江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏12民终690号上诉人（原审原告）陆柳。上诉人（原审原告）薛莲。两上诉人共同委托代理人程晓军，江苏中毅律师事务所律师。上诉人（原审被告）江苏龙启房建置业有限公司，住所地靖江市江阴经济开发区靖江园区人民南路东侧2幢。法定代表人周璐，该公司董事长。委托代理人周章明，江苏百川通律师事务所律师。
上诉人陆柳、薛莲、江苏龙启房建置业有限公司（以下简称龙启公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服靖江市人民法院（2015）泰靖民初字第2307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：龙启公司在2012年9月取得H2-9地块建设用地许可证及龙启城南大院二期规划许可证，并开发建设该项目。2013年1月14日，陆柳、薛莲与龙启公司签订《商品房买卖合同》，约定：陆柳、薛莲向龙启公司购买其开发的靖江龙启城南大院二1期A-5区2#－02号房屋，建筑面积269.02平方米，总价231.5万元。龙启公司应于2013年12月28日前将经验收合格的商品房，在达到交付使用条件后，应当书面通知陆柳、薛莲办理交付手续。双方进行验收交接时，龙启公司应当出示经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。逾期交房龙启公司应按日支付已交房款万分之二的违约金。合同签订后，陆柳、薛莲在2013年1月14日前付清了全部房款。2013年11月18日，2#－02号房屋经建设、监理、施工、设计单位竣工验收合格，靖江市建设工程质量监督站亦在2013年12月18日竣工验收合格，但未经规划、环保、消防等部门验收。原审法院认为：《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收当具备下列条件……。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”可见，按照法律、法规规定，仅经竣工验收合格的房屋可以交付使用。根据龙启公司提供的证据，2#－02号房屋已由上述法律、法规规定的单位竣工验收合格，符合法律、法规规定及双方约定的交付使用条件。而陆柳、薛莲提出的应当由规划、消防、环保等部门验收合格，是《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》中关于建设单位办理工程竣工验收备案应当具备的条件，而不是交付使用的条件。双方签订的《商品房买卖合同》系建设及工商管理部门监制的商品房买卖示范合同，对合同约定的交付条件“该商品房经验收合格”应结合合同其他内容及有关法律、法规规定、交易习惯等进行解释。合同中关于交付条件的条款选项有四条，分别为：经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件等，而双方约定按“经验收合格”的约定条件交付房屋，该条件区别于其余条件，从字面理解较其他条件宽松，应理解为仅指竣工验收合格。故陆柳、薛莲称其购买的商品房在合同约定的交付日不符合交付条件的意见，不予支持。双方在合同中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，该约定应理解为龙启公司在向陆柳、薛莲交付2#－02号房屋前，应向陆柳、薛莲送达书面通知，通知陆柳、薛莲交付房屋的时间、地点等。龙启公司在售楼处张贴通知或电话通知均不能视为合同约定的书面通知。龙启公司申请的证人仇某、刘某并不能证明龙启公司书面通知了陆柳、薛莲交房。综上，龙启公司不能证明其电话通知陆柳、薛莲交房，更不能证明书面通知陆柳、薛莲交房。虽然2#－02号房屋符合双方约定的交付条件，但龙启公司未能举证证明已书面通知陆柳、薛莲交房，符合合同约定逾期交房的情形，龙启公司应按合同约定承担违约责任。但在原审法院2015年12月2日开庭时，龙启公司答辩明确表示2#－02号房屋符合交房条件并提供了相关证明材料，可以交房，陆柳、薛莲仍不至龙启公司收房，在此日之后的违约金不应再行计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，原审判决：被告江苏龙启房建置业有限公司在判决发生法律效力后十日向原告陆柳、薛莲支付逾期交房违约金340305元（按房款2315000元每日万分之二自2013年12月29日计算至2015年12月2日）。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6404元减半收取3202元，由龙启公司负担（陆柳、薛莲已预交，龙启公司在履行判决时一并给付陆柳、薛莲）。原审民事判决书送达后，陆柳、薛莲及龙启公司均不服，向本院提起上诉。陆柳、薛莲上诉称，一审判决认定“仅以竣工验收合格的房屋可以交付使用，龙启公司建设的房屋在合同约定的交付日符合交付条件”错误。
一、关于法定交房条件。根据城乡规划法、城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例、建筑法、环境保护法、住宅建筑规范的相关规定，龙启公司交付房屋，除了交付房屋钥匙外，必须同时交付《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，否则仅为事实交付，而非法律交付。
二、关于约定交付条件。双方签订的商品房买卖合同约定的“该商品房经验收合格”，没有明确表明就是指建设、监理、施工、设计、勘察等单位验收合格，取得质量监督部门的建设工程监督报告。且合同是龙启公司提供的格式合同，在理解发生争议时，应按照通常理解予以解释，有两种以上解释的，作出不利于开发商的解释。请求撤销一审判决，依法改判龙启公司自2013年12月29日起至实际将符合法定和约定交房条件的商品房交付之日止，按房价231.5万元每日万分之二给付逾期交房违约金。针对陆柳、薛莲的上诉，龙启公司答辩称：
一、从商品房法定交付条件来看，《建设工程质量管理条例》规定，商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量检验，核发竣工验收证书。住建部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定：工程竣工验收由建设单位负责组织实施。国务院办公厅已分别在2002年和2004年将“房地产开发项目竣工验收”和“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”两项行政审批项目予以取消。由此可见，国家在对商品房竣工验收的管理上已确立了由开发商申请、政府批准并组织验收向开发商自行组织、政府监督的制度性转变。
二、从商品房约定交付条件看，商品房买卖合同第八条“交付期限”的约定主要有三层意思：1、交房时间为2013年12月28日前；2、交付条件为该商品房经验收合格；3、适用的规定为国家和地方政府的有关规定。
三、陆柳、薛莲认为龙启公司的交房条件应符合规划法、消防法、环保法等法律法规中“未经验收不得交付使用”的强制性规定错误。1、陆柳、薛莲混淆了“该商品房经验收合格”和“该商品房经综合验收合格”两种交付条件。2、规划法、环保法中“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”涵盖了所有建设工程，不是专指房屋建筑工程。本案所涉房屋应适用住建部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》。3、建设工程竣工验收合格与取得竣工验收备案表是两个不同的程序，建设工程经验收合格后就可交付使用，竣工验收备案表是在工程竣工验收合格后向行政机关所进行的备案登记。陆柳、薛莲以取得竣工验收备案表才视为商品房验收合格的主张没有法律依据。请求驳回陆柳、薛莲的上诉。龙启公司上诉称：
一、一审判决认定龙启公司未按合同约定向陆柳、薛莲送达书面交房通知构成违约应当支付违约金，系认定事实和适用法律错误。1、一审判决混淆“逾期送达书面交房通知或未送达书面交房通知”与“逾期交房”的法律概念及性质。逾期送达或未送达书面交房通知并不必然导致陆柳、薛莲不能按合同约定的时间取得和占有商品房。本案讼争的商品房于2013年11月竣工，12月18日办齐竣工验收手续，具备了法定和合同约定的交付条件，2013年12月20日开始陆续通知业主接收房屋，其他业主也都取得了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，房屋交付的实质和法律要件都已具备，龙启公司的主交付义务完全可以履行并且已经实际履行，不存在逾期交房的违约情形。2、商品房买卖合同仅约定交房时不出示证明文件或出示证明文件不齐全，由出卖人承担延期交房的责任，对于未向购房人送达书面通知或是送达形式不符合约定应承担何种责任没有规定。3、龙启公司采用在售楼处内、外张贴书面交房通知的形式，没有向业主单独进行书面通知（仅电话通知），符合合同约定，不构成违约。
二、一审判令龙启公司承担巨额违约金，有违公平诚信原则。开发商未履行合同交付的通知义务，仅是合同附属义务的违反，其后果仅限于相应的责任，不能与交付违约一概而论。合同中已明确约定交房日期为2013年12月28日，在合同约定的交付日之前，买受人如果没有收到交房通知，应当采取相应的措施，防止损失扩大。陆柳、薛莲出于恶意故意扩大损失，获取额外利益。请求改判驳回陆柳、薛莲要求龙启公司承担逾期交房违约金的请求。针对龙启公司的上诉，陆柳、薛莲答辩称：
一、双方签订的商品房买卖合同约定龙启公司应当书面通知我方办理房屋交接手续，如果没有通知，根本谈不上后续的办理房屋交接手续。我方没有收到龙启公司所谓的电话、挂号信等交房通知，也没有见到张贴的告示。相反，在诉讼前曾委托律师发出律师函，催告龙启公司交付合同约定的商品房。在律师函发出后至起诉期间，龙启公司没有作出书面答复或交房的意思表示。
二、合同对于逾期交房的违约责任作了明确约定，龙启公司在一审中也未提出违约金过高的主张，其在二审中称违约金不公平不应采信。请求驳回龙启公司的上诉。对于一审查明事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：
一、涉案房屋是否符合合同约定的交付条件；
二、龙启公司有无按合同约定书面通知交房，是否应当承担逾期交房违约金。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2013年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。对于“该商品房经验收合格”如何理解，双方存在争议。陆柳、薛莲理解为“经竣工验收合格，取得质量监督部门的建设工程监督报告，并通过规划、消防、环保等部门验收，取得竣工验收备案表”，龙启公司则理解为“经竣工验收合格”。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。根据上述法律、法规的规定，综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。而本案中双方约定的并非综合验收或分期综合验收，显然并不包含规划、消防、环保等部门的验收，故“该商品房经验收合格”应理解为“经竣工验收合格”。关于争议焦点二，商品房买卖合同约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。龙启公司称在售楼处张贴通知并电话告知交房，但电话通知并不属于合同约定的书面方式。售楼处张贴的通知，陆柳、薛莲并不必然知晓其内容，龙启公司也没有证据证明已将通知内容告知陆柳、薛莲，故龙启公司没有履行书面通知交付房屋的义务，致逾期交房，应当按照合同约定给付逾期交房违约金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6404元，由上诉人陆柳、薛莲和江苏龙启房建置业有限公司各半负担（均已交纳）。本判决为终审判决。
审判长 于 焱
审判员 刘艳生
审判员 王小莉
二〇一六年六月十五日
书记员 邵 峰 更多数据：搜索“”来源：