位开始对职工购买公有住房审批，2013年12月2日，该房屋登记在被告与第三人许某某名下，办理了房屋权属证书。本案诉讼中，被告前妻孙某以被告擅自处分夫妻共同财产为由提起诉讼，要求确认2004年4月27日，原被告签订房屋买卖合同无效，后因未到庭参加诉讼，按自动撤回起诉处理。孙某起诉后本案中止审理，后恢复审理。原审法院认为，2004年4月27日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于聊城市东昌府区东昌西路188号管道小区×-×-×室房屋，合同签订时房屋未办理权属证书，被告无处分权，但2013年12月2日，该房屋登记在被告许某某名下，办理了房屋权属证书，被告属事后取得处分权。该合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的条件，应为有效合同。原告已按合同约定履行了支付房款的义务，被告亦应按合同约定协助原告办理过户手续。被告存在违约行为，应按合同约定的方式承担违约责任。第三人许某某登记为房屋共有人，其亦应协助原告办理房屋过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，
判决如下：
一、原告刘某某与被告杨某某2004年4月27日签订的房屋买卖合同为有效合同。
二、被告杨某某、第三人许某某于本判决书生效后五日内协助原告刘某某、耿某某办理聊城市东昌府区东昌西路188号内×号楼×单元×室房屋过户手续。
三、被告杨某某于本判决书生效后五日内支付原告刘某某、耿某某违约金4820元。案件受理费1150元由被告杨某某承担。杨某某不服判决提起上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：
一、涉案房屋为上诉人与前妻孙某的共同财产，上诉人擅自处分房屋的行为没有经过共同共有人孙某同意，应认定无效。2001年3月13日上诉人与前妻孙某办理结婚登记。2003年上诉人隐瞒前妻孙某，从其单位（聊城管理处）签字预购了一套内部核算面积为52.61平方米的住房，房号：×-×-×，房子位于聊城市东昌府区东昌西路188号管道小区内。依照婚姻法规定，上述房屋是在上诉人与孙某婚姻关系存续期间购买，属于杨某某与前妻孙某的共同财产。2004年4月27日，上诉人与被上诉人刘某某签订房屋买卖协议，将上述房屋转售给被上诉人刘某某。但是上诉人将房屋转售给刘某某，没有经过孙某君的同意。2008年4月16日上诉人杨某某在东昌府区法院诉求与孙某离婚，东昌府区人民法院2008年4月18日作出（2008）聊东民一初字第860号民事调解书，调解离婚，但该调解书没有对该套涉案房产进行处理。对出售涉案房产的协议书，2013年孙福君起诉至东昌府区人民法院，确认涉案房屋买卖协议无效，印证了孙某并没有同意上诉人擅自处分房屋的行为。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十五条规定：“非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方如不知情，买卖关系是否有效应根据实际情况处理。其他共有人当时明知而不反对时，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效。”法律之规定，应当认定杨某某擅自转售房屋的行为无效。
二、原审法院在没有依法通知上诉人前妻孙某作为共同共有人参与诉讼的情况下就作出判决，应当依法裁定撤销原审判决，发回原审人民法院重审。本案涉案房屋是在上诉人杨某某与其前妻孙某婚姻关系存续期间购买，属于夫妻二人的共同财产。在诉讼过程中，上诉人杨某某与其前妻孙某属于必要共同诉讼当事人，应当依法共同出庭参与诉讼，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第七十三条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。”但是原审法院并没有依法通知孙某出庭参与诉讼，孙某君对于开庭审理涉案房屋所有权纠纷一案也不知情，是在事后通过其他人得知此事，原审人民法院违反法定程序作出判决，应依法予以纠正。同时，因为原审法院遗漏了必须参加诉讼的当事人，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第四款规定：“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十七条：“必须参加诉讼的当事人或者有独立请求的第三人，在一审程序中未参加诉讼，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解；调解不成的，发回重审。”之规定，应当依法撤销原审判决，发回原审人民法院重审。
被上诉人刘某某、耿某某共同辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判，本案一、二审诉讼费由上诉人承担。原审第三人许某某没有答辩意见。在二审诉讼中，上诉人杨某某提交礼账一本，拟证明涉案房产在出让时被上诉人知道是杨某某婚后夫妻共有财产的事实。被上诉人刘某某、耿某某对此陈述到：“我方买方时知道涉案房屋在婚姻关系存续期间购买的，但是有中间人于水平在我们双方签订协议时明确询问过杨某某其前妻是否知道房屋将要转卖，在得到杨某某确定的答复后才签订的协议。”在二审诉讼中，被上诉人刘某某、耿某某亦提交杨某某前妻孙福君起诉杨某某、刘某某合同无效纠纷案件聊城市东昌府区（2015）聊东民初字第3601号民事判决书，拟证明孙某知情并且败诉。上诉人杨某某发表质证意见如下：虽然该证据是复印件，但认可其真实性。该份判决书至今没有生效，因为孙某已就该案判决书向贵院提起上诉，目前该案还在上诉程序中，因此不能由该份判决证明被上诉人所提出的主张。同时因为该判决没有生效，本案应中止审理等待该判决的结果。原审第三人许某某对该份判决的质证意见同上诉人杨某某的质证意见。另，在二审诉讼庭审中，上诉人杨某某陈述：“…签订合同是于水平拿着他们签好的协议让我来签的，当时签订合同时只有我与于水平两个人，…不知道刘某某的签字是否是其所签”。二审庭审后，被上诉人刘某某提交《情况说明》：“2004年4月27日杨某某与我签定的购房协议书中我的签名由当时杨某某的同事我的亲大爷马某乙（后改姓马某甲代签，马某乙出具的证明属实。”，并提交马某乙的《证明》：“由于水平同志做为中间人，杨某某与刘某某于2004年4月27日签订的购房协议书中，我（马某乙）受刘某某的委托代其签名。特此证明。此证明我愿承担法律责任。代签名人：马某乙（身份证号：××）2016年3月29日。”本院再查明，上诉人杨某某的前妻孙某诉本案上诉人杨某某、被上诉人刘某某确认协议无效（确认本案案争房屋买卖协议无效）纠纷一案，原审法院于2015年12月30日作出（2015）聊东某初字第3601号民事判决书，判决：“驳回原告孙某要求确认2004年4月27日被告杨某某、被告刘某某签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求”。孙某不服判决，向本院提起上诉，本院于2016年5月26日作出（2016）鲁15民终641号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”
本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人杨某某与被上诉人刘某某就涉案房屋签订的房屋买卖协议是否有效，一审法院是否违反法定程序。
上诉人杨某某在一审判决其与被上诉人刘某某于2004年4月27日签订的房屋买卖合同为有效合同后，不服判决上诉主张涉案房屋为其与前妻孙某的共同财产，上诉人擅自处分房屋的行为没有经过共同共有人孙某同意，应认定涉案房屋买卖协议无效。在本院（2016）鲁15民终641号民事判决书中，
本院认为：“首先，孙某在2013年的另案诉讼中，明确表示在2006年知道涉案房屋已出售。其次，出售房屋时的中介人于水平证明孙某知道该事实。第三，协议签订后的当年即2004年，刘某某就入住涉案房屋至今。涉案房屋对于孙某夫妇来讲是大宗财产，多年来不管不问，时隔多年之后才知道房屋被别人居住，孙某的该诉称与常理不符。第四，孙某在离婚诉讼中对涉案房屋未提及，按照常理，在夫妻离婚时小物件可能被疏忽，对房屋不提及的可能性很小。综上，足以认定孙某知道并默认出售涉案房屋。”故，对杨某某的该项主张，本院不予支持。本案在一审诉讼中，因案外人孙某起诉本案上诉人杨某某、被上诉人刘某某，要求确认涉案房屋买卖协议无效，原审法院裁定中止本案诉讼。后因孙某经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院裁定按孙某撤诉处理，本案恢复审理。在本案一审诉讼中，杨某某并未以涉案房屋为其与前妻孙某的共同财产为由主张涉案房屋买卖协议无效，而是以自己未取得涉案房屋的所有权为由主张涉案房屋买卖协议无效；并且杨某某现任妻子许某某以涉案房屋为其与杨某某共有为由辩称涉案房屋买卖协议无效；再者，杨某某在一审诉讼中，也未申请孙某参加诉讼。原审法院并未违反法定程序。综上，上诉人杨某某的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人杨某某负担。本判决为终审判决。
审 判 长 石 鑫
审 判 员 杜宏伟
代理
审判员 李昭鹏
二〇一六年六月十五日
书 记 员 赵 来源：百度搜索“”