湖北省荆门市东宝区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0802民初518号原告荆门惠民农贸有限公司，住所地荆门市掇刀区惠民市场内1-3门面。法定代表人徐兴泽，董事长。委托代理人刘建生，湖北京中金律师事务所律师。被告邓玉芹。被告张德贵。二被告委托代理人刘宇飞，湖北法之星律师事务所律师。
原告荆门惠民农贸有限公司（以下简称“惠民公司”）与被告邓玉芹、张德贵租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月18日立案受理后，依法由
审判员吴瑶琼适用简易程序独任审理，于2016年5月20日公开开庭进行了审理。原告惠民公司的委托代理人刘建生，被告邓玉芹、张德贵及二被告的委托代理人刘宇飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告惠民公司诉称，原告成立的惠民水果批发市场系荆门市较早的水果批发市场，现已经营多年并在荆门及周边水果批发行业形成了良好商誉和口碑。被告承租原告惠民水果批发市场的商铺经营水果批发多年。被告利用原告良好的市场环境和口碑，达到了合作双赢，现被告已成为原告重要的客户资源。2014年由于荆门市政建设和漳河大道建设需要，原告的惠民水果批发市场被征用，为此原告与荆门市漳河新区达成惠民水果市场搬迁协议，投资几千万资金在阳光大道新建水果批发市场。原告为了使新老客户能够稳定经营，承诺在新水果批发市场未建好前不搬迁，保证客户在现有市场合法持续经营，在新市场建成后保证其商铺继续经营。同时也为了减少原告因搬迁水果市场的投资风险，原、被告经友好协商，于2014年5月23日在原租赁合同的基础上签订了《租赁协议》，协议约定原告（甲方）将位于惠民水果批发市场内的51号门面出租给被告邓玉芹（乙方）经营，期限三年，从2014年11月1日至2017年10月30日止，租赁费支付以原合同为准；合同期内，原告保证在新市场未建好之前不搬迁水果市场，否则向被告支付10万元违约金；被告保证在合同期内不擅自离开或在市内别的地方开分店（包含自己的亲属在内）从事相同的经营项目，否则，向原告支付10万元违约金。然而，被告邓玉芹在合同承租期内，在未通知也未得到原告同意的情况下，擅自到荆门多辉农产品交易中心经营水果批发，此举严重违反了原、被告签订的《租赁协议》的约定及诚实信用原则，已构成违约。
被告张德贵（邓玉芹之夫）系个体工商户，是承租原告水果市场51号门面的实际经营者，应与被告邓玉芹共同承担上述违约责任。原告诉请法院判令：1、二被告共同支付原告违约金10万元；2、诉讼费由二被告承担。
被告邓玉芹、张德贵辩称，原告的诉求没有事实和法律依据，依法不应成立。理由如下：1、原、被告签订的《租赁协议》内容已经变更。2014年10月20日，原、被告双方重新签订了《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》，将原有的经营期限三年变更为一年，在一年期限届满后被告搬出惠民水果批发市场不构成违约。2、原告在收取被告年租金4000元的情况下，要求被告赔偿10万元违约金，该违约金是合同标的额的25倍，原告的诉请没有法律依据。结合原、被告双方的诉辩意见，本院归纳双方当事人无争议的事实如下：2014年5月23日，惠民公司与邓玉芹签订一份《租赁协议》，约定惠民公司将惠民水果批发市场内的51号门面出租给邓玉芹经营，经营期限为三年，从2014年11月1日至2017年10月30日止，租金缴费时间以原双方签订的租赁合同约定的支付时间为准。2014年10月20日，惠民公司与邓玉芹签订《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》，约定惠民公司为邓玉芹提供惠民水果批发市场51号摊位，摊位租金4000元／年，从2014年10月30日至2015年10月30日止。结合原、被告双方的诉辩意见，本院归纳双方当事人的争议焦点如下：
一、《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》是否对《租赁协议》关于租赁期间做了变更；
二、若二被告需承担违约责任，违约金是否过高。针对上述争议焦点，原告向本院提交了以下证据：A1、2014年5月23日签订的《租赁协议》、2012年10月20日、2014年10月20日签订的《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》各1份、《收据》4份，证明：1、原、被告自愿签订了合法有效的租赁合同，被告承租原告51号门面，租赁期限为2014年11月1日至2017年10月30日；2、《租赁协议》约定被告保证在合同期内不擅自离开或在市内别的地方开分店（包含自己的亲属在内）从事相同的经营项目，否则，向原告支付10万元违约金；3、被告在原告水果批发市场已经经营多年；A2、照片、视频、德贵精品绿色果业收据、《关于解除合同的函》、民事起诉状、掇刀区法院传票，证明：1、被告收取荆门市多辉农产品物流园开发有限公司5万元创业金擅自离开承租商铺，在荆门市多辉农产品交易中心从事水果批发经营业务；2、被告上述行为已违反《租赁协议》第四条，构成违约。针对上述争议焦点，二被告向本院提交了以下证据：B1、2014年5月23日签订的《租赁协议》、2014年10月20日签订的《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》，证明原、被告于2014年10月20日签订了新的租赁合同，将租赁期限从三年变更为一年，租期届满时间为2015年10月30日，被告在租赁期限届满后搬出惠民水果批发市场不存在违约行为；B2、2012年10月20日罗成慧、刘燕分别与原告签订的《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》、收据6份，证明：1、原告的摊位租赁协议均为一年一签；2、租金为4000元／年，原告要求赔偿10万元违约金超出合同标的额的25倍，原告诉求无事实和法律依据。经庭审质证，二被告对A1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》对《租赁合同》的期限做了变更，收据中关于地下室的收费不在合同范围之内；对A2照片、视频的真实性无异议，对德贵精品绿色果业收据、《关于解除合同的函》真实性有异议，均没有盖章，对民事起诉状、掇刀区法院传票的关联性有异议，与本案被告无关。原告对B1的真实性无异议，对证明目地有异议，认为《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》不是新的租赁合同，而是对租金支付时间的约定。对B2罗成慧、刘燕分别与原告签订的《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》的真实性无异议，但认为与本案无关，对关于二被告的收据的真实性无异议，对其他收据的真实性有异议，且与本案无关；对B2证明目的有异议，认为只能证明关于租金缴纳时间一年签一次合同，系出于交易惯例，且不能证明被告的租金每年4000元。对上述有异议的证据，本院经审核认为，A1的真实性二被告认可，本院确认其真实性，关于第一个证明目的租赁期限，涉及本案第一个争议焦点，即《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》是否对《租赁协议》关于租赁期间做了变更，本院后文予以阐述；关于第二个证明目的二被告是否违约，需确定租赁期限后才能确定，本院后文阐述；关于第三个证明目的二被告的经营时间，结合被告当庭陈述从2008年起就到惠民水果批发市场经营，本院确认二被告已在惠民水果批发市场经营多年，对第三个证明目的予以采信。A2中照片、视频、德贵精品绿色果业收据显示被告张德贵已经在荆门市多辉农产品交易中心经营“德贵绿色精品果业”的店铺，且二被告在庭审中亦认可2015年11月搬到荆门市多辉农产品交易中心从事水果批发经营业务，本院对上述事实予以确认。A2中《关于解除合同的函》、民事起诉状、掇刀区法院传票均不能显示与本案二被告具有关联性，不能证明二被告收取荆门市多辉农产品物流园开发有限公司5万元创业金，本院对该证明目的不予采信。关于被告是否违约的证明目的，需确定租赁期限后才能认定，本院后文阐述。对B1关于租赁期限和被告违约问题的证明目的，后文阐述。B2能够证明原告跟承租户一年签订一次《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》，本院对该事实予以采信；关于摊位租金，从二被告提交的收据来看，2012年、2013年均为4000元，从原、被告2014年10月20日签订的《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》来看，2014年的摊位租金也是4000元，本院对租金4000元／年的事实予以确认。关于违约金是否过高的问题，涉及本案第二个争议焦点，本院后文予以阐述。根据上述采信的证据，本院补充确认以下事实：惠民公司与邓玉芹签订的《租赁协议》另约定：“三、在合同期内，甲方（原告）保证在新市场未建好之前不搬迁该水果市场。甲方如果搬迁，则向乙方（被告）支付10万元违约金。
四、在合同期内，乙方保证不擅自离开或者在市内别的地方开分店（包含自己的亲属在内）从事相同的经营项目。否则，向甲方支付10万元违约金。
六、本合同未有约定的，以双方原签订的租赁合同为准。”张德贵以个体工商户的名义在惠民水果批发市场从事水果批发经营，经营方式为家庭经营。2015年11月27日，邓玉芹、张德贵搬至荆门市多辉农产品交易中心从事水果批发经营业务。
本院认为，原告和被告签订《租赁协议》及《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》均是基于双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于第一个争议焦点，《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》是否对《租赁协议》关于租赁期间做了变更的问题。2014年5月23日签订的《租赁协议》约定：原告将位于市场内的51号门面出租给被告经营。经营期限为三年，从2014年11月1日至2017年10月30日止。2014年10月20日签订的《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》中则约定：乙方摊位租金为4000元／年，从2014年10月30日至2015年10月30日止。对于后合同的该约定，从字面上来看，存在两种解释：1、系对摊位租金数额及租金对应期限的约定；2、系对摊位租金数额及租赁期限进行约定。原告认为系第一种解释，即《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》不是对《租赁协议》约定的租赁期限进行了变更，而是补充约定了租金数额以及租金对应期限。被告认为系第二种解释，即《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》对《租赁协议》约定的租赁期限从三年变更为一年。对于原、被告之间存在的分歧，《合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。第一，从交易习惯来看，原、被告之间每年10月份均签订《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》，对租金数额及期限进行约定，双方均按照合同履行义务，原告提供摊位，被告支付一年的租金，经营一年。此时，因为租赁期限和被告所支付租金对应的时间均为一年，故双方对合同条款双方并无争议。2014年10月20日签订的《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》应为双方依照交易习惯所签订的，此时，签订合同的背景和前提都发生了变化，故应该结合签订合同的背景和前提来理解存在争议的条款。第二，从合同签订的目的来看，签订《租赁协议》系原告的惠民水果批发市场面临搬迁（背景），原告为了在新市场建成之前稳定客户资源而与被告签订了为期三年的租赁合同（前提），这从《租赁协议》条款“在合同期内，乙方保证不擅自离开或者在市内别的地方开分店（包含自己的亲属在内）从事相同的经营项目。否则，向甲方支付10万元违约金”亦可以看出来。据此可以认定原告与被告后来又签订《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》并非为了变更租赁期限，而是对《租赁协议》中未约定的租金数额等问题进行补充。第三，从合同内容来看，《租赁协议》仅仅约定了租赁期限，对租金数额、租金支付等事项并未约定，而《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》则对租金数额、租金支付等进行了约定，即后合同对前合同未规定的内容进行了补充，而不是变更，这也符合《租赁协议》中“租金交费时间，以原双方签订的租赁合同约定的支付时间为准。本合同未有约定的，以双方原签订的租赁合同为准”等条款的约定。第四，从诚实信用原则来说，所谓诚实信用原则，是指当事人在进行民事活动时，应当以诚相待，讲信誉，恪守诺言，具有良好的心理状态，不施欺诈。具体来说，在合同用语有复数解释时，要依据诚实信用原则确定哪一解释属于当事人的真实意思，排除不符合诚实信用原则的解释。本案中，在商业竞争激烈、市场风险大的情况下，原告为了稳定客户资源，与被告协商一致签订了为期三年的《租赁协议》，因为合同条款约定明确，故被告对原告与之签订《租赁协议》的目的也很清楚。那么，基于诚实信用原则，对《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》中的争议条款应该理解为：系对摊位租金数额及租金对应期限的约定。综上，
本院认为，《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》中约定的“乙方摊位租金为4000元／年，从2014年10月30日至2015年10月30日止”应为对摊位租金数额及租金对应期限的约定，则《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》并未对《租赁协议》约定的租赁期限进行变更，原、被告双方所约定的惠民水果批发市场的51号门面的租赁期限为三年，从2014年11月1日至2017年10月30日。故2015年11月被告搬至荆门市多辉农产品交易中心从事水果批发经营业务违反了原、被告签订的《租赁协议》的约定，应当承担违约责任。关于第二个争议焦点，二被告承担的违约金是否过高的问题。二被告认为，被告支付的租金仅为4000元／年，要求被告支付10万元违约金，为合同标的的25倍，违约金过高。
本院认为，首先，《租赁协议》约定：在合同期内，乙方保证不擅自离开或者在市内别的地方开分店（包含自己的亲属在内）从事相同的经营项目。否则，向甲方支付10万元违约金，该约定并非约束被告不支付租金的行为，而是约束被告在惠民水果市场之外的地方开店的行为，故不能用租金来衡量违约金的高低，被告的该辩论意见本院不予采纳。其次，原告因为市场搬迁而斥巨资修建新市场，为了稳定客户资源，与惠民水果批发市场的商户签订了为期三年的租赁合同。对于原告来讲，商户的稳定是正常经营及有序竞争的核心。如果商户流失，不仅会导致原告的市场竞争力下降，更直接影响原告新市场的正常运营，导致原告的投资失败。故原告与被告约定了10万元的违约金，该10万元违约金相对于原告的经营风险来说并不畸高。第三，原、被告在《租赁协议》中约定：在合同期内，甲方（原告）保证在新市场未建好之前不搬迁该水果市场。甲方如果搬迁，则向乙方（被告）支付10万元违约金；在合同期内，乙方保证不擅自离开或者在市内别的地方开分店（包含自己的亲属在内）从事相同的经营项目。否则，向甲方支付10万元违约金，该约定是基于双方的真实意思表示，且该约定并不仅仅约束被告，若原告违约，同样要支付10万元违约金，双方的权利义务是对等的，故双方都应该按照合同的约定履行义务。现被告违约，应该按约支付原告10万元违约金。关于责任承担主体，因为上述《租赁协议》以及《荆门惠民农贸有限公司摊位租赁经营合同书》均由被告邓玉芹与原告签订，而实际上是张德贵和邓玉芹二人以个体工商户的名义在租赁门面从事水果批发，即合同实际上由张德贵和邓玉芹夫妻二人共同履行，应认定上述合同是邓玉芹基于夫妻之间的家事代理权而同时代理张德贵签订的，合同对张德贵亦产生约束力。故对于二被告履行合同时的违约行为应由二被告共同承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条之规定，
判决如下：被告邓玉芹、张德贵于本判决生效之日起十日内支付原告荆门惠民农贸有限公司违约金10万元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元减半收取1150元，由被告邓玉芹、张德贵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费。上诉费汇至荆门市中级人民法院，开户行：中国农业银行荆门海慧支行，户名：湖北省荆门市中级人民法院，帐号17570401040008989-1。上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。判决书生效后，当事人如自觉履行的，标的款项汇至荆门市东宝区人民法院，户名：荆门市东宝区人民法院，帐号：42001666053059111666，开户行：中国建设银行股份有限公司荆门金虾支行。
审判员 吴瑶琼二０一六年六月十五日
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