威海经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2016）鲁1092执异63号案外人刘琪琛。申请执行人荣旭升。被执行人威海广信房地产开发有限责任公司，住所地威海青岛中路－96－A1201。法定代表人姚书诚，董事长。委托代理人阮喜彰。本院在执行申请执行人荣旭生与被执行人威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）民间借贷纠纷一案中，案外人刘琪琛对本院查封的威海市百度城二期5号楼1006室房产提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人刘琪琛称，案外人刘琪琛于2012年9月17日、25日向广信公司支付了购房首付款156000元，2012年9月25日双方签订涉案房屋的认购书。2013年1月18日，案外人又支付了剩余的全部购房款375885元。被执行人于2015年7月29日与案外人办理了房屋交付手续，案外人现已装修入住。案外人认为申请执行人荣旭生与被执行人于2015年1月30日签订的房屋预售合同应当无效，依据相关法律规定，请求法院立即中止对威海市百度城二期5号楼1006号房屋的财产执行。申请执行人荣旭升未答辩。被执行人广信公司辩称，案外人所述属实。
本院查明，本院在执行申请执行人荣旭生申请执行广信公司民间借贷一案中，于2016年2月26日根据申请执行人的申请查封了登记在被执行人名下的17栋房产，其中有涉案房产百度城5号1006。案外人刘琪琛提出异议。在本院组织的听证过程中，刘琪琛提交如下证据：1－1案外人与被执行人签订的购房认购书1份，该认购书主要记载：第一条，买受人自愿认购出卖人开发的位于威海市百度城二期项目8号1006号房屋（现为××号），约定建筑面积为85平方米，单价为6117.65元，总房款为520000元；第二条买受人在签定本认购书时向出卖人交付定金10000元，首付156000元（含定金），在五日内付清，余款364000元在转签合同时一次性补清或是办理按揭贷款手续。该认购书还记载了违约条款。1－2，被执行人开具的收款收据3份、发票1份、购买房屋的银行转账回执3张、2015年7月29日办理房屋交接手续时，被执行人交给案外人百度城二期业主手册1份及威海市商品房使用说明书商品房质证保证书1份及交付物业费单据4张、电费收据1张，证明涉案房屋为案外人所有，并且案外人已经装修入住了半年。2.申请执行人与被执行人借款及担保抵押合同复印件一份，证明不是真正的买卖关系，是被执行人与申请执行人的债务纠纷，不应用案外人已交付全款且已入住的房屋做为抵押物，同时申请执行人没有在房管进行抵押权登记，该合同是在案外人交付全部房款之后签订的。被执行人对上述证据无异议。另查明，案外人在威海市住房保障和房产管理局查询再无其它房产。本案的事实还有各方当事人的陈述在案为凭。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户。本案案外人提交的认购书、支付房款凭据、房产交接手续，被执行人无异议，本院予以确认。认购书有明确的买卖标的，价款、支付价款的时间、违约责任条款，具备了合同的主要要素，系双方的真实意思表示，可以认定为合法有效的书面合同。且系在本院查封之前双方签订的合同。同时，房款案外人刘琪琛已全部支付，被执行人已将房款交付给案外人，案外人已占有该法产，只是未办理过户，而未过户的原因不在于案外人。申请执行人与被执行人的借款合同虽然记载以涉案房产预售给申请执行人的方式作为抵押，但未进行抵押登记，不具有优先权，且晚于案外人与被执行人签订的合同，不能对抗案外人。根据上述法律规定，原告所具有的权利可以排除执行。案外人所提异议成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，
裁定如下：中止对威海市百度城5号楼1006室房产的执行。案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五内向本院提起执行异议诉讼。
审 判 长 李凤玲
人民陪审员 张华荣
人民陪审员 唐延军
二〇一六年六月十五日
书 记 员 常莎莎 更多数据：