浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙05民终472号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海家得利超市有限公司，住所地上海市文定路208号4幢5楼，组织机构代码13462388-7。
法定代表人：郑知求，董事长。
委托代理人：熊顾军，上海众华律师事务所律师。
委托代理人：黄山，该公司员工。
被
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈水荣，男，1950年9月8日出生，汉族，住浙江省长兴县。
委托代理人：刘明明，浙江兴长律师事务所律师。
上诉人上海家得利超市有限公司因（以下简称家得利公司）与被上诉人陈水荣房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2015）湖长太民初字第301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月28日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2012年4月15日，陈水荣与家得利公司签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，陈水荣将其所有的坐落于长兴县仓前二街49、51号1-2层，面积为248.64平方米的商场及其他相应附属设施及场地租赁给家得利公司，双方约定租赁期限为8年。租金自第一年550000元起逐年递增。在该租赁合同的第3.2条中对租金的支付方式及时间约定为“租赁采取先付后租的原则，租赁费用每6个月缴纳一次，乙方（家得利公司）每次支付当年租赁费用的50%。乙方（家得利公司）于每次付款到期日前30天，依据甲方（陈水荣）提供的税务发票，向甲方（陈水荣）缴付下6个月的租金”。2012年8月1日，陈水荣、家得利公司双方又签订补充协议一份，双方约定租赁日期从2012年8月1日-2020年7月21日。其他原租赁合同中约定的条款不变。2014年2月17日，家得利公司发函给陈水荣，以经营困难、亏损严重为由，要求解除双方签订的租赁合同，陈水荣未予认可。截止目前，家得利公司已支付了租金1120000元，尚结欠租金906000元未付，陈水荣遂诉至原审法院，请求判决家得利公司立即支付租金1191000元并承担本案诉讼费用。家得利公司亦提起反诉，请求判决解除家得利公司与陈水荣于2012年签订的《房屋租赁合同》，判令陈水荣立即配合搬离租赁物交接手续并承担本案全部诉讼费用。原审认为，陈水荣与家得利公司之间签订的房屋租赁合同和补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。本案的焦点在于双方当事人签订的房屋租赁合同是否已经解除、家得利公司是否享有单方解除房屋租赁合同的权利。双方签订的房屋租赁合同中第7.2（a）条明确约定，“未经协商，任何一方不得单方面随意提出解除本合同，因本合同约定的解除条件出现时而解除的除外”，从该条款看，陈水荣、家得利公司双方自协议签订后，双方均应遵守合同约定，履行各自义务，除非合同约定解除条件出现，否则均不得解除合同。同时在该份合同第七条对合同终止的情况予以了明确的约定即“a、本合同租赁期限届满时。b、如果任何一方违反本合同任何条款，守约方应有权在违约行为发生后超过三十日违约方未进行补救的情况下，或违约行为无补救可能时，通知解除和终止合同。c、由于不可抗力因素导致其中乙方（家得利公司）无法履行其义务长达六个月或者更长时间，或由于政府机构的任何法律、法规致使本合同的执行已失去实际的商业可行性（如市政改造、道路拓宽等因素造成无法正常营业），乙方（家得利公司）有权终止本合同。d、在任何情况下，倘若整个租赁物业遭到甲方（陈水荣）原因造成的破坏或变得不适于使用，并且未能在破坏或损坏发生后的三十日内得到维修或者修复，则乙方（家得利公司）有权终止本合同。”，从该合同条款来看，租赁合同的解除有明确的约定，家得利公司在2014年2月17日发送给陈水荣的解除合约函中列举的“由于各种原因，该门店的经营一直处于亏损状态，且亏损严重，我司高层经过讨论决定对该店进行歇业”的理由不符合双方合同中对合同解除的约定，家得利公司租赁陈水荣的房屋开设超市，本身就是经商行为，赢利或是亏损，均属经营过程中的正常情形，假设产生亏损就单方提出解除租赁合同的意见，不仅不符合双方合同约定，同时也不符合正常的商业习惯。另家得利公司辩称根据合同第9.2.1条即“当甲方（陈水荣）完全履行了自己的义务，而乙方（家得利公司）单方面提出解除合同的，则乙方（家得利公司）赔偿甲方（陈水荣）相当于当年的三个月租赁费用的损失”，家得利公司辩解称该条款赋予了家得利公司单方解除合同的权利。合同的条款文义的理解应根据合同的目的、通常理解以及结合合同上下文进行综合认定，陈水荣、家得利公司双方签订的租赁合同中明确排除了任何一方无故单方解除合同的权利，并且就合同可行终止予以了明确的规定，现家得利公司提出以合同的某一条款认为其享有单方解除权的辩解意见，明显与合同的目的与合同其他约定的条款不符，家得利公司以该条款行使单方解除权不符合双方合同约定及法律规定，对此不予支持，故对家得利公司在本案中提出的反诉请求不予支持。根据陈水荣与家得利公司签订的房屋租赁合同及补充协议，家得利公司自2012年8月1日起至2015年7月31日应支付陈水荣租金1724000元（2012年8月1日-2013年7月31日为550000元，2013年8月1日-2014年7月31日为570000元，2014年8月1日-2015年7月31日为604000元），另根据合同中对租金支付时间的约定，租金实行“先付后租”的形式，租赁费用每6个月缴纳一次，乙方（家得利公司）每次支付当年租赁费用的50%。乙方（家得利公司）于每次付款到期日前30天，依据甲方（陈水荣）提供的税务发票，向甲方（陈水荣）缴付下6个月的租金，根据上述合同约定，家得利公司应在2015年8月1日前支付2015年8月1日-2016年1月30日的6个月租金，即302000元，根据上述付款约定，截止目前，家得利公司共应支付陈水荣租金2026000元，现家得利公司仅支付租金1120000元，尚结欠租金906000元未付，对上述部分租金予以支持，对陈水荣提出的超出部分租金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：
一、上海家得利超市有限公司支付陈水荣租金906000元，限于判决生效之日起十日内付清；
二、驳回陈水荣其他诉讼请求；
三、驳回上海家得利超市有限公司提出的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉部分受理费15519元，财产保全费5000元，合计人民币20519元，由陈水荣承担4919元，由上海家得利超市有限公司承担15600元；反诉部分受理费40元，由上海家得利超市有限公司承担。宣判后，家得利公司不服，向本院提起上诉称：
一、一审中家得利公司提交了解除函一份，用以证明家得利公司已经于2014年2月17日解除双方租赁合同。家得利公司自承租涉案房屋以来，受到周边环境的影响以致连年亏损，无法进行经营也无力承担租金，后于2014年2月17日向陈水荣发出解除合同函，载明若陈水荣有异议须在该函送达五日内书面通知家得利公司，但陈水荣在异议期内未与家得利公司协商。根据《合同法》第九十六条及《最高法院关于适用合同法若干解释二》第二十四条，陈水荣收到解除函后一直未向家得利公司提出异议，也未向法院请求确认合同效力，因此双方的房屋租赁合同已于2014年2月17日解除。随后家得利公司腾退房屋，至今为止已有二年没有继续占有使用。客观上该合同已经没有履行的可能，合同的目的也自始不能实现。家得利公司承租房屋的目的是从事品牌超市的盈利，在连年亏损的情况下解除合同是合理行为，而陈水荣出租房屋的目的在于获取房租收益，在家得利公司无力支付房租的情况下陈水荣获利的目的也无法实现。基于双方合同目的均无法实现，故解除合同是最好的选择。因此家得利公司行使法定解除权解除合同具有法律和事实依据；
二、2014年1月28日家得利公司支付的285000元在扣除2014年2月1日至2月17日的租金后，剩余部分不能认定为租金或者使用费。家得利公司在原审陈述多余款项应作为解除合同的违约金是有事实依据的，且该部分金额也远远高于合同约定的违约金。一审法院将该笔费用全部认定为房租进而认定该费用为双方合同继续履行的标志，实在有悖事实及涉案房屋租赁合同约定；
三、一审中陈水荣的诉求为要求家得利公司支付租金至2015年7月，而一审法院直接判决家得利公司支付租金至2016年1月30日，超出一审原告诉讼范围。陈水荣二审答辩称：双方的房屋租赁合同尚未解除。合同虽然赋予了一方当事人解除合同的权利，但该权利是受到限制的，仅在合同另一方当事人严重违约时，守约方才可以要求解除合同。就本案而言，家得利公司并不具备单方解约权，在一审中陈水荣也并不认可其收到了家得利公司的解约函，即使收到也不同意家得利公司提出的解约要求。家得利公司列举的种种理由强调其单方解约的合法和合理性，陈水荣对此不予认同。合同对双方均有约束力，家得利公司与陈水荣缔结的租赁合同是双方真实意思的表示，并未违反国家的强制性规定，应属合法有效。合同未约定家得利公司在此种情形下具有单方解约权，故单方解约权仅在陈水荣一方，至于是否行使是陈水荣的权利。陈水荣以自己的行为做出不同意解除合同并要求对方继续履行的意思表示，应当得到法律支持。据此，一审判决依据事实、符合法律，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：
一、家得利公司是否有权单方解除房屋租赁合同，进而该合同是否已经解除；
二、家得利公司支付285000元的款项性质应如何认定；
三、一审判决是否超出陈水荣的诉讼请求。关于争议焦点一，家得利公司诉称，由于公司承租涉案房屋经营超市后持续亏损，导致其合同目的不能实现，因此公司可以行使法定解除权单方解除租赁合同。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，当事人行使法定解除权主要有以下几种情形：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。家得利公司作为经营主体，在从事经营活动的过程中，本身即存在亏损的可能性，其与陈水荣签订合同的目的只能是占有使用涉案房屋用于正常经营，而不可能是确保其经营行为的必然盈利。因此，家得利公司主张因亏损导致合同目的不能实现，并不符合《中华人民共和国合同法》规定的行使法定解除权的情形，本院对此不予支持。虽然家得利公司于2014年2月17日向陈水荣发出解除合同通知函，但该函并不能产生解除合同的效力，而陈水荣亦未主张解除合同，因此涉案租赁合同尚未解除，双方均应依照合同继续履行相应义务。关于争议焦点二，家得利公司诉称，其于2014年1月28日支付的285000元款项，系2014年2月1日至2月17日的租金及解除合同所应支付的违约金。
本院认为，家得利公司支付款项时并未注明相应性质，且本院已经在争议焦点一中认定双方租赁合同并未解除，家得利公司支付违约金的前提条件并不成立。双方的房屋租赁合同继续履行，则家得利公司应当依约继续支付房屋租金。同时为便利诉讼、减轻当事人诉累，一审将该笔款项认定为家得利公司已经支付的租金并无不当。对家得利公司的该节上诉主张本院不予支持。关于争议焦点三，家得利公司诉称，陈水荣仅要求公司支付租金至2015年7月，而一审法院却判令公司支付租金至2016年1月30日，超出诉请。本院经审查，根据陈水荣提交的起诉状及其在一审庭审中所陈述的内容，其诉请家得利公司支付租金共计1191000元，而一审判令家得利公司支付的租金金额为906000元，并未超过陈水荣诉请的数额。虽然陈水荣在起诉状中诉称“至2015年7月被告……尚欠1191000元未付”，但实际上其系根据合同中租金先付后租、每六个月预交下半年租金的约定进行计算，即要求家得利公司于2015年7月支付2015年8月1日至2016年1月30日的租金。因此，一审判决家得利公司支付租金至2016年1月30日并未超出陈水荣的诉请范围，对家得利公司的该节上诉意见，本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15519元，由上诉人上海家得利超市有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 费思杰
代理
审判员 周寅潇
代理
审判员 周辰晨
二〇一六年六月十五日
书 记 员 贾艳红 来自