沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01**民初960号原告戈春艳，女，1965年2月11日出生，汉族，住沈阳市东陵区。原告委托代理人刘永刚，系辽宁百联律师事务所律师。被告岳红艳，女，1971年12月9日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人孙巍，系辽宁尊赢律师事务所律师。被告孙汉文，男，1969年8月28日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人赵国峰，系辽宁奉天诚信律师事务所律师。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行，住所地沈阳市沈河区。负责人宋刚，系该分行行长。第三人委托代理人肖亮，系辽宁欣合律师事务所律师。
原告戈春艳与被告岳红艳、孙汉文，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行所有权确认纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法由本院
审判员朱波担任
审判长，与
代理
审判员赵文新、
人民陪审员金丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戈春艳及其委托代理人刘永刚，被告岳红艳委托代理人孙巍，被告孙汉文及其委托代理人赵国峰，第三人委托代理人肖亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，请求确认原告为沈阳市浑南新区沈营路11-9号1-12-3房屋的所有权人；判令二被告协助原告办理涉案房屋的更名过户手续；判令被告将沈阳市浑南新区XX路11-9号1-12-3房屋腾空交付原告；判令被告缴纳居住期间的物业费9511.5元；本案诉讼费由被告依法承担。
被告岳红艳辩称，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，财产所有权合法转移后，一方反悔的，不予支持。被告通过买卖获得了涉案房屋，已实际占有该房屋，并获得了产权登记中心颁发的房屋所有权证，涉案房屋所有权人为二被告。原告所提到的协议书的真实情况是，二被告多年来争吵不断，一直处于闹离婚状态，被告岳红艳为了防止被告孙汉文分割共同房产才与原告恶意串通签订了该协议书，事实上也达到了分割房产的目的，因此原告诉请求不应得到支持；被告岳红艳实际占有诉争房屋，在无法定理由的情况下，应当缴纳物业费，物业公司可以提出相关主张，与原告无关。
被告孙汉文辩称，原告诉请不应得到支持，因为被告孙汉文是涉案房屋的所有权人之一，原告与被告岳红艳签订的协议书并没有孙汉文的签字是无效的。第三人辩称，第三人对原、被告之间的借名贷款协议并不知情，第三人作为涉讼房屋贷款的出借人及抵押权人，该房屋抵押人登记为孙汉文，如果确认房屋实际所有权人为戈春艳，因戈春艳不符合贷款条件，第三人无法与其签订贷款合同，更谈不上从合同抵押合同的签署。抵押权作为第三人的合法权益已因原被告之间的借名贷款合同受到侵害，故第三人认为原、被告之间的协议属恶意串通、侵害第三人合法权益的合同，同时第三人作为全资国有企业，原、被告的协议也侵害了国家利益，因此第三人认为该协议为无效协议；根据物权法和担保法相关规定涉讼房屋办理房屋更名手续应经抵押权人同意，在第三人债权未完全受偿的情况下，第三人不同意办理更名手续，最后如第三人债权受偿后，办理解抵押手续时，根据房产部门规定，即双方借款合同约定，第三人仅承担配合义务，具体的申请人应为孙汉文。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：证据1、协议书一份，用以证明原告为取得贷款，将涉案房产假过户给被告。被告岳红艳质证认为其是为了规避与孙汉文分割夫妻共同财产才签订了该协议书，房屋产权证是2009年8月24日获得的，而这份协议是2010年6月21日签订的，时间可以说明原告的说法不成立。被告孙汉文认为该协议书是处分其名下的不动产的约定，因无其签字，故该协议应属无效。第三人认为其对该协议并不知情。证据2、（2011）沈高开民初字第45号民事判决书一份、沈阳市中级人民法院沈中民再字第6号民事判决书一份，用以证明协议书约定的内容：原告为从银行贷款将该房屋更名到被告名下，该房屋实际为原告所有。该事实已经法院审理查明。二被告质证认为，该判决的法庭调查二被告均未参与，所以认为该判决与本案没有关联性。该判决只是根据原告和岳荣华单方陈述，并没有向二被告核实过。第三人认为该份证据与第三人与被告之间的借款及抵押权没有关系。证据3、个人购房借款及担保合同，用以证明原告为取得贷款将房屋假过户给被告，并以孙汉文的名义取得银行贷款420000的事实。二被告对该证据无异议，但对证明问题有异议，无法证明原告想要证明的问题，只能证明二被告在银行有贷款的事实。第三人对此证据的真实性无异议，孙汉文应当依照借款合同履行还款义务。证据4、被告孙汉文的储蓄卡及部分岳红艳的汇款收据，用以证明原告以被告的名义偿还该房屋的贷款。被告岳红艳认为该组证据不能证明房屋所有权人为原告，被告以自己的房屋作抵押进行贷款后，将贷款借给原告，因此由原告还款。被告孙汉文认为该份证据不能证明争议房屋的产权人是原告；现怀疑原告和被告岳红艳恶意串通，故意隐瞒夫妻共同财产，被告孙汉文保留对该房屋进行再次分割的诉权。第三人对此证据无异议。证据5、商品房买卖合同及发票各一张，用以证明原告于2005年5月10日与开发商签订买卖合同，购买了该房屋。二被告认为该证据与本案没有关联性，2009年8月24日房屋已经通过买卖的形式过户给被告。第三人认为其对该证据并不知情。证据6、录音证据，原告与被告孙汉文的录音，用以证明该房屋系原告所有。被告岳红艳对该份证据有异议，该录音听不清楚当事人是谁，对合法性有异议。被告孙汉文对该份录音的真实性有异议，并非被告本人声音，其次该段录音人物关系及背景很复杂，所提到的房屋并没有明确说明是哪个房屋。第三人认为其对该证据并不知情。证据7、房屋所有权证，用以证明二被告根据与原告的虚假买卖协议取得了房屋所有权。二被告岳红艳对该证据的真实性、合法性没有异议，通过该证据进一步证明房屋的所有权人为二被告。第三人对此证据的真实性没有异议，第三人根据该房产证发放贷款。被告岳红艳向法庭提交如下证据：证据1、房屋买卖合同、销售不动产统一发票、契税完税证、房屋所有权转移登记申请、房屋所有权证，用以证明案涉房屋所有权人为岳红艳、孙汉文，双方共同共有。房屋买卖双方都是完全民事行为能力人，买卖合同是双方真实意思表示，没有证据证明虚假买卖。已经开具销售不动产统一发票，根据常理，不交钱无法开具发票。原告质证认为该组证据是基于虚假买卖而产生的一系列手续，涉案房屋的物权变动也是基于虚假买卖产生的，被告从未支付给原告任何购房款项。被告孙汉文对此证据没有异议，该证据充分证明了孙汉文是该房屋的合法所有权人之一。第三人认为银行发放贷款依据的是房产管理部门出具的相关产权转移文件及最终孙汉文取得房屋权利部门的房屋证书。第三人已经尽到注意义务，原被告间签署的骗取贷款的协议应无效。证据2、离婚协议书，用以证明岳红艳、孙汉文于2011年5月9日协议离婚。原告认为该证据与本案无关。被告孙汉文质证对此证据没有异议。第三人认为其对该证据并不知情。被告孙汉文未向法庭提交证据。第三人向法庭提交如下证据：证据1、孙汉文还款明细，用以证明孙汉文从第三人处贷款420000元，按照借款合同约定，尚未发生逾期违约的情形。原告对此证据的真实性无异议，原告作为该房屋的实际所有权人，仅以被告孙汉文的名义向第三人贷款，且原告每月按时还款，与原告提供的还款凭证相一致。原告作为该房屋的实际所有人，能一次性偿还第三人即抵押权人所有贷款。二被告对此证据无异议。
经审理查明，被告岳红艳系原告戈春艳前夫的妹妹，二被告原系夫妻关系，于2011年5月9日协议离婚。2009年8月20日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》将原告单独所有的位于沈阳市浑南区XX路11-9号1-12-3室房屋出卖给二被告。2009年8月24日，二被告取得涉案房屋所有权证书。2009年8月25日，二被告以涉案房屋作抵押，与中国邮政储蓄银行签订《个人购房借款及担保合同》从该行贷款420000元，贷款期限自2009年9月3日至2029年9月3日，该笔贷款实际使用人及还款人均为原告。2010年6月21日，原告与被告岳红艳签订协议书一份，该协议书约定涉案房屋的实际所有权人为原告，为了便于贷款原告以更名过户的形式将涉案房屋更名为被告。2010年12月16日，原告戈春艳因与岳荣华离婚纠纷诉至沈阳高新技术产业开发区人民法院，沈阳高新技术产业开发区人民法院及沈阳市中级人民法院经审理分别作出（2014）沈高开民初字第45号民事判决书、（2014）沈高开民再字第1号民事判决书、（2015）沈中民再终字第6号民事判决书，该三份判决均认定涉案房屋更名过户到二被告名下系原告为从银行贷款而办理的假买卖交易，该房屋实质为原告戈春艳所有。在该离婚纠纷审理过程中，沈阳高新技术产业开发区人民法院主审法官曾就原告与被告岳红艳于2010年6月21日签订的协议书对被告岳红艳进行询问，在询问中，被告岳红艳对协议书约定的事实均予以认可，其承认涉案房屋更名过户到二被告名下是为了原告办理银行贷款而并非房屋买卖关系。现因房屋所有权产生纠纷，故原告来院起诉，庭审中，原告及被告岳红艳均认可涉案房屋由被告岳红艳占有使用。
本院认为，当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中原告提供的（2014）沈高开民初字第45号民事判决书、（2014）沈高开民再字第1号民事判决书、（2015）沈中民再终字第6号民事判决书均认定涉案房屋更名过户到被告名下系原告为从银行办理贷款而办理的假买卖交易，涉案房屋实际为原告所有，且在（2014）沈高开民初字第45号案件的审理过程中，被告岳红艳对该事实亦予以了认可，由此，可以确认原被告于2009年8月20日签订的《房屋买卖合同》是为原告从银行办理贷款而签订的，并无买卖房屋的真实意思表示，沈阳市浑南新区沈营路11-9号1-12-3房屋的所有权人应为原告，故对原告请求确认其为该房屋所有权人的诉讼请求本院予以支持。因庭审中被告岳红艳承认该房屋现为其占有，故对原告请求腾空房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求被告协助其办理更名过户手续的诉讼请求，因原告系房屋的实际所有权人，其有权要求被告协助其办理该房屋的所有权证书，但因以涉案房屋作抵押的借款尚未偿还完毕，该房屋上的抵押权尚未解除，无法办理更名过户手续，且此时办理更名过户手续，有损第三人合法利益，故应在抵押借款偿还完毕，抵押权解除的情形下办理涉案房屋的更名过户手续。虽该抵押借款合同是由被告与第三人签订的，但借款是实际使用人及偿还人均为原告，原告庭审中亦明确表示其同意一次性偿还借款的本金及利息，为维护各方当事人的合法权益，从有效解决本案纠纷角度出发，
本院认为，该借款可由原告一次性偿还完毕，待借款清偿后，第三人及被告共同办理该房屋的抵押解除手续后，被告应协助原告办理涉案房屋的更名过户手续，确保涉案房屋的真实权利状态与不动产登记薄记载一致。原告偿还完该借款的本金及利息后，第三人的债权即受清偿，被告与第三人签订的个人购房借款及担保合同应当同时予以解除。关于原告请求被告缴纳物业服务费用的诉讼请求，因原告并非物业服务的提供者，其亦未能提供证据证明在被告占有房屋期间，其曾代其缴纳过物业服务费用，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称，其通过买卖形式取得了涉案房屋的所有权，协议书是被告岳红艳为隐匿夫妻共同财产与原告恶意串通而签订的抗辩理由，因被告未向法庭提交证据对其抗辩理由予以证明，故本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国担保法》第五十二条之规定，
判决如下：
一、确认沈阳市浑南新区XX路11-9号1-12-3房屋归原告戈春艳所有；
二、原告戈春艳于本判决生效之日起五日内一次性偿还第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行借款本金及利息（具体数额以还款日实际发生为准）；
三、被告孙汉文与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行于2009年8月25日签订的个人购房借款及担保合同于上述第二项的借款本金及利息偿还完毕之日立即解除；
四、被告岳红艳、孙汉文及第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行于上述第二项的借款本金及利息偿还完毕之日起五日内办理沈阳市浑南新区沈营路11-9号1-12-3房屋的抵押权撤销手续；
五、被告岳红艳、孙汉文于沈阳市浑南新区沈营路11-9号1-12-3房屋的抵押权撤销后五日内协助原告戈春艳办理该房屋的更名过户手续；
六、被告岳红艳于沈阳市浑南新区沈营路11-9号1-12-3房屋的产权登记手续办理完毕之日起五日内将该房屋腾退给原告戈春艳；
七、驳回原告戈春艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由被告岳红艳，孙汉文承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费8050元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 朱 波
代理
审判员 赵文新
人民陪审员 金 丽
二〇一六年六月十四日
书 记 员 顾芷齐本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《中华人民共和国担保法》第五十二条抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。 来源：百度“”