山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终2754号上诉人（原审被告）济南时珍堂医院，住所地济南市。法定代表人杨怀京，院长。委托代理人张忠银，男，1964年11月2日出生，汉族，该院工作人员，住山东省梁山县。委托代理人彭延敏，男，1972年7月9日出生，汉族，该院工作人员，住济南市。被上诉人（原审原告）赵玉安，男，1953年11月14日出生，汉族，住济南市。委托代理人于树勇，山东海扬律师事务所律师。
上诉人济南时珍堂医院因与被上诉人赵玉安房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2002年4月6日，历城区华山街道驴山村委会与济南市历城区华山明亮石材厂签订《集体土地使用权转让协议书》，约定：历城区华山街道驴山村委会将原有大理石厂的土地使用权一次性转让给济南市历城区华山明亮石材厂使用，土地面积为1.32亩，转让使用期限为50年，转让费为每亩50元，双方签字生效后转让费一次性付清。2004年底，赵玉安与济南时珍堂医院（原为北京时珍堂中医药研究院济南医院，现更名为济南时珍堂医院）签订《租赁合同》，约定：济南时珍堂医院租用赵玉安独院平房两间楼房两层计400平方米，租期自2005年1月1日至2015年12月30日。2005年-2009年年租金2万元，从2010年起每年租金21000元，租金的交付采取先交款后用房的方式，房租每季度交一次，需提前一个月支付，如不按时支付，每拖延一个月加收年租金10%的滞纳金，超过一个月不交租金，赵玉安有权收回房屋。合同签订后，双方即开始履行。后涉案房屋被盗，仅存一台无法搬走的机器，该机器需拆除房屋后方能搬走。另查明，济南市历城区华山明亮石材厂系家庭共同经营的个体工商户，登记业主系赵玉安之妻刘秀珍，其他经营人员为赵玉安及家庭成员刘学义。济南市历城区华山明亮石材厂向法庭出具证明1份，同意赵玉安以自己的名义与济南时珍堂医院签订租赁合同，并同意赵玉安以自己的名义在本案中主张权利。济南市历城区华山明亮石材厂建设的涉案房屋无建设工程规划许可证，亦未办理房产证。庭审中，赵玉安陈述涉案房屋所占土地系非耕地，但其对该陈述未提供相关证据证实。关于房屋占用时间，赵玉安主张济南时珍堂医院占用时间为2005年1月1日至2015年12月30日，其中，济南时珍堂医院已经支付了2015年1月31日之前的占有使用费，之后济南时珍堂医院继续占有使用房屋，但未交纳任何费用，现在涉案房屋中还存有济南时珍堂医院的物品。济南时珍堂医院对此有异议，称其实际占用房屋至2015年2月8日。为证实其主张，济南时珍堂医院申请证人黄延财出庭作证。证人黄延财述称：其自2014年7月30日到济南时珍堂医院工作，负责看门，2015年2月8日，其吃完早饭出去转了一圈回到单位，发现大门被赵玉安锁上了，后其联系赵玉安，赵玉安打开门后，其拿了个人物品后回到了自己家中，至今未上班。经质证，赵玉安对证人证言有异议，称证人原系济南时珍堂医院员工，与其有利害关系，故对证人证言不应采纳。济南时珍堂医院对证人证言没有异议。经本庭询问赵玉安，其认可于2015年2月10日将大门上锁，亦认可因济南时珍堂医院未联系过赵玉安，故赵玉安一直未将锁打开，但赵玉安称其将大门锁上系因为此时接近春节，济南时珍堂医院已经无人工作，出于安全考虑将大门锁上，且济南时珍堂医院租赁房屋一直当仓库使用，赵玉安将大门锁上不影响济南时珍堂医院对房屋的使用。赵玉安自述其曾于2015年1月29日向济南时珍堂医院下达过通知，要求济南时珍堂医院按时支付租金或限期腾房，因济南时珍堂医院未按约定支付租金，故将大门上锁。济南时珍堂医院认可收到过赵玉安下达的书面通知，但济南时珍堂医院称赵玉安上锁之前，济南时珍堂医院看护人员已经将大门锁上，故赵玉安并非为了安全考虑才将大门锁上，赵玉安将大门上锁之后，济南时珍堂医院数次与赵玉安沟通，赵玉安并未将锁打开，因为赵玉安单方将济南时珍堂医院赶出涉案房屋，故不同意支付占有使用费。庭审中，济南时珍堂医院提交收条复印件1份，称因涉案房屋面临拆迁，双方口头协商房租不再按照合同约定支付，而是按照实际占用时间支付房租。赵玉安对济南时珍堂医院提交的证据没有异议，对证明目的有异议，称双方并未变更租金支付方式。原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，可以参照合同约定的租金标准支付出租人房屋占有使用费。根据前述认定，赵玉安认可其曾在2015年2月10日将涉案房屋上锁，因济南时珍堂医院有专门的看门人员，赵玉安没有权利将他人占有使用的房屋上锁，故赵玉安将房屋上锁的行为的确不当，如果因此造成济南时珍堂医院的损失，济南时珍堂医院可另行主张权利，但不能因此抗辩房屋占有使用费。且赵玉安将房屋上锁后，济南时珍堂医院的物品继续存放在涉案房屋中，双方未协商将房屋腾空，赵玉安并未将房屋收回，因济南时珍堂医院的机器需赵玉安将房屋拆除后方可搬离，故该房屋实际仍由济南时珍堂医院占有使用。综上所述，对于赵玉安要求济南时珍堂医院支付占有使用费19250元的诉讼请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十六条的规定判决：限济南时珍堂医院于判决生效之日起十日内支付赵玉安房屋占有使用费19250元。案件受理费382元，由济南时珍堂医院承担。
上诉人济南时珍堂医院不服原审判决上诉称：涉案房屋为违章建筑，房屋租赁合同为无效合同，且该房屋不在被上诉人赵玉安名下，其不是适格主体，无权签订合同并提起诉讼，应驳回其起诉。另外，上诉人没有违约，是被上诉人于2015年2月8日单方违约，将上诉人聘请的看门人黄延财夫妻赶出涉案房屋并将房屋上锁，在上诉人多次要求被上诉人继续履行合同或拉走设备等资产的情况下，被上诉人无视上诉人的要求，导致上诉人放置在承租房屋内的设备等资产多次被盗，给上诉人造成损失。上诉人在被上诉人将承租房屋上锁期间，并未使用涉案房屋且并未控制该房屋，因此上诉人不应支付该期间的占有使用费。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人赵玉安答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决理由充分。上诉人称其多次要求被上诉人履行合同或拉走设备等资产，但其在一审庭审中明确认可锁门之后没有与被上诉人联系过，其自述相互矛盾。被上诉人没有赶走看门的，是看门人因为回家过春节而自己走的。上诉人对事实的陈述反复无常，不应采信。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于主体问题，涉案房屋虽未登记在赵玉安名下，但相关权利人济南市历城区华山明亮石材厂已出具证明同意由赵玉安以自己的名义与济南时珍堂医院签订租赁合同，并同意由赵玉安在本案中主张权利，故赵玉安提起本案诉讼，主体适格。关于房屋占有使用费，赵玉安虽将房屋上锁，但济南时珍堂医院的物品仍存放在涉案房屋中，赵玉安未收回涉案房屋，济南时珍堂医院也未提供其要求拉走物品遭拒的证据，涉案房屋实际一直由济南时珍堂医院占有使用。济南时珍堂医院应支付赵玉安房屋占有使用费。综上，济南时珍堂医院的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费764元，由上诉人济南时珍堂医院负担。本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
代理
审判员 马立营
代理
审判员 曹 强
二〇一六年六月十五日
书 记 员 徐 敏 更多数据：搜索“”来源：