新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2016）新4002民初2148号
原告（反诉被告）：伊宁市边境经济合作区三乐苯板厂，住所地伊宁市巴彦岱镇。
负责人：陈振锋，厂长。
委托代理人：郑进才，住伊宁市。
委托代理人：杨华蓉，新疆长信合律师事务所律师。
被告（反诉原告）：顾志成，住伊宁市。委托代理人;张鹏飞，新疆宇通律师事务所律师。
原告（反诉被告）伊宁市边境经济合作区三乐苯板厂（以下简称三乐苯板厂）诉被告（反诉原告）顾志成合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员卢建雯适用简易程序公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）三乐苯板厂的委托代理人郑进才、杨华蓉，被告（反诉原告）顾志成及其委托代理人张鹏飞均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）三乐苯板厂诉称：被告将其所属位于伊宁市巴彦岱镇干沟村八组的院落出租给原告用于生产建筑材料，双方于2013年4月1日签订了一份厂房租赁合同，约定：被告提供厂房、厕所、锅炉房、水电、地面硬化及完善的设施，确保原告能正常使用设施及场地，否则违约方承担一切损失，同时被告需向原告提供土地及房屋产权证等。合同签订后，被告未按照合同约定向原告提供厨房、锅炉房、上下水等，且房屋部分墙体裂缝、部分地面下沉。目前厂房、办公室、厕所等房屋地基严重下沉，危及原告及其员工的安全。原告多次要求被告修缮，被告均置之不理。2016年2月，原告欲将2016年租金提存至法院，未果。现诉至法院，请求判令：1、被告立即修缮租赁物，若被告立即不修缮则承担原告修缮的所有费用；2、被告向原告提供土地使用证及房屋所有权证的复印件；3、被告承担原告新建废水回收蓄水池的材料和人工费用3000元；4、被告赔偿原告因交涉不利造成的损失18000元；5、涉诉费用由被告承担。庭审中，原告（反诉被告）变更诉讼请求为：1、确认原被告签订的厂房租赁合同无效；2、确认原告承担房屋占用费的时间截止至2016年6月29日，原告立即搬离；3、被告赔偿原告损失74200元（包括修建厨房、安装厨房的自来水、修理大门、修缮厕所房顶共计10700元；安装锅炉、储气罐、水泵等共计60000元；自来水管道挖机费、人工费合计2500元；低压隔离刀闸1000元）以及搬离所产生的损失66588元；4、保全费1020元、鉴定费30000元、勘察费15000元、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）顾志成辨称：请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原被告双方于2013年4月1日签订合同时，被告出租给原告的房屋是完好的，原告擅自修建的设施属其违约行为，产生的费用均由其自行承担。双方签订的合同不违反法律规定的行为，应属有效。按照合同约定，合同期限为5年，即自2013年4月1日至2018年4月1日止。自合同签订至2017年原告一直在使用租赁的房屋从事生产加工活动，故原告要求确认占有房屋至2016年6月29日及要求被告赔偿其损失74200无事实依据。同时合同中并未约定原告安装设备的费用应由被告承担。
原告在合同未到期及合同未解除的情况下自行搬离所产生的费用与被告没有任何关系。双方签订合同时，原告就知道租赁物无房屋产权证及土地使用权证，被告向相关部门申请办理，但因该土地不符合办证条件，至今未办理。庭审中，被告提起反诉称，原告至今仍未向被告支付2014年租赁费用12000元及2016年至2017年3月的租金，故被告提出反诉，反诉请求”：1、解除原被告之间的租赁合同；2、原告支付被告2014年租金12000元；3、反诉费用由原告承担。后被告放弃第一项反诉请求。
原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉答辩称：请求驳回被告的反诉请求。2014年的租金12000元确实未向被告支付，原因是原被告协商因租赁物中的大门不能正常使用及被告未按照合同约定向原告交付厨房，经被告同意原告将应当向被告支付的2014年租金100000元中的20000元用作修缮费用，后因修缮花费12000元，原告将剩余8000元亦支付给被告。
经审理查明：
一、2013年4月1日，原告与被告签订一份厂房租赁合同，约定：”一、出租物顾志成名下位于伊宁市巴彦岱镇干沟村八组处3.5亩院落，其中包括院内所有房屋、厂房、锅炉房、厨房、厕所及水电等设施，甲方（被告）院内土地混凝土硬化及设施未完善的必须完善。
二、租赁期限、租金及付款方式1、租赁期限为5年，即2013年4月1日至2018年4月1日止。租金每年壹拾万元整（100000元）。2、第一年租金首付现金伍万元（50000元），剩余租金用于乙方（原告）安装80千伏安变压器费用，以后每年3月1日以前一次性付清当年租金......”合同签订的证明人有陈志胜、任建华、郑进才。合同附注：”甲方有义务办理完土地及房屋的手续后，甲方必须给乙方提供相关手续的复印件。”被告至今仍未取得上述房屋的建设工程规划许可证、房屋权属证书及院落土地使用证。另，原告至今未向被告支付2014年4月至2015年3月房屋占有使用费12000元。
二、合同签订后，被告将上述院落交付给原告。原告在院内支出60000元用于安装制苯板的相关设备。
三、2016年4月，因房屋出现墙体向外倾斜、倒塌问题，双方就房屋修缮及支付2016年度房屋占有使用费发生争议。2016年5月27日，原告将2016年度房屋占有使用费100000元交至本院欲办理提存，未获本院准许后，遂将100000元汇入被告处。同时，向本院申请财产保全，本院作出（2016）新4002财保158号民事裁定书，冻结被告位于中国农业银行账户为×××的100000元存款。原告为此支出保全费1020元。
四、原告提起诉讼后，因双方对房屋损坏的原因发生争执，原告要求被告修缮房屋未果，遂提出鉴定申请。本院委托新疆建设工程质量安全监测中心作出【2016】新建质司鉴字第009号司法鉴定检验报告书，对原告经营院落内厕所、锅炉房、厂房、四间住房及办公司房屋地基下沉、墙体向外倾斜、断裂及院内围墙、地坪下沉断裂的主要原因鉴定结论为：1、建筑物为自建房、无正规设计，房屋本身结构的连接构造及墙体砌筑质量较差；2、建筑物的地基持力土层为杂填土或湿陷性粉土，该类土层不能直接做为建筑物的地基持力层使用，且未按照规范要求进行处理；3、地基持力层遭受外部水源（主要雨雪水）侵蚀，引起地基基础不均匀沉降。原告支出鉴定费用30000元、勘察费15000元。
五、2017年1月24日，原告搬离上述院落并以手机短信息的方式告知被告，被告表示案件在诉讼过程中，不同意原告搬离。
六、2017年2月8日，原告分别与者秀广、河南省太锅锅炉制造有限公司签订建设施工合同，并分别向者秀广、河南省太锅锅炉制造有限公司支付15000元、30000元安装劳务费，用于搬至新厂房的设备安装。上述事实，有厂房租赁合同，照片，2013年7月16日收据，营业执照，税务登记证，安全生产许可证，特种设备安装改造维修许可证，短信息打印件，2017年3月9日、4月5日收据，建设施工合同，增值税普通发票，非税收入一般缴款书，司法鉴定检验报告书及原、被告的陈述等证据在案资证，足以认定。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原被告签订的厂房租赁合同属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，从原被告双方订立的合同内容可以看出，被告出租给原告的房屋未取得建设工程规划许可证及房屋权属证书，原告对此亦是明知的，且双方履行合同已近四年，故签订无效的合同原被告过错均等。对于双方的损失，原告在签订合同后将用于生产经营的设备搬至被告院落内产生的安装费60000元及搬至新的经营场所安装劳务费45000元属原告合理的损失，但因原被告签订的合同期限为五年，已实际履行近4年，考虑到原告生产经营的季节性原因，原告支出的上述费用应将其已使用4年的部分扣除，仅计算未实际使用房屋的最后一年的损失，故原告的损失应为21000元（60000÷5年＋45000元÷5年）。因被告将房屋出租给原告，且每年收取原告支付的房屋占有使用费，被告并未实际产生损失。考虑到本案实际情况，双方取得的财产没有必要相互返还。故被告应当承担原告损失10500元（21000元×50%）。原告已向被告支付2016年4月1日至2017年3月31日的房屋占有使用费100000元，但原告占用房屋至2017年1月24日，故被告应当向原告退还2017年1月25日至2017年3月31日（67天）的房屋占用使用费18356.16元（100000元÷365天×67天）。因原告未提供充分的证据证实其未向被告支付2014年4月至2015年3月房屋占有使用费12000元系用于修缮房屋，且被告对此不予认可，故原告应当向被告支付该费用。原告申请本院委托对本案涉及的房屋受损原因进行鉴定，因房屋受损原因非原告使用导致，故因此产生的鉴定费用应由被告承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款、第二条、第四条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、原告（反诉被告）伊宁市边境经济合作区三乐苯板厂与被告（反诉原告）顾志成于2013年4月1日签订的厂房租赁合同无效；
二、原告（反诉被告）伊宁市边境经济合作区三乐苯板厂于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）顾志成支付2014年4月1日至2015年3月31日房屋占有使用费12000元；
三、被告（反诉原告）顾志成于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）伊宁市边境经济合作区三乐苯板厂损失10500元；
四、被告（反诉原告）顾志成于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）伊宁市边境经济合作区三乐苯板厂房屋占有使用费18356.16元；以上第二至四项相互冲抵被告（反诉原告）顾志成支付原告（反诉被告）伊宁市边境经济合作区三乐苯板厂16856.16元。
五、驳回原告（反诉被告）伊宁市边境经济合作区三乐苯板厂其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2900元，减半收取1450元，由原告（反诉被告）承担1190元，由被告（反诉原告）承担260元。反诉案件受理费100元，减半收取50元，由原告（反诉被告）承担。鉴定费30000元、勘察费15000元，合计45000元，由被告（反诉原告）承担。保全费1020元由被告（反诉被告）承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。
审判员 卢建雯
二〇一七年六月十五日
书记员 刘楠楠 微信公众号“”