杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0110民初59号
原告：应志强。
委托代理人：张通、浙江京衡律师事务所律师。
委托代理人：乐淳，京衡律师集团上海事务所律师。
被告：冯建忠。
被告：杭州欧迪芬化妆品有限公司，住所地：杭州市余杭区百丈镇百业路4号1至2层。
法定代表人：冯建忠。两被告共同
委托代理人：陈可龙，浙江浙临律师事务所律师。
原告应志强诉被告冯建忠、杭州欧迪芬化妆品有限公司（下称欧迪芬公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，依法由
审判员谈国永独任审判，于2016年2月23日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭，并于2016年4月22日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人张通及两被告共同委托代理人陈可龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告应志强起诉称：2014年8月27日，应志强与案外人杜金荣、鸿燕塑钢厂签订租赁合同一份，约定应志强承租杜金荣、鸿燕塑钢厂厂房（地址：余杭区仓前街道高桥工业区三仓路5号），租期5年，自2014年10月21日起至2019年10月21日止，每年租金25万元人民币。后应志强依约于2014年8月28日向杜金荣、鸿燕塑钢厂支付租金15万元。但由于冯建忠系该厂房的原承租人，无法在2014年10月21日前将厂房交还给杜金荣、鸿燕塑钢厂，进而使得杜金荣、鸿燕塑钢厂无法按时向应志强交付厂房，故冯建忠、应志强、杜金荣三方签订了一份补充协议，约定冯建忠于2015年2月28日前将厂房腾空交于应志强，并按2015年10月21日至2015年4月21日期间的租金标准补偿应志强。后冯建忠未按补充协议的约定时间将厂房交于应志强，也未向应志强支付上述款项。经多次催讨，冯建忠及杜金荣、鸿燕塑钢厂仍未向应志强交付厂房。应志强无奈只得于2015年4月向余杭区法院起诉杜金荣、鸿燕塑钢厂，要求解除租赁合同并由杜金荣、鸿燕塑钢厂赔偿损失。2015年6月16日，余杭区法院作出（2015）杭余余民初字第389号判决，判令租赁合同自2015年5月15日起解除，同时应志强向鸿燕塑钢厂支付2014年10月21日至2015年5月15日期间的租金及因解除合同而承担的违约金（三个月租金）共计204795元。判决书中认定，向应志强交付厂房的义务人为冯建忠。宣判后，应志强不服并提出上述，二审法院判决维持原判。应志强认为，正是由于冯建忠未按补充协议的约定向应志强交付厂房，且自2014年10月21日起一直占用涉案厂房，致使应志强无法使用厂房，使得其订立租赁合同和补充协议的目的不能实现，而不得不要求与杜金荣、鸿燕塑钢厂解除合同。应志强由此所造成的损失应由冯建忠承担。欧迪芬公司系原实际承租人，冯建忠既是补充协议的签订方之一，也同时是欧迪芬公司的法定代表人，补充协议中明确了欧迪芬公司负有交付房屋以及支付房租的义务，冯建忠系职务行为，故欧迪芬公司应与冯建忠共同承担损失赔偿责任。为此，应志强为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，诉讼请求：1、请求判令冯建忠和欧迪芬公司共同支付应志强自2014年10月21日至2015年4月21日期间的租金125000元及迟延付款利息损失4972.6元（按银行贷款年利率6%，自2015年2月28日暂计至2015年10月28日，此后至实际支付之日利息损失另行计算支付）；2请求判令冯建忠和欧迪芬公司共同支付应志强根据余杭法院（2015）杭余余民初字第389号民事判决书确定的租金损失52055元（自2015年3月1日至2015年5月15日租赁合同解除时）以及违约金损失62500元（三个月租金）。为证明自己的主张，应志强向本院提供的证据有：1、租赁合同一份，证明应志强与鸿燕塑钢厂、杜金荣签订租赁合同，约定应志强承租鸿燕塑钢厂、杜金荣位于杭州市余杭区仓前高桥工业园区三仓路的厂房的事实。2、付款凭证一份，证明2014年8月28日应志强支付15万元租金的事实。3、补充协议一份，证明由于原承租人欧迪芬公司无法在租赁合同约定的交房日期之前搬出腾空，故应志强、冯建忠以及杜金荣三方于2014年10月18日签订补充协议，约定冯建忠承诺于2015年2月28日前将厂房腾空交予应志强，并按2014年10月21日至2015年4月21日期间的租金标准补偿应志强。4、解除合同通知函一份，证明2015年3月24日应志强发函通知鸿燕塑钢厂、杜金荣解除租赁合同的事实。5、2015年3月11日应志强与欧迪芬公司职员张杭华的通话录音（附录音文字记录），证明张杭华确认当时欧迪芬公司还没有从涉案厂房搬走。6、2015年3月11日应志强与杜金荣的通话录音（附件录音文字记录），证明杜金荣承认厂房尚未完全腾空的事实。7、2015年5月12日应志强与冯建忠的通话录音（附录音文字记录），证明冯建忠承认2015年2月28日未从涉案厂房搬走的事实。8、通话记录详单三份，证明录音的真实性。9、民事判决书二份，证明本案的基本情况以及两被告的违约行为造成应志强损失的情况。
被告冯建忠答辩称：2014年10月18日的三方补充协议中，冯建忠是代表欧迪芬公司的职务行为，冯建忠个人不应当作为本案适格的被告，也不应承担任何责任。
被告欧迪芬公司答辩称：冯建忠作为欧迪芬公司法定代表人代表公司签署了补充协议，欧迪芬公司对补充协议相关的内容是认可的，也愿意按照补充协议相应的内容来履行自己的义务。对应志强提交的证据，冯建忠、欧迪芬公司对证据1、2、4-7的真实性无法确定，证据3、8、9的真实性予以确认。经审查，
本院认为，应志强的上述举证符合有效证据的形式要件，相关的案件事实已由生效法律文书所认定，故本院将根据证据所载明的内容作相应的事实认定。根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本案
经审理查明事实如下：欧迪芬公司原系案外人鸿燕塑钢厂位于余杭区仓前街道高桥工业区三仓路5号的标准厂房（面积2000平方米）的承租人，租赁关系于2014年10月中旬届满。同年8月27日，鸿燕塑钢厂与应志强签订《租赁合同》一份，约定鸿燕塑钢厂将上述标准厂房出租给应志强，租赁期5年，自2014年10月21日至2019年10月21日，每年租金为25万元，以后每年递增1万元；若鸿燕塑钢厂、应志强提出解除合同的，提出解除方赔偿另一方三个月的房租费。合同签订后，应志强于次日支付租金15万元。但由于欧迪芬公司在租期届满时无法按期搬迁腾空，故鸿燕塑钢厂负责人杜金荣与应志强及欧迪芬公司负责人冯建忠三方于2014年10月18日签订补充协议一份，约定该厂房由欧迪芬公司在2015年2月28日之前腾空并移交给应志强，鸿燕塑钢厂与应志强在2014年8月27日签订的合同不变；同时，冯建忠承诺鸿燕塑钢厂与应志强租赁合同中自2014年10月21日至2015年4月21日的房租由其承担支付给应志强。事后，欧迪芬公司仍未能在2015年2月28日前腾空上述厂房，为此应志强于2015年3月11日通过电话联系杜金荣及欧迪芬公司行政主管张杭华了解并催促腾房搬迁事宜，电话中杜金荣和张杭华均确认厂房正在搬迁中。当月24日应志强以邮政特快专递方式向鸿燕厂、杜金荣寄送解除合同通知函，但该邮件因杜金荣拒收而退回。2015年4月8日，应志强以鸿燕塑钢厂、杜金荣违约为由诉来本院，要求解除租赁合同并支付违约金。审理中，鸿燕塑钢厂提起反诉，要求应志强继续履行或按合同约定要求应志强支付三个月租金作补偿。经本院审理，于2015年6月16日作出（2015）杭余余民初字第389号民事判决书，认为应志强系单方解约，应赔偿三个月的房租费，逐判决：1、应志强与鸿燕塑钢厂于2014年8月27日签订的《租赁合同》自2015年5月15日起解除；2、应志强支付鸿燕塑钢厂自2014年10月21日至2015年8月15日的租金204795元；3、驳回应志强和鸿燕塑钢厂其他诉讼请求。应志强不服判决提起上诉，杭州市中级人民法院于2015年10月19日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
本院认为，应志强与冯建忠及鸿燕塑钢厂负责人杜金荣三方于2014年10月18日签订的补充协议系当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。本案原、被告双方争议的问题一是补充协议中冯建忠签字承诺是其个人行为还是履行欧迪芬公司的职务行为或是两者兼具，二是由于欧迪芬公司未按期搬迁所产生的违约损失赔偿的范围问题。（一）、关于冯建忠补充协议中签字承诺的性质问题。一方面由于冯建忠系欧迪芬公司法定代表人，其有权代理欧迪芬公司作相关承诺；另一方面，案涉租赁的鸿燕塑钢厂厂房实际使用人系欧迪芬公司，逾期搬迁的违约责任应由其承担。故冯建忠在补充协议中所作的承诺应认定为系代理欧迪芬公司的职务行为，其法律后果应由欧迪芬公司承担。应志强诉请主张由冯建忠个人共同承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。（二）、关于欧迪芬公司应承担违约损失的赔偿范围问题。由于欧迪芬公司未在补充协议约定的期限搬离鸿燕塑钢厂厂房，致使应志强无法实现其向鸿燕塑钢厂租赁厂房的目的，故应志强因此向鸿燕塑钢厂主张解除租赁合同而产生的违约责任与欧迪芬公司的逾期搬迁之间存在因果关系，欧迪芬公司不仅应承担补充协议所约定的付款义务和逾期搬迁期间的租金损失，还应承担应志强因主张解除租赁合同而赔偿的三个月租金。应志强诉请主张赔偿的范围，符合法律的规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告杭州欧迪芬化妆品有限公司支付原告应志强租金补偿费125000元及逾期付款利息损失4972.60元（暂计算至2015年10月28日止，此后至款项付清日止的利息损失按年利率6%另行计算），于本判决生效后十日内付清。
二、被告杭州欧迪芬化妆品有限公司支付原告应志强租金损失114555元，于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告应志强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4968元，由被告杭州欧迪芬化妆品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4968元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谈国永
人民陪审员 李明达
人民陪审员 徐卫民
二〇一六年六月十二日
书 记 员 高莲珠