山东省莱芜市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁12民终277号
上诉人（一审被告）：林迎，高中，无业。
委托代理人：片宪元，山东海中洲律师事务所律师。
被
上诉人（一审原告）：魏晓东，高中，个体。
委托代理人：魏芳芳，莱芜莱城鹏山法律服务所法律工作者。
委托代理人：孔凡祥，莱芜莱城鹏山法律服务所法律工作者。一审
被告：亓文博，现在加纳共和国开矿。
上诉人林迎因��屋买卖合同纠纷一案，不服莱芜市莱城区人民法院（2015）莱城民初字第1849号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由
审判员李逢春担任
审判长、
审判员孙磊、
代理
审判员王玮参加的合议庭公开开庭进行了审理，上诉人林迎委托代理人片宪元、被上诉人魏晓东委托代理人魏芳芳、孔凡祥到庭参加诉讼，一审被告亓文博经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。魏晓东于2015年7月2日向一审法院起诉称：请求判令林迎、亓文博履行房屋买卖合同，协助魏晓东办理房屋过户手续，将莲河小区党校宿舍1号楼东单元301室（莱城区花园北路清馨北巷80号1-C1栋甲1号楼东1单元301）的房屋所有权过户给魏晓东，诉讼费及其他费用由被告承担。理由是：2014年6月11日，魏晓东与亓文博、林迎签订房屋买卖合同，将莲河小区党校宿舍1号��东单元301室（莱城区花园北路清馨北巷80号1-C1栋甲1号楼东1单元301室）转让给魏晓东，合同价20万元。亓文博当日收到房屋款20万元，并向魏晓东出具了收到条。魏晓东多次催促办理房屋过户手续，但亓文博、林迎拒不配合，至今不能过户。一审法院
经审理查明：位于莱城区花园北路清馨北巷80号1-C1幢C02；甲1号楼东1单元301房产（房产证号：莱房权证莱城区字第号）在莱芜市房地产管理局登记的产权人为亓文博，共有权人为林迎。2014年6月11日亓文博、林迎与魏晓东签订《房屋买卖合同》一份，注明“亓文博现将莲河小区党校1#楼东单元301室房屋以贰拾万元的价格卖给魏晓东，此房无纠纷、无抵押。林迎、亓文博xxxxxxxxxxxxxxxxxxx。2014.6.11”。同日，亓文博为魏晓东出具收到条一份，��明“今收到现金贰拾万元整（200000.00）.亓文博2014.6.11”。2015年8月26日，林迎申请对《房屋买卖合同》中“林迎”的签名和手印进行司法鉴定，淄博齐鲁物证司法鉴定中心分别于2015年11月19日、11月29日出具淄鲁司鉴（2015）物鉴字第1200号、淄鲁司鉴（2015）物鉴字第1209号《司法鉴定意见书》两份，鉴定意见分别为2014.6.11《房屋买卖合同》上“林迎”签名字迹处的指印，不是林迎捺印的；签名字迹处，不是林迎书写的。林迎为此支付鉴定费4000元。2014年12月林迎为魏晓东出具保证书一份，注明“林迎与亓文博是夫妻关系，因欠款没还清（福元运通的钱）之前，不得转让、抵押、买卖、出租（莲河小区党校1号楼东单元301室），口说无凭、立字为证”。2015年1月17日林迎为��晓东出具保证书一份，注明“因亓文博把房卖给了魏晓东，现林迎居住，不能关门走人，随时保持联系，如有违约，魏晓东可以换门换锁”。涉案房产现由魏晓东实际占有、使用。一审法院认为：魏晓东与亓文博签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，未违反国家法律和法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。林迎与亓文博系夫妻关系，涉案房产系共同共有财产。林迎虽未在《房屋买卖合同》中签字确认，但其后为林迎出具的两份保证书能够证实其对亓文博将涉案房产出售给魏晓东的事实知情，且未提出异议，应视为林迎对亓文博处分房产行为的追认。魏晓东已支付全部购房款且实际占有涉案房产，亓文博于2014年6月15日办理出境手续，魏晓东对未及时办理涉案房产的过户手续没有过错。故魏晓���要求亓文博、林迎协助办理过户手续的诉讼请求，依法予以支持。林迎辩称涉案房产是亓文博的单方买卖行为，房屋买卖合同应为无效合同的主张，不予采信。林迎因魏晓东的起诉，申请对魏晓东提供的《房屋买卖合同》中“林迎”签名和手印进行司法鉴定，并为此支付鉴定费4000元，该笔鉴定费应由魏晓东承担。亓文博经该院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证证据的若干规定》第二条的规定，判决：
一、亓文博、林迎履行房屋买卖合同，于判决生效之日起十日内协助魏晓东办理莱城区花园北路清馨北巷80号1-C1幢C02；甲1号楼东1单元301房产的过户手续；
二、鉴定费4000元由魏晓东承担，于判决生效之日起十日内一次性支付给林迎。
上诉人林迎不服一审法院作出的上述民事判决，向本院提起上诉称：请求撤销一审判决，改判驳回魏晓东的诉讼请求。理由是：
一、一审判决认定事实错误。本案房屋纠纷系民间借贷以房抵债，魏晓东陈述亓文博用莲河小区房屋抵顶其54万元的借款。但54万元借款中，第一笔借款14万元已经由韩亮第代为偿还，由魏晓东所在单位福元运通公司的刘庆福代收的，韩亮第可以证明。第二笔是亓文博借款20万元，通过魏晓东单位福元运通周顺的账号实际交付给亓文博18.8万元，扣除了1.2万元利息，该借款未偿还。魏晓东陈述的2014年6月11日所借20万元借款，亓文博虽打了20万元收到条，但是魏晓东并没有提供该款项的支付凭证和借款凭证，亓文博亦不认可。因此，魏晓东主张的该笔借款不属实，涉案房屋价值60万元，魏晓东想以20万元价格获得该房产���显失公平。
二、涉案房屋买卖合同无效。理由是：1、该合同有涂改痕迹，“魏晓东”三字是后来加上的。2、林迎并未在合同中签字，一审鉴定结论予以证实，不是当事人的真实意思表示。3、亓文博借款用于非洲开矿，并非用于夫妻共同生活。该房屋系夫妻共同财产，亓文博单方处理共有房屋是无效行为，魏晓东又不属于第三人善意取得。4、魏晓东于2015年3月9日采取非法手段强行入住涉案房屋，林迎报警后，公安机关一直未做处理。林迎一直不同意亓文博私自处理共有房产并且持反对态度，魏晓东侵犯了林迎的财产权。
三、一审判决适用法律错误。本案是一起民间借贷纠纷，一审法院按照房屋买卖合同纠纷判决审理是错误的，魏晓东在一审中已经认可是民间借贷纠纷，是一起以房抵债的民事法律关系。
四、一审法院违反法律程序。2015年7月2日魏晓东起诉时明知亓文博2014年6月15日已经出国开矿，不在国内，林迎与亓文博并不共同居住。在未授权的前提下，还将法律文书送达给林迎为其代收，违反法律送达程序。
被上诉人魏晓东辩称：一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，证据确实充分，请求驳回林迎上诉请求，维持原判。一审被告亓文博未到庭，亦未进行答辩。根据当事人诉辩称，
本院认为本案争议焦点是：（一）一审审理程序是否合法；（二）亓文博与魏晓东签订的房屋买卖合同是否有效；（三）魏晓东要求办理涉案房屋过户手续应否支持。对上述争议焦点，当事人无异议，无补充。二审林迎提交：证据1、2014年山东广泰土地房地产评估测绘有限公司出具的房屋价值评估报告，用以证明该涉案房屋评估价值为59.77万元，储藏室的价值为1.25万元。证据2、林迎向莱城区花园派出所的报警证明。用以证明魏晓东强行入住涉案房屋，林迎已经2次报警，花园派出所办案民警已经出警，有出警录像，但未作出处理。证据3、魏晓东给亓文博的短信：亓文博：你利息已经超出一个月，如果今日还不能打上，我就按合同办事。房屋买卖手续是你自己给签的，房子我是按的正规合法手续，要么你就给我20万，要么你就把房子共同给卖了，你再给我那20也行。亓文博也不接电话，也不回。另一条短信是：总公司人员在你家楼下，扣车7811，把你老婆从楼房赶出来，亓文博你的车贷22号到期，在22号之前必须还款。这两条短信证明该涉案的款项是一笔借款20万元，不是一个房屋买卖行为��房屋买卖合同只是一个抵押性合同。证据4、收到条、转账凭证及韩亮第书面证明，共同证明借款14万元已经由韩亮第代为偿还，由魏晓东所在单位福元运通公司的刘庆福代收的，韩亮第可以证明。证据5、林迎代理律师在花园派出所出警记录对魏晓东的询问笔录摘抄件：询问笔录的第2页“合同内容是亓文博将房子以20万元卖给我，当时实际上是口头约定50万元卖给我房子，房子里面的所有家具归我所有，我先给亓文博20万，剩余的钱在房屋过户时再给亓文博，”询问笔录中的第4页公安问这件事你怎么看，魏晓东回答：“我也不想这样做，我希望对方要不还我20万元钱，要不我再支付30万，将房子过户给我。”用以证明欠魏晓东20万元是真实的，魏晓东主张���以54万元的价格卖给亓文博不属实。二审林迎申请调取林迎在花园派出所因魏晓东抢房报案卷宗。魏晓东质证意见：对证据1，因该份证据是2014年的，不能证实现在该涉案房屋的市场价值，不能够证明林迎的观点。证据2有异议，该证明与本案没有任何关联性，即便证实林迎家中物品有损，可以另案处理。证据3是复印件，不符合证据规则和法律规定，不能证实林迎的观点。证据4与本案没有关联性，仅能证明韩亮第还刘庆福车款142000元，在韩亮第未出庭作证的情况下，不能够证实林迎的观点。证据5是派出所的询问笔录，对其真实性和合法性有异议，因为该份证据系摘抄，不能够真实的体现出派出所对魏晓东的询问情况，魏晓东不予质证。本院认证意见：对证据1涉案房产价��的评估报告，是鉴定机构作出的鉴定结论，具有较强证明力，魏晓东在庭审中对房屋的价值亦予以认定。本院予以采信。对证据2报警证明，能够证明林迎因房屋纠纷向花园派出所的报警情况，予以采信。对证据3短信照片打印件，无法与原件核对，对其真实性无法确定，不予采信。证据4是收到条、银行转账凭证及韩亮第的书面证言，因收到条的内容不明，韩亮第亦未出庭作证，不能确定收到条所载付款是偿还亓文博向魏晓东所借款项即与本案的关联性，不予采信。证据5是公安询问笔录摘抄件，因不是原件，不能确定其真实性，不予采信。对林迎二审提交的调取证据申请，
本院认为，不属于人民法院调取证据的范围，不予准许。二审
经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：关于一审审理程��是否合法的问题。因林迎与亓文博系夫妻关系，林迎代亓文博接受法律文书，符合法律规定。林迎一审签字确认的送达地址确认书亦载明亓文博、林迎二人的送达地址，一审法院依据该送达地址确认书向林迎、亓文博送达开庭传票等法律文书，符合法律规定，林迎主张一审向其送达亓文博法律文书违反法律程序的上诉理由不成立，本院不予支持。关于亓文博与魏晓东之间房屋买卖合同是否有效的问题。亓文博与魏晓东签订房屋买卖合同，以20万元价格出售涉案房屋。魏晓东一审陈述实际是亓文博以房抵偿向魏晓东的借款54万元。根据当事人的陈述及提交的证据，亓文博与魏晓东签订房屋买卖合同实际是以房屋抵偿借款。因此，涉案房屋买卖合同应认定为是以房抵债合同。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”根据上述规定，在债务履行期限届满前签订的以物抵债合同，因实质是将财产归债权人所有抵偿债务，违反上述禁止流押的规定而无效。本案中，亓文博借款是否属实、借款是否已届清偿期，根据现有证据尚不能确定，一审在未查明亓文博借款情况下，认定涉案房屋买卖合同有效缺乏事实依据。关于魏晓东要求办理涉案房屋过户手续应否支持的问题。涉案房产系亓文博、林迎夫妻共同共有财产，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。涉案房屋买卖合同中签字“林迎”及捺印，并非林迎本人所为，林迎事后出具的2份保证书从内容同看是保证的意思，不是对亓文博处分涉案房产的行为的追认，一审认定林迎对亓文博处分涉案房产行为进行了追认是错误的。亓文博未经共有权人同意，以涉案房产抵债系无权处分行为，该无权处分行为，不能发生物权变动的法律效果。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”。从本条规定看，无权处分的情况下，只有受让人构成善意取得，才受到法律保护。本案中，涉案房产权属证书明确记载林迎为共有权人，魏晓东对此是明知的，亓文博与魏晓东签订的房屋买卖合同，合同价款与房屋市场价明显不符，亦未办理过户手续，魏晓东不构成善意取得，不得对抗涉案房产的权利人，亦无权主张办理涉案房屋的过户手续。因涉案以房抵债合同不能实际履行而所产生的纠纷，魏晓东可以另行主张。根据上述分析，魏晓东要求亓文博、林迎协助办理涉案房产过户手续的诉讼请求，无事实及法律依据，不应支持。一审判决不当，应予纠正。林迎为鉴定涉案买卖合同��签字及按印的真实性，所支出鉴定费用4000元，一审判令魏晓东承担是正确的，应予维持。综上，上诉人林迎的上诉理由成立，上诉请求予以支持。一审判决认定事实错误，判决部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，
判决如下：
一、维持莱芜市莱城区人民法院（2015）莱城民初字第1849号民事判决第二项，即“鉴定费4000元，由魏晓东承担，于本判决生效之日起十日内一次性支付给林迎”；
二、撤销莱芜市莱城区人民法院（2015）莱城民初字第1849号民事判决第一项，即“亓文博、林迎履行房屋买卖合同，于判决生效之日起十日内协助魏晓东办理莱城区花园北路清馨北巷80号1-C1幢C02；甲1号楼东1单元301房产的过户手续”；
三、驳回被上诉人魏晓东对上诉人林迎、一审被告亓文博的诉讼请求。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人魏晓东负担。本判决为终审判决。
审 判 长 李逢春
审 判 员 孙 磊
代理
审判员 王 玮
二〇一六年六月十五日
书 记 员 高熙捷 微信公众号“”