浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0782民初8301号原告义乌中弘房地产营销策划有限公司，住所地：义乌市稠城街道金福源商厦B3-211室。法定代表人尹辉。委托代理人丁志坚、黄海峰，浙江国权明达律师事务所律师。被告柳培军。委托代理人王志安、方程，浙江东方亮律师事务所律师、实习律师。
原告义乌中弘房地产营销策划有限公司为与被告柳培军租赁合同纠纷一案，于2016年5月19日向本院起诉，本院立案受理后，依法由
审判员张凯适用简易程序独任审判，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告义乌中弘房地产营销策划有限公司的法定代表人尹辉及委托代理人黄海峰、被告柳培军及其委托代理人王志安、方程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告义乌中弘房地产营销策划有限公司诉称，2015年7月6日，原、被告签订租赁合同一份，约定原告将位于义乌市稠州北路800号金福源商厦B区一层B1-089、B1-090、B1-091、B1-092、B1-117、B1-118、B1-119、B1-120号商铺共计8间，套内建筑面积共计220.9平方米出租给被告作营业使用，租赁期限自2015年9月1日为装修期和免租期，免收租赁费。租金为每年353440元，第一年租金在2015年9月1日之前支付176720元，在2016年2月1日之前支付176720元。同时双方还约定如被告逾期支付租金的，每逾期一日，需按当年租金的万分之五向原告支付违约金；逾期支付物业费、水电费等费用的，被告应按日向原告支付逾期费用万分之五的违约金；若被告未按本合同约定支付租金或相关费用或因被告原因导致合同无法履行的，原告有权没收履约保证金。合同签订后，原告按时交付房屋，被告也进行了装修经营，除支付履约保证金5万元外，至今未缴纳租金及物业费，经原告多次催讨未果。现原告请求判令原、被告于2015年7月6日签订的《租赁合同》依法解除；被告支付原告拖欠的租金230717元，物业管理费18113.6元；被告支付违约金42412.8元（已按每日以353440元的万分之五的方式从2015年9月1日计算至2016年5月1日，要求计付至实际履行之日止）；被告交纳的履约保证金50000元不予返还。庭审中，原告明确租金的计算标准是按353440元除12个月，再乘以8个月，从2015年9月1日至2016年4月29日，差一天八个月。物业管理费的日期是一样的，计算标准是按12元每月每平方，乘以面积得出的。
被告柳培军辩称，一、被告在2016年2月1日就已经停止营业，并告知原告解除租赁关系，因此应以此作为合同解除的起算点。原告在当初招商时曾对知名品牌的引进、市场的繁荣、招商的力度等做出承诺，并提供了策划宣传册给被告，基于对原告的信任，被告才决定进驻，但双方签约后被告才知道，这一切都是原告的虚假宣传，商城大量摊位空置，客流量很少，被告最终在2016年2月1日由于亏损严重停止营业，并明确告知原告解除租赁关系。双方合同约定超过一个月未交租金或者关门超过7天的，原告可以解除合同，而被告第一笔房租应在2015年9月1日就进行支付，在被告已无力支付租金且已关门停业的情况下，原告不采取相应的措施进行补救，对于此后的损失是不能主张的。
二、原告重复主张违约金且数额过高，应依法予以调整。合同解除的后果不是承担违约责任，而是承担赔偿责任。本案中，原告并没有证明自己损失，按银行同期贷款利率计算已可弥补原告损失。原告既主张违约金又主张履约保证金，属于重复主张，且违约金数额过高，请求法院予以适当调整。
三、原告对于合同的解除存在一定过错，合同履行中遭遇了缔约时无法预见的风险，应考虑这些因素认定被告的责任。原告没有按招商时的承诺引进知名品牌，未采取措施保障市场繁荣，近50%的摊位仍处于空置状态，对此原告存在明显过错，应为此承担一定违约责任。原、被告当初都对商场充满信心，但在经济环境不景气情况下大家都成为受害者，被告补救要支付租金，还在承担店铺亏损，这已经远远超过缔约时双方的预期，再按协议单向处罚被告是明显不公平的，也不符合情势变更的原则。原告补充称，这是一份真实意思表示下达成的租赁合同，而不是处罚，合同中双方约定的应履行的权利、义务，理应受法律保护。被告提到在提出搬出后不允许搬出，事实上是被告违约在先，原告阻止搬出是行使合法权益，不存在过错。关于违约支付租金就有权解除合同，但合同中约定单方解除权在原告，而不在被告方，是否解除合同，以及何时解除合同，应由原告决定，在被告违约的情况下，并不必然导致合同的解除。原告对招商引资项目已经尽到应尽的义务和责任，经济形势的变化不能作为原告过错的原由，乙方作为经商职业并且家住义乌，应对金福源项目有充分认识和了解，在签订合同时也已经申明乙方已实地勘查，并已了解房屋结构以及用途，因此双方签订合同，原告并无过错。对于违约金、保证金，在合同里面都已经有充分约定，且并非超过法定最高限额，应予支持。至于无法预见的风险，应由被告来承担，而非转嫁到原告的身上，被告的不诚信行为，不应该作为降低自己损失而把损失转嫁给原告的理由。原告的可预见的合同利益应该得到保障。原告为证明其主张，向本院提供了如下证据：
一、租赁合同一份，证明被告向原告租赁商铺的事实。
二、解除合同通知函一份，证明因被告未支付租赁费用，原告曾发函要求解除租赁合同的事实。被告质证认为，1、对合同的真实性没有异议，但该租赁合同以及相关材料都是原告方提供的格式合同，被告只是在上面签字，所有金福源商户所签的合同都是这个版本。合同第九条明确规定原告可单方解除合同的情形。2、对解除合同通知函的真实性没有异议，但原告没有按通知函的要求履行，直到今天被告方的物品仍没有从该店铺当中搬出。被告为支持其抗辩，向本院提供如下证据：
一、策划宣传册一份，证明：原告保证会对金源福商厦进行精心策划，并进行力度超凡的推广；原告保证商厦会有诸多知名品牌入驻，保障市场的繁荣度；原告保证入驻商户健康持续发展；原告对于商厦的规划在宣传中有明确说明，有餐饮美食区、娱乐休闲区、儿童游乐场、中商档时尚服饰、品牌概念店等。从商场开业直到今天，该相关的规划区域均没有实现。
二、照片五张，证明商厦开业以来大量店铺空置或歇业的事实；商厦内部人流量稀少，没有繁荣度的事实；原告规划的商厦相关区域大部分均没有实现的事实。
三、收据一份，证明租赁保证金应在扣除违约金等其他费用后退还的事实。原告质证认为，1、对策划宣传册的真实性没有异议，但对关联性以及证明力有异议，这份宣传册中提到文字的是区域的功能，并不能形成合同的组成部分，关于团队区域的划分，原告已经完成，关于市场的繁荣程度并不是由原告决定的，原告的工作已经完成。2、对五张照片的真实性、合法性、关联性均有异议，照片的拍摄日期、地点都不清楚。3、对收据的真实性没有异议，可以跟合同相对应，该履约保证金应根据合同的规定来处理。根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下：原告提供的证据中，证据一的租赁合同经双方签字盖章，系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，对原、被告双方具有约束力。被告主张该合同系格式合同无事实依据，本院确认该证据的证明力。被告对证据二的真实性无异议，并确认收到该解除合同通知函，本院确认其证明力。被告提供的证据中，证据一的宣传册系通常的商业营销手段，其性质应为要约邀请，其内容系对该商城前景的描述，并未构成具体确定的说明和许诺，该证据不能达到被告的证明目的。证据二无法确认拍摄时间及拍摄对象，且商城经营情况及繁荣程度受多种因素影响，该证据不能达到被告证明目的。原告对证据三的真实性无异议，该收据中注明“租赁保证金在合同期满后十日内扣除违约金及其他费用后退还”，该保证金的性质系履约保证金，其用途系保证被告按约履行，在被告出现违约情形时用于赔偿原告的违约损失；另，按合同约定，该保证金系在合同签订后缴纳，故其中备注内容与合同不一致时应以在后内容即收据中约定内容为准，本院确认该证据的证明力。根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：2015年7月6日，原、被告签订租赁合同一份，约定原告将位于义乌市稠州北路800号金福源商厦B区一层B1-089、B1-090、B1-091、B1-092、B1-117、B1-118、B1-119、B1-120号商铺共计8间，套内建筑面积共计220.9平方米出租给被告作营业使用，经营业态为赛菲尔珠宝；租赁期限自2015年9月1日至2020年8月31日，其中签订合同之日至2015年9月1日为装修期和免租期，免收租赁费；租金为每年353440元，第一年租金在2015年9月1日之前支付176720元，在2016年2月1日之前支付176720元。之后每年的租金于8月1日及次年2月1日各半支付；物业管理费按12元/平方米/月计收，物业费按季度收取，首次物业费在2015年8月1日之前支付，之后在每三个月末的前十日支付；如原告逾期交付房屋，每逾期一日，需按当年租金的万分之五向被告支付违约金；如被告逾期支付租金，每逾期一日，需按当年租金的万分之五向原告支付违约金；逾期支付物业费、水电费等费用的，被告应按日向原告支付逾期费用万分之五的违约金；被告缴纳履约保证金5万元，若被告未按本合同约定支付租金或相关费用或因被告原因导致合同无法履行的，原告有权没收履约保证金；被告有超过一个月未缴纳租赁费用、物业费等情形的，原告有权解除合同；本合同经原告盖章，被告签字盖章及缴纳履约保证金后生效；合同还约定了其他权利义务事宜。后被告缴纳了履约保证金5万元，原告将上述房屋交付被告使用。2016年4月24日，因被告一直未缴纳房屋租金及物业费，原告向被告发出解除合同通知函，告知被告上述租赁合同于收到该通知函之日起解除，被告于2016年4月25日收到该通知函。
本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方均应按约履行。现因被告未按约支付租金和物业费，依约原告有权要求解除合同，被告亦表示同意，本院予以确认。至于解除合同的日期，被告主张为2016年2月1日，但被告在此时并无单方解除合同的权利，被告亦未提供双方在此时协商一致解除合同的证据，故合同解除的日期应按被告收到原告发出的解除合同通知函之日即2016年4月25日起算。合同系因被告逾期支付租金及物业费解除，合同解除后，被告应支付实际使用租赁物期间的租金及物业费，并承担相应的违约责任。双方约定的租金为每年353440元，物业管理费为12元/平方米/月，据此计算此期间被告应支付的租金为230462.25元，物业费为21029.68元。原告主张的物业费为18113.6元，系对其自身权利的处分，本院予以确认。关于违约金的数额，原告主张自2015年9月1日起以353440元为基准按每日万分之五计算，同时要求没收被告缴纳的履约保证金5万元，被告认为违约金过高并要求调整。
本院认为，按照履约保证金的性质及原告在收取被告保证金的收据中的约定，原告不应对此同时主张，被告缴纳的履约保证金可用于抵扣其应承担的违约金及租金、物业费；考虑被告的违约情节、迟延支付租金的时间、数额及违约金惩罚与补偿的双重性质，本院酌定为3万元。按合同约定，被告应缴纳物业费的时间早于租金的时间，履约保证金抵扣后剩余的2万元按先物业费后租金的顺序抵偿，抵扣后尚欠租金228575.85元。综上，原告诉请中合理部分，本院予以支持。被告的合理辩解，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，
判决如下：
一、解除原告义乌中弘房地产营销策划有限公司与被告柳培军于2015年7月6日签订的租赁合同。
二、被告柳培军于本判决生效之日起十日内支付原告义乌中弘房地产营销策划有限公司租金人民币228575.85元。
三、驳回原告义乌中弘房地产营销策划有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3209元，由原告负担1000元，被告负担2209元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。(在递交上诉状同时预交上诉费人民币6418元，至迟不得超过上诉期届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。)
审判员 张 凯
二〇一六年六月十五日
书记员 颜虹英 搜索“”