大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0212民初655号
原告：徐建红。
委托代理人：ＸＸ、李娜，辽宁芳鑫律师事务所律师。
被告：大连中冶渤海置业有限责任公司。
法定代表人：胡鹏飞，该公司总经理。
委托代理人：李卓然。
被告：大连九里投资有限公司。
法定代表人：马振福，该公司董事长。
委托代理人：连景波。
第三人：中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行。
负责人：王永伟，该支行行长。
委托代理人：王会杰，辽宁君连律师事务所律师。
委托代理人：隋古明，辽宁君连律师事务所实习律师。
原告徐建红诉被告大连中冶渤海置业有限责任公司（以下简称中冶渤海）、大连九里投资有限公司（以下简称九里投资）、第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行（以下简称农业银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理。依法由
审判员杨知慧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐建红的委托代理人ＸＸ、李娜，被告中冶渤海的委托代理人李卓然，被告九里投资的委托代理人连景波，第三人农业银行的委托代理人王会杰、隋古明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐建红诉称：原告徐建红委托王璐（原告与案外人王方宏于2013年10月28日共同出具委托书，并在旅顺口区公证处进行公证，公证书编号[2013]旅证民字第3756号）于2013年11月13日与被告中冶渤海签订《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201307114,）及《合同补充协议》，约定原告购买被告中冶渤海开发的坐落于旅顺口区革新街18C-1号8层2号商品房一套，房屋建筑面积82.63平方米，总房款1028744元整。《商品房买卖合同》第八条约定，被告中冶渤海应当于2014年10月31日前向原告交付该涉案房屋；第九条第1款第（2）项约定，被告中冶渤海逾期交房超过60日，原告有权解除合同。原告按照《商品房买卖合同》第六条约定，按时向被告交付首期房款600000元及第二期房款28744元，其余400000元房款由原告采取银行按揭贷款方式交付。2013年12月2日，王璐受原告及案外人王方宏委托与第三人农业银行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：85020120130019258）,约定原告向第三人借款400000元整用于支付该涉案房屋的部分房款，原告及配偶王方宏用该涉案房屋向第三人提供抵押担保。2013年12月19日，第三人向原告发放该笔借款，并于同日转入被告中冶渤海的银行账户。原告按照《商品房买卖合同》约定向被告支付了全额房款，但被告中冶渤海并未在2014年10月31日前将符合约定的涉案房屋交付给原告，虽经原告再三催告，但被告中冶渤海始终未向原告履行交房义务，原告遂于2016年1月30日向被告中冶渤海发出《解除合同通知书》，正式解除与被告中冶渤海之间签订的《商品房买卖合同》，该通知书已于当日送达被告中冶渤海。《商品房买卖合同》第九条约定，“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的每日0.015%向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。第二十五条规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”被告至今不向原告交付涉案房屋致使原告受到重大经济损失，原告根据双方约定和相关法律规定依法提起诉讼以维护自身的合法权益，请求法院判令：
一、确认原告与被告中冶渤海签订的《商品房买卖合同》已于2016年1月30日解除；
二、判令二被告向原告偿还已付的首付房款600000元及第二期房款28744元，并支付以首期房款，第二期房款为基础，按照银行同期贷款利率分别从2013年11月20日至2016年4月19日止的利息，实际要求支付至返还之日；
三、判令二被告向原告偿还已支付给第三人的贷款本金及利息（截止2016年4月19日本金为46666.76元、利息为49001.06元）；
四、判令二被告向原告支付逾期交房违约金70211元；
五、判令解除原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，原告停止还贷；
六、判令二被告向原告偿还大连中誉房地产经纪有限公司收取的个人住房按揭贷款业务代收代缴费用19015元；
七、诉讼费由被告承担。对于第三人的诉请意见如下：对于第一项请求，根据最高院审理商品房买卖合同案件的解释，由银行向本案被告开发商提供的借款本金应由开发商进行返还，而非我方返还。第二、三项诉讼请求与我方无关。第四项最主要原因系中冶渤海未能按期交房导致，过错责任在被告中冶渤海故各项由第三人主张的费用应由中冶渤海承担，我方不同意承担。
被告大连中冶渤海置业有限责任公司辩称：不同意原告的诉讼请求。我公司不同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》，其他的诉讼请求在是解除合同的基础上，如法庭判令解除合同，对第二条的诉讼请求首付款利息的起算点我方认为应以原告提起诉讼日起。原告已向第三人支付的贷款本金及利息根据原、被告签订的商品房买卖合同补充协议约定不应由我方承担。第六条诉讼请求的这些费用不是向被告支付，不应由我方返还。第四条诉讼请求延期交房违约金根据商品房买卖合同补充协议约定违约金的上限是合同总价的2%，原告的诉讼请求数额过高。第五条诉讼请求与我方无关。对于第三人的诉讼意见如下：本次诉讼退房的要求是由原告提起，对于第三人的第一、二项诉讼请求我方认可。第三项诉讼请求没有依据。我公司不存在任何违约情况。第三人无权主张违约金。第四项因为本案由原告提起，故相关费用应由原告承担。
被告大连九里投资有限公司辩称：原告及第三人的诉讼请求均与我方无关。我方不应当承担任何责任。第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行辩称及诉称：原告起诉的一至四项诉讼请求与我方无关。第五项诉讼请求应在合同确认解除后原告停止还贷，在未解除合同前原告不应停止还贷。我方提起独立诉请：
一、请求依法判令原告徐建红向第三人农业银行返还借款本金354，999.91元并承担至实际返还之日止的利息（按照人民银行同期贷款利率计算）；
二、请求依法判令被告中冶渤海与九里投资对前述款项承担连带清偿责任；
三、请求依法判令中冶渤海与九里投资向第三人农业银行支付违约金6，996元（自2016年2月2日暂计算至2016年3月25日按照全部借款本金日万分之三标准计算）；
四、请求依法判令原告及二被告承担第三人因实现债权发生的所有费用（包括诉讼费、律师费19910元等）。事实和理由如下：2013年6月26日，第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行与被告大连中冶渤海置业有限公司合作并签订《一手房业务合作贷款意向书》，该意向书约定由农业银行为中冶渤海坐落于大连市旅顺口区光荣街道石板桥的中冶·乾城项目提供个人购房贷款；同时约定由被告中冶渤海为第三人向合作项目购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，担保的范围为购房人与第三人签订借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等第三人实现债权的一切费用；并约定了违约责任的计算标准及其他相关内容。2013年12月2日，原告就其在被告中冶渤海购买的位于大连市旅顺口区革新街18C-1号8层2号房产与第三人签订《个人购房担保借款合同》，借款本金人民币400000元。合同签订后，第三人如约履行了贷款义务，并办理了房屋抵押预告登记手续。目前，原告及被告中冶渤海因《商品房买卖合同》履行产生争议诉至法院，并将我行列为案件第三人。第三人在各方的诉讼材料中得知：中冶渤海因不能如约交付房屋并已达到约定解除合同条件的情况下原告已于2016年1月30日向其发送《解除合同通知书》，该通知书于当日签收送达，双方解除购房合同。解除购房合同之前及之后原告及被告中冶渤海均未通知第三人这一重要情形。原告及被告中冶渤海的行为违反其与第三人之间关于解除《商品房买卖合同》的相关约定，应向第三人承担违约责任。后中冶渤海将中冶·乾城项目转给被告九里投资，因此对《购房合同》项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等第三人实现债权的一切费用以及违约金被告九里投资都应承担连带责任。
经审理查明：2013年11月13日，原告徐建红委托王璐与被告中冶渤海签订《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201307114）及其补充协议，约定原告购买被告中冶渤海开发的坐落于大连市旅顺口区革新街18C-1号8层2号商品房一套，建筑面积共82.63平方米，房屋总价款为1028744元。合同约定被告中冶渤海应在2014年10月31日前交付涉案房屋，如逾期超过60日未能交房，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告中冶渤海应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的每日0.015%向原告支付违约金。补充协议第四条第2款约定，《合同》生效后，因被告原因导致《合同》解除，被告中冶渤海应按《合同》规定承担违约金，但不包括原告已付税费、贷款利息，保险费用及其他办理产权的相关费用；第七条第6款约定，被告中冶渤海未能按照本合同约定的时间交付该房屋的，须按照合同约定向原告支付违约金，但违约金总额不超过购房合同所约定房款的2%。截止2013年11月20日，原告分两期向被告缴纳了首付款628744元。2013年12月2日，原告徐建红及配偶王方宏委托王璐与第三人农业银行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号:85020120130019258），约定原告徐建红向第三人借款400000元，借款期限自2013年12月2日至2033年12月1日，贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，原告及王方宏自愿提供涉案商品房作为抵押，并约定在合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记。2013年12月16日，案涉房屋进行了抵押预告登记。合同签订后，第三人农业银行向被告中冶渤海账户转账400000万元。截止至2016年4月19日原告已向第三人偿还本金46666.76元，利息49001.06元，尚欠本金353333.24元未还。另查明：被告中冶渤海至今未向原告交付涉案房屋。2016年1月30日，原告向被告中冶渤海送达了《解除合同通知书》，通知被告中冶渤海因其逾期交房，原告提出解除涉案《商品房买卖合同》。被告中冶渤海由工作人员于文广接收了该通知书。原告因办理抵押贷款业务向大连中誉房地产经纪有限公司支付代办手续费、契税等项目共计19015元。再查明：2013年6月26日，农业银行与中冶渤海签订《一手房业务合作贷款意向书》，意向书第四条的4.7款约定中冶渤海拟解除与购房人的房屋买卖合同的，应至少在解除合同前三个工作日通知农业银行。房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，如果农业银行解除与购房人的借款合同，中冶渤海应将购房人向中冶渤海支付的购房款（含首付款及贷款资金）优先返还农业银行，以清偿购房人在借款合同项下的各项债务。第六条的6.1款约定中冶渤海为农业银行向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。6.2款约定中冶渤海提供担保的范围包括购房人与农业银行签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等。第6.8款约定若中冶渤海发生隶属关系变更、高层人事变动、公司章程修改以及组织结构调整，以及购房人与中冶渤海的房屋买卖合同被确认无效、撤销、解除的，中冶渤海应当在事件始发五个工作日内书面通知农业银行。合同第八条第8.1款约定若中冶渤海违反4.7或7.2约定的，应向农业银行支付违约金。同日，双方又签订《一手房贷款业务银企合作协议》，其中第四条的4.7款及第八条第8.1款内容基本相同。2016年2月1日，中冶渤海的一位参股股东由天津二十冶建设有限公司变更为大连九里投资有限公司。上述事实，有《商品房买卖合同》、首付款发票、《解除合同通知书》、《个人购房担保借款合同》、还款明细单、个人住房按揭贷款业务代收费用清单、一手房业务合作贷款意向书、股东会决议、一手房贷款业务银企合作协议、股东会成员印鉴签字预留样本表、贷款发放通知单、个人借款凭证、欠付本金凭证、工商登记及双方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经当庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：原告与被告中冶渤海签订的《商品房买卖合同》、原告与第三人农业银行签订的《个人购房担保借款合同》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的规定，合同依法有效，对双方当事人具有法律约束力。按照《商品房买卖合同》的约定，被告中冶渤海应在2014年10月31日前交付涉案房屋，逾期超过60日未交房，原告有权解除合同。现被告中冶渤海未能按期交房，已构成违约，且原告已经于2016年1月30日向被告送达了《解除合同通知书》，原告请求解除《商品房买卖合同》于法有据，应予以支持，亦应当认定被告在收到解除通知的当天即2016年1月30日合同已经解除。因原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》的目的是为了购买房屋，在购房合同解除的前提下，《个人购房担保借款合同》继续履行已无必要，故对于原告要求解除其与第三人农业银行签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》的相关规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。综合本案查明事实可知，是因被告的原因导致涉案《商品房买卖合同》及借款合同解除，故应由被告中冶渤海向原告返还已支付的首付款628744元、首付款利息和贷款本息（已偿还农业银行本金46666.76元，利息49001.06元），由被告向农业银行返还原告尚欠的贷款本金353333.24元及利息等其他费用。关于原告主张的首付款利息，原告于2013年11月20日向被告交付了628744元首付款，被告中冶渤海自合同约定的交房日期（2014年10月31日）至今近两年的时间仍未交付涉案房屋，且导致涉案《商品房买卖合同》解除，鉴于房屋市场价格此间不断变化等因素，原告至今未能得到房屋必须有相应损失，故原告要求被告中冶渤海自交付全部首付款次日（2013年11月20日）起赔偿首付款利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算）至被告实际返还之日止的诉讼请求，本院予以支持，被告中冶渤海辩称应从原告起诉之日起计算首付款利息，无法律依据，本院不予采纳。关于延期交房违约金，被告中冶渤海仅主张双方已经在房屋买卖合同的补充条款中约定不超过房屋总价款的2%，认为原告主张金额过高，并未对支付提出异议，视为同意按照房屋总价款的2%支付该笔费用，该计算方法合理，应当按照该约定计算为20575元。对于原告请求被告返还原告已付的代办手续费、契税等项目共计19015元的诉讼请求，因涉案《商品房买卖合同》的补充协议中约定，《合同》生效后，因被告原因导致《合同》解除，被告应按《合同》规定承担违约金，但不包括原告已付税费、贷款利息，保险费用及其他办理产权的相关费用，该约定系原告与被告中冶渤海的真实意思表示，且不违反法律规定，因此对原、被告具有约束力，且该费用的实际收取单位并非被告中冶渤海，故原告主张上述费用无法律依据，本院不予支持。对于第三人的诉请，分析如下：关于第三人请求依法判令原告徐建红向第三人返还借款本金354，999.91元并承担至实际返还之日止的利息（按照人民银行同期贷款利率计算）的请求及中冶渤海与九里投资对前述款项承担连带清偿责任的请求，经查实，截止2016年4月19日，原告仍欠第三人本金353333.24元，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第二十五条的规定应当由被告中冶渤海归还第三人主张的该笔款项，故对于第三人第一项请求不予支持；关于第三人请求依法判令被告中冶渤海与被告九里投资支付违约金6，996元的请求，其主张系依据《一手房借款业务银企合作协议》4.7、8.1条计算得来，理由系因为中冶渤海在发生股东变化，股权转让的过程中没有按照《一手房借款业务银企合作协议》规定书面通知第三人，其行为系违约行为，故认为系其违约，本案的案件性质为商品房销售合同纠纷，第三人作为对案涉商品房有独立请求权的第三人，可以对案涉商品房及相应纠纷提出自己的独立主张，但第三人的该项诉讼请求所针对的并非是涉及商品房纠纷，其涉及的是《一手房借款业务银企合作协议》中关于中冶渤海股权变更是否需要通知第三人的纠纷，与本案非同一性质，不应在本案中一并解决，故对于第三人该项请求不予支持，第三人可另行主张权利；关于第三人请求依法由原告及二被告承担第三人因实现债权发生的所有费用（包括诉讼费、律师费19910元等），对于律师费部分的请求，第三人仅提供第三人与辽宁君连律师事务所签订的《委托代理协议》，该协议并非该律师事务所代理本案所签订，第三人也并未提交关于本次委托的代理费发票，故对于原告关于律师费的请求不予支持，对于诉讼费用，将按照判决的项目来承担，故对于第三人该项请求不予支持。对于原告以及第三人要求九里投资承担责任的请求，中冶渤海系有独立法人资格的企业，其以自身的资产承担独立的法律责任，原告及第三人的相应合同及协议均与中冶渤海签订，而九里投资仅为中冶渤海股东，不应与其承担连带责任，故对于原告及第三人的该项主张均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，
判决如下：
一、确认原告徐建红与被告大连中冶渤海置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201307114）已于2016年1月30日解除；
二、被告大连中冶渤海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐建红购房首付款628744元并给付自2013年11月20日至实际返还首付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；
三、被告大连中冶渤海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐建红延期交房违约金20575元；
四、被告大连中冶渤海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐建红已偿还的贷款本金46666.76元，利息49001.06元；
五、解除原告徐建红与第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号:85020120130019258）；
六、被告大连中冶渤海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿还第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行贷款本金353333.24元，并按照《个人购房担保借款合同》的约定给付利息；
七、驳回原告的其他诉讼请求；
八、驳回第三人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告徐建红预缴案件受理费12793元，减半收取后为6397元，其他诉讼费50元，合计6447元，由原告徐建红负担544元，由被告大连中冶渤海置业有限责任公司负担5903元；第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行预缴案件受理费3514元，由第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行负担263元，由被告大连中冶渤海置业有限责任公司负担3251元
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 杨知慧
二〇一六年六月十四日
书记员 孙凤琳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条……商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 微信公众号“”