长春经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0191民初479号
原告：长春博文物业管理有限公司，住所地：长春经济技术开发区会展大街与珠海路交汇处福临家园小区。
法定代表人：迟贵，该公司总经理。
委托代理人：赵小丹。代理权限：特别授权（代为调解、代收法律文书）。
委托代理人：张晶华，该公司法律顾问。代理权限：特别授权（代为调解、代收法律文书）。
被告：姚平，女，1982年02月13日生，汉族，住长春市经开区。长春博文物业管理有限公司（以下简称博文物业）诉姚平物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理，于5月25日依法由适用简易程序公开开庭进行了审理。原告博文物业委托代理人张晶华、赵小丹到庭参加诉讼，被告姚平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告博文物业诉称：原告受长春泰恒房屋开发有限公司聘用管理福临家园，双方于2009年4月25日签订《福临家园前期物业合同》，合同履行期为2011年4月25日，合同期满后，原告受福临家园业主委员会聘用于2011年5月15日签订《长春福临家园小区物业委托合同》。原告完全履行了物业服务合同的约定，被告是福临家园27栋1单元402室的业主，被告未履行物业合同的约定，未按期缴纳物业费。自2010年6月15日以来，拖欠5年的物业费至今，原告催收，被告拒不缴纳，故原告诉至法院，请求1、被告缴纳拖欠原告的各项费用共计9505.75元；2、诉讼费有被告承担。
被告姚平未到庭参加诉讼，但其向法院提交了答辩状，辩称：其余2009年末入住福临家园27栋1单元402室，房屋入住时墙体就开始长毛，淌水，且房屋窗户透气，就上述两个问题，我们多次与物业沟通，物业回复是此时需要与房地产商沟通，让我们等，结果一直等到至今，问题也没能解决，希望我家墙体长毛以及窗户透风的问题，能尽快得到解决。根据原、被告提供的证据，
本院查明的案件事实如下：被告是福临家园27栋1单元402室的业主，其房屋面积为109.02平方米，被告于2009年末入住本小区，知悉物业费收费标准，并于入住当日缴纳了当年的物业费。2009年4月25日原告受长春泰恒房屋开发有限公司聘用管理福临家园，双方签订《福临家园前期物业合同》，合同履行期为2011年4月25日，合同约定，原告向业主提供各项服务，业主应于签订购房合同和接到入住通知之日起缴纳物业费用，其中，住宅物业费1元/月/平方米，垃圾处理费36元/年/户，电梯费四层25元/户/月，对于逾期缴纳物业服务费的业主或者物业使用人，从逾期之日起乙方按0.3%收取滞纳金。合同期满后，原告受福临家园业主委员会聘用，双方分别于2011年5月15日、2014年9月2日签订了《长春福临家园小区物业委托合同》以及《长春市福临家园小区物业服务合同》，合同期限分别为2014年5月14日以及2017年6月14日，两份合同内容一致，约定原告为被告所住的小区提供服务，并有权向业主收取物业费以及其他相关费用，其中住宅物业费1元/月/平方米，电梯费四层25元/户/月，对于逾期缴纳物业服务费的业主或者物业使用人，从逾期之日起按日千分之三收取滞纳金。现原告已按约定提供了服务，但被告自2010年6月15日－2015年6月14日欠缴物业费本金以及违约金合计为9505.75元。另查明，被告入住后，发现墙体出现渗水以及长毛等现象。再查明，2009年长春市市容环境卫生管理局实施了“居民卫生费”和“居民住户生活垃圾处理费”合并征收的通知，合并征收每月每户4元，即年84元/户。以上事实，有原告的企业信息、被告信息情况登记表、业主规约签署页、原、被告签订的《福临家园前期物业服务合同》、《长春福临家园小区物业委托合同》、《长春市福临家园小区物业服务合同》、被告欠费详单、被告提交的情况说明，房屋现状照片、原告代理人当庭陈述、庭审笔录等证据在卷为凭。
本院认为，（1）原告博文物业与长春泰恒房屋开发有限公司签订的《福临家园前期物业服务合同》以及原告博文物业与长春经开区福临家园小区业主委员会签订的《长春福临家园小区物业服务委托合同》、《长春市福临家园小区物业服务合同》为双方真实意思表示，符合法律规定，应认定为合法有效。同时，依法成立的物业服务合同，对业主有法律意义上的约束力，业主在享有合同中的相应权利的同时，也应承担相应的合同义务，业主虽非物业服务合同形式上的当事人，但是根据现行法律规定以及具体物业服务合同的约定情况，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人。故被告姚平应受《福临家园前期物业服务合同》、《长春福临家园小区物业服务委托合同》以及《长春市福临家园小区物业服务合同》的约束，并应按照合同履行相关义务。（2）所谓物业公司的“维护义务”，所指的是一个过程，存在一定时间上的延续性，因此，不能通过现状完全否定物业公司履行过管理维护义务的事实。同时，被告提交的情况说明以及原告的当庭陈述均可印证就被告家墙体长毛的情况，物业与房产商进行过沟通，也对被告家外墙体保温进行过维修，故可以认定原告博文物业已经基本履行了物业服务合同中约定的义务，只是存在部分瑕疵，根据《合同法》的相关规定，可以认定原告已履行了合同的主要义务，那么被告应当承担支付物业服务费的义务并依法享有要求物业服务企业继续履行和采取补救措施的权利。如果被告以原告的物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，将影响原告向全体业主提供物业服务，也会陷入引起更多业主欠费的恶性循环，不利于业主公共利益的保护。如被告对于物业公司选聘程序或物业服务质量存在质疑，应向住建部门、街道办、社区等机构反映、表达意见，妥善处理纠纷，并不能据此拒交物业费。如被告认为房屋质量存在问题，可另行解决，本案不予处理。但因原告在物业服务管理过程中，未尽到全部职责，存在服务管理瑕疵，其在物业管理服务中存在与业主沟通不畅，服务不到位等情况。因此对原告要求被告姚平给付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，被告应该按照《福临家园前期物业服务合同》、《长春福临家园小区物业服务委托合同》、《长春市福临家园小区物业服务合同》中的约定缴纳物业费，即2010年6月15日－2015年6月14日，按照每平方米1元计算，每年物业费1308元，电梯费300元，垃圾处理费84元，5年合计8460元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，
判决如下：
一、被告姚平于本判决生效后十日内给付原告长春博文物业管理有限公司物业费8460元人民币；
二、驳回原告长春博文物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元（原告已垫付），由被告姚平负担。本判决为终审判决。
代理
审判员 车 岩
二〇一六年六月十二日
书 记 员 王思琦 更多数据：搜索“”来源：