绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0603民初4145号
原告：陈金良。
委托代理人：杨红耀、金华，浙江越光律师事务所律师。
被告：陈永兴。
委托代理人：何伟青，绍兴市求实法律服务所法律工作者。
第三人：王泽民。
委托代理人：张银华，浙江龙山律师事务所律师。
原告陈金良诉被告陈永兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后，依法由
审判员任莹独任审判。审理期间，被告陈永兴申请追加王泽民为第三人，本院依法予以准许。本院于2016年6月12日公开开庭进行了审理。原告陈金良的委托代理人杨红耀、被告陈永兴的委托代理人何伟青，第三人王泽民及其委托代理人张银华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈金良诉称，原告以“茅月红”名义通过长期租赁方式从中国轻纺城集团股份有限公司东升路市场分公司承租位于东升路市场B区2楼2138号营业房一间，并取得证号为B-2138的《营业房租赁证》一本，享有相关的营业房转租、转让及抵押贷款等权利。
原告实际承租后，与被告签订《中国轻纺城营业房租赁协议书》一份，并由被告承租该营业房，具体约定租期四年，自农历2014年12月23日起至农历2018年12月23日止，租金每年40000元，四年租金160000元。被告在2014年12月20日前支付第一年租金40000元及履约保证金40000元，合计80000元；2015年12月31日前支付2016年租金40000元；在2016年12月31日前支付2017年的租金40000元等。另，协议还约定若被告违约逾期支付租金，原告有权解除租赁协议另行出租，并没收履约保证金。被告承租后，只缴纳了首期付款，按约在2015年12月31日前支付的2016年租金逾期未付，并经原告多次催讨未果。另经查实，讼争营业房由第三人王泽民实际占有使用。故原告为维护自身合法权益，特起诉法院，明确诉讼请求为：1.判令依法解除原、被告双方签订的《中国轻纺城营业房租赁协议书》，第三人腾退并归还位于中国轻纺城东升路市场B区2楼138号营业房；2.判令被告支付原告自2016年2月1日其至实际腾退日止按109.29元／天标准计算的房屋占有使用费。
被告陈永兴辩称，被告系中国轻纺城个体经商户，在讼争房屋租赁前，被告等三人与东升路市场房屋的房东就营业房签订租赁协议后，供广大个体工商户使用，其目的是为了形成整个东升路市场并使其繁荣昌盛，因此根据广大个体工商户及第三人的要求，由被告出面通过中介的牵线，由被告向案外人王柯宇租赁了本案讼争营业房，价格是租金每年50000元，四年200000元。鉴于案外人王柯宇并非真正的权利人，被告遂要求原告在场，并直接与原告签订了合同。合同签订后，因有100多个经营户，所以采取了抽签的方式。后第三人抽签取得本案讼争的2138营业房，第三人按照协议的约定将租金99000元打给了被告指定的葛青云账户。第一年租期到后，被告多次通知本案第三人去履行交纳第二年租金的合同义务，原告也多次以多种形式向第三人进行催告，并在第三人承租的营业房门口进行了催告函的张贴。因此，被告认为，讼争营业房实际使用人是本案的第三人，房租费及保证金也是由第三人支付，故使用费的支付及腾退营业房的义务主体应当是第三人而非被告，请求法院驳回原告对被告的起诉。第三人王泽民辩称，原告不能向第三人主张任何权利，原告与第三人之间没有任何权利义务关系。关于被告等人招商租房的情况确实存在，但招商的结果并未达到第三人的心理预期。根据原、被告的陈述，租金应为40000元一年，但向第三人收取时却提高到50000元一年，故第三人认为按50000元一年的租金收取标准没有依据。另，第三人了解到，本案的真实房东并非原告，故原告起诉没有主体资格。现第三人不付租金，是因为被告承诺不赚取差价，且第三人已向被告支付10000元作为承租讼争营业房的相关费用。因此，到目前为止，第三人无需腾退房屋，也不需要支付违约金。对原告的诉求应当予以驳回。本院
经审理查明，2015年11月15日，案外人茅月红取得东升路市场B区2楼2138号营业房1间，租赁期自2015年1月1日至2020年12月31日。茅月红表示，讼争营业房的承租人实为本案原告，故就讼争营业房所产生的权利义务关系由原告享有承担。2014年12月9日，原告与被告签订《中国轻纺城营业房租赁协议书》一份，约定：原告自愿将中国轻纺城东升路市场B区二楼138号一间营业房租给被告使用，租期为四年，自农历2014年12月23日（即公历2015年2月11日）起至农历2018年12月23日（即公历2019年1月28日）止；营业房四年租金为160000元，每年平均租金为40000元；租金分三期支付，首期付款80000元，系本营业房2015年租金40000元及本合同履约保证金40000元，需在2014年12月20日内付清；在2015年12月31日前支付2016年租金40000元；在2016年12月31日前支付2017年租金40000元；在2014年12月20日内支付的本合同履约保证金40000元，直接转为2018年租金，被告无需再行支付；如被告违约所交的合同履约保证金不退，且原告有权另行出租，如因原告原因导致本合同无法履行合同履约保证金双倍退还被告；在租赁期内本营业房的（包括且不仅包括物业管理费、国、地税、水、电、电话和报刊等）费用均由被告承担，本协议租期前的各项费用由原告负责交清，合同签订后原告另行收取被告水电等费用押金2000元等。合同还对付款账户等做了约定（账户名为冯惠良）。嗣后，被告与案外人王柯宇又签订《中国轻纺城营业房租赁协议书》一份，其合同内容除租金为每年50000元，履约保证金为50000元、付款账户名为葛青云外，其余内容与原、被告在2014年12月9日签订的《中国轻纺城营业房租赁协议书》内容一致。在被告持有的该份合同尾部被告签字落款处备注：实际承租人王泽民，实付99000元。嗣后，第三人通过中国轻纺城东升路市场B区二楼营业房抽签择房，抽签取得了本案讼争营业房。2014年12月19日，第三人向案外人葛青云通过银行转账99000元（含第一年租金50000元及履约保证金）。另查明，原告自合同签订后，已收到被告指示案外人（实际付款人不明）支付的租金及履约保证金79000元。2016年3月3日，原告向被告发出《催告函》，要求被告支付第二年租金40000元，否则将依照合同约定没收保证金并将讼争营业房另行出租。原告同时将该《催告函》张贴于第三人所承租的2F138营业房（即本案讼争营业房）门口。经原告催告后，因被告未向原告支付第二年租金，第三人也未予以支付，故原告起诉法院，酿成本案纠纷。以上事实，由原告提供的《营业房租赁证》、案外人茅月红出具的声明、《中国轻纺城营业房租赁协议书》、催告函、照片，被告及第三人共同提供的《中国轻纺城营业房租赁协议书》复印件、汇款凭证、抽签签字凭证以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。第三人另提供的收款收据，因系第三人支付给被告，与本案无直接关系，本院不予审查。
本院认为，原、被告就讼争中国轻纺城东升路市场B区二楼2138号营业房达成租赁协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方均应全面履行合同义务，并享有合同权利。针对原告要求解除合同、腾退并归还房屋的诉求。
本院认为，根据本案查明的情况，被告在承租讼争营业房后，又将其实际转租给了第三人。故第三人在本案中作为次承租人实际占有使用了讼争房屋，并已支付了相应的款项。庭审中，原告认可第三人与被告之间的转租行为，也表示收到了讼争房屋根据其与被告之间合同约定的租金及履约保证金。基于原、被告之间存在的房屋租赁合同关系，现被告未按合同在约定期限内支付第二期租金40000元，且经原告催讨未果，被告之行为显然已构成违约。根据我国合同法第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故原告要求解除合同的诉求，符合法律规定，本院予以支持。根据我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于第三人实际占有使用房屋的事实，结合原、被告之间合同解除的法律后果下，被告已不能基于合同占有使用房屋，故原告要求第三人履行腾退并归还房屋的诉求，符合法律规定，本院予以支持。第三人辩称原告主体不适合，其真正房东不是明确，
本院认为，根据原告提供的“茅月红”为承租人的租赁权属凭证及茅月红本人的承诺，可以确认原告作为讼争房屋的权利主体身份，故对第三人的该项抗辩意见，本院不予采纳。针对原告要求判令被告支付原告自2016年2月1日其至实际腾退日止按109.29元／天标准计算的房屋占有使用费的诉求。
本院认为，虽原告对第三人实际承租讼争营业房的事实予以认可，但从付款情况分析，第三人实际上是根据被告的指示将款项支付给了案外人钱峰，而钱峰又通过其他途径支付给了原告所指定的账户。因此，虽被告未曾直接对原告支付租金，而是由第三人或是案外人通过向指定账户付款的形式来完成其合同约定的租金支付义务，但第一年租期届满后，被告对原告仍负有支付租金的义务，被告既未支付租金又未将租赁物返还给原告，应当承担支付占有使用费的违约责任。因此，原告要求被告支付房屋占有使用费的诉求，符合法律规定，本院予以支持。具体的起算时间，根据第一年租期届满日为农历2015年12月23日（即2016年2月1日），故被告支付占有使用费的起算时间为2016年2月2日。具体的计算标准，根据年租金为40000元，按109.29元／天的标准计算至实际腾退日止。第三人辩称，讼争营业房房东身份不清、租金不明故不予支付租金，是行使了不安抗辩权，且要求被告返还差价，
本院认为，第三人在被告持有的《中国轻纺城营业房租赁协议书》尾部落款处，签有署名，在庭审中第三人也表示对上述合同内容已知晓，故第三人作为次承租人以50000元一年的租金承租了讼争房屋，是当事人三方的意思表示，故第三人的该项抗辩意见，本院不予采纳。基于被告与第三人之间因转租行为产生的权利义务关系，双方可另循途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，
判决如下：
一、原告陈金良与被告陈永兴于2014年12月9日签订的《中国轻纺城营业房租赁协议书》于本判决生效之日起解除；
二、第三人王泽民应于本判决生效之日起十日内将位于中国轻纺城东升路市场B区二楼2138号营业房一间腾退并返还给原告陈金良；
三、被告陈永兴应于本判决生效之日起十日内支付原告陈金良上述房屋自2016年2月2日起至实际腾退日止按109.29元／天的标准计算的占有使用费；
四、驳回原告陈金良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告陈永兴负担，限于本判决生效之日起十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费80元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 任 莹
二〇一六年六月十二日
书记员 陈玉洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 更多数据：