贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔27民终611号上诉人（原审原告）罗金珍，曾用名罗梅，个体工商户。委托代理人何健，贵州秀岳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）罗用福，退休教师。被上诉人（原审被告）惠水金域房地产开发有限公司，地址惠水县和平镇人民北路，；法定代表人唐泽江，公司总经理；上诉人罗金珍与被上诉人罗用福、惠水金域房地产开发有限公司（以下简称金域房开公司）所有权确认纠纷一案，惠水县人民法院于2015年8月27日作出（2014）惠民初字第125号民事判决后，罗金珍不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审审理查明：原告罗金珍与被告罗用福之子罗开炜原系夫妻关系，双方于1996年离婚后，原告先后在罗甸县惠水县城租房居住。1998年被告罗用福征得原告的同意到惠水县城与原告罗金珍共同居住生活，在双方共同生活期间，于1999年双方向房屋所有人李某购买了位于惠水县和平镇原西门粮油工贸公司宿舍住房一套（建筑面积64㎡），协议价格为11800元，为了规避税收，《转让房屋协议书》书写价格为6180元。2003年由于被告罗用福干涉原告罗金珍的私人生活，原告独自搬出另居。此后原告罗金珍外出务工至今，该房一直由被告罗用福管理使用。2009年因该房被征拆，被告罗用福遂持《房屋转让协议书》、房屋所有权存根私字第1722号及（1994）黔契证字0986号，于2012年6月5日与金域房开公司签订了《房屋产权调换补偿协议》，置换位于惠水县人民北路金域城市广场第一期第3栋6层3号商品房一套（建筑面积为95.86㎡），原告罗金珍知晓此事后，以被告侵犯其合法权益为由，诉至本院，要求判如所请。另查明，因原告不认可被告罗用福提交的《房屋转让协议书》系××李某所写，被告罗用福申请本院对该份协议的笔迹及指纹进行司法鉴定，经贵州职业警官学院司法鉴定中心鉴定：认定落款时间为1999年3月31日的《房屋转让协议书》落款部分“转让人”处的“李某”签名字迹不是李某所书写；落款时间1999年3月31日，转让人：李某，转入人：罗用福的“房屋转让协议书”的“转让人”处“筑新”签名字迹上的指印达不到鉴定条件，不能确定是或者不是李某本人捺印所留。再查明，原告提交的《转让房屋协议书》和被告罗用福提交的《���屋转让协议书》，证人李某（××）只认可原告出具的《转让房屋协议书》系本人所写；现争议的置换房屋经被告金域房开公司证明，金域广场第一期项目96㎡户型的销售价为3271元/㎡，第二期该户型目前销售均价为3012元/㎡。原审原告罗金珍一审诉称，原告罗金珍系被告罗用福的原儿媳妇，1999年3月31日，原告向李某购买了位于惠水县和平镇原西门粮油工贸公司宿舍住房一套（面积64㎡），产权证号为惠初字第1722号。
原告与被告罗用福之子罗开炜于1997年8月离婚后，长期在外打工，但仍将该房让罗用福居住，并将房产证和贵州省（1994）黔契证0986号房契证存放于房内。在被告金域房开公司对原告所有的住房进行开发时，被告罗用福利用原告对其的信任，竟然伪造与李某签订的房屋转让协议，骗取房开商与其签订《房屋产权调换补偿协议》，将本属原告应享有的位于惠水县人民北路惠水县金域广场3栋6楼3号面积为95.86㎡的商品住房占为己有。
被告金域房开公司在没有认真查明房屋所有人的情况下，擅自与被告罗用福签订《房屋产权调换补偿协议》，存在过错。2013年原告得知自己的住房被拆迁开发后，才从外地赶回，并对金域房开公司提出异议。由于二被告的行为已侵犯原告的合法权益，为此特诉至法院，请求：1、判令位于惠水县和平镇原西门粮油工贸公司宿舍住房一套（面积64㎡）所有权归原告所有；2、判令两被告于2012年6月5日签订的《房屋产权调换补偿协议》无效。原审被告罗用福一审辩称，位于惠水县和平镇原西门粮油工贸公司宿舍住房一套（面积64㎡）是被告罗用福出钱向李某购买的，房价款为11800元，为了办手续减少费用，协议价格写为6180元，2012年由于该房被开发，因拆迁所得房屋产权应归被告罗���福所有。拆迁时房屋产权证及购房协议均在被告罗用福处，被告罗用福在第一时间与房开公司办理了相关手续，金域房开公司亦予认同，因此该房应归被告罗用福所有。一审审理认为：
一、本案惠水县和平镇原西门粮油工贸公司宿舍住房一套产权归属问题。
原告与被告罗用福争议的惠水县和平镇原西门粮油工贸公司宿舍住房一套，庭审中
本院查明原告和被告罗用福从1998年至2003年在一起同居生活，两人协商共同购买惠水县和平镇原西门粮油工贸公司宿舍李某住房一套，××李某证实，1999年本人意向卖房时原告和被告罗用福二人一起来看房、讲价，仅付款时是原告出面。本案虽房款是原告交付，但不能以此认定是原告一人购买。因购房时被告罗用福系退休教师，每月有稳定的工资收入，一审有理由相信被告罗用福有购买房屋的能力。虽付购房款时系原告交付，但原告无稳定工作，庭审中亦未提供证据证实购买该房屋时系原告一人完全出资，因此原告以1999年3月31日李某书写的《转让房屋协议书》主张争议房屋系自己购买归己所有的理由，不予认可。故一审认定该房屋系原告与被告罗用福同居生活期间双方共同购买的财产，双方对该房均有管理使用权；
二、关于被告罗用福与被告金域房开公司签订的《房屋产权调换补偿协议》是否有效的问题。被告罗用福以1999年3月31日李某署名的《房屋转让协议书》主张争议房屋归己所有，该协议××李某不予认可，对协议上的“签名”及“指纹”经贵州职业警官学院司法鉴定中心鉴定：协议上的签名笔迹非李某所签，指纹不能确定。由此可以认定被告罗用福为将该房屋占为己有而故意出具虚假《房屋转让协议书》，故该证据本院不予采信。涉及被告罗用福用虚假的《房屋转让协议书���骗取被告金域房开公司与之签订《房屋产权调换补偿协议》的行为，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条的规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。被告金域房开公司作为善意第三人，在被告罗用福持有房屋所有人李某的房屋所有权存根私字第1722号及（1994）黔契证字0986号及《房屋转让协议书》手续的情况下而与之签订《房屋产权调换补偿协议》，客观上该公司有理由相信被告罗用福对争议房屋享有占有、处分权，遂以合理的对价与之进行调换主观上没有过错，且房屋置换后，并未对原告和被告罗用福共有的财产造成损失。综合本案实际，被告罗用福对争议房屋虽无处分权，但合同相对人被告金域房开公司的行为并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，因此本院认定被告罗用福与被告金域房开公司签订的《房屋产权调换补偿协议》有效。对于原告认为因被告罗用福的行为给原告造成的损失，应由被告罗用福承担相应的侵权赔偿责任；
三、对于争议房屋分割的问题。
被告罗用福与被告金域房开公司签订的《房屋产权调换补偿协议》生效后，被告金域房开公司按照约定已置换商品房一套（95.86㎡）给被告罗用福，原告对该房享有物权，同样对该物有参与分割的权利，该财产应按按份共有处理。
原告与被告罗用福争议的房屋系特定物，分割有损其价值，一审确定折价处理。被告金域房开公司根据该房所处的地段和其商品房销��情况出具房屋单价证明，符合惠水地区当前商品房销售价格，一审确定争议房屋价格以3012元/㎡计价，房屋总价值为288730.32元。在本案中虽签订的《房屋产权调换补偿协议》有效，但被告罗用福的行为恶意存在过错，应给予原告一定经济赔偿。在房屋价款288730.32元中，一审酌情确定原告享有房屋份额160000元，被告享有房屋份额128730.32元；基于被告罗用福已在争议房屋和置换后的房内管理居住多年，且已瘫痪在床，故一审认为原告与被告罗用福争议的位于惠水县人民北路金域城市广场第一期第3栋第6层3号的置换房一套（95.86㎡）归被告罗用福占有管理使用较为适宜，由被告罗用福补偿原告罗金珍房屋应得价款160000元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十三条、第三十七条、第三十九条、第九十三条、第九十四条、第一百零三条、第一百零四条、第一��零六条；《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项及最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条、第91条的规定，
判决如下：
一、被告罗用福与被告惠水金域房地产开发有限公司于2012年6月5日签订的《房屋产权调换补偿协议》有效；
二、位于惠水县人民北路金域城市广场第一期第3栋6层3号房屋一套（95.86㎡）归被告罗永福占有管理使用，由被告罗用福支付原告罗金珍房屋折价款人民币十六万元；此款限于判决书生效后三十日内支付；
二、驳回原告罗金珍的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千八百六十元，由原告承担一千三百���十元，被告承担一千五百三十元；鉴定费二千元由被告罗用福承担。一审判决宣判后，罗金珍不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一、二、三项；2、改判被上诉人罗用福与被上诉人金域房开公司签订的《房屋产权调换补偿协议》无效；3、改判惠水县金域广场3栋6楼3号商品房（95.86㎡）的所有权归上诉人所有；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：
一、一审判决将“位于惠水县人民北路金域城市广场第一期第3栋6层3号房屋一套（95.86㎡）归被告罗用福占有管理使用。由被告罗用福支付原告罗金珍房屋折价款人民币十六万元。”该判决属超出上诉人的诉讼请求，违反法律的规定。一审认定上诉人与被上诉人共同拥有争议房屋的所有权，而被上诉人罗用福在庭审没有任何证据以予证实，仅凭想象和推断得出的。该房于2012年6月才开始准��拆迁，一审认定被上诉人罗用福在置换房屋内管理居住多年不是事实。认为被上诉人罗用福已瘫痪在床不是事实，被上诉人也没有证据证明，一审第一次开庭其是到庭且可以行走。因此，一审判决将争议的房屋归被上诉人罗用福占有管理使用不正确。
二、一审判决在已经查清上诉人与被上诉人罗用福发生争议的房屋就是原房主李某、姚开兰夫妇卖给上诉人，上诉人应为房屋的所有权人，被上诉人罗用福利用伪造假《转让房屋协议书》骗取金域房开公司与其签订《房屋产权调换补偿协议》取得惠水县人民北路金域城市广场第一期第3栋6层3号商品房一套（（95.86㎡）的情况下，却作出了违背客观事实的错误认定，从而作出了错误的判决，依法应予纠正。一审判决说理的第一部分，认定不客观、不真实，使用的语言侵犯了上诉人的合法权益，上诉人认可的是曾与被上诉人���在一起共同生活过，但一审判决使用两人一起同居生活。一审法院在审理过程中没有任何证据证实上诉人与被上诉人罗用福协商共同购买争议房屋的事实，偏袒、帮助被上诉人罗用福牵强地取得争议房屋财产权。上诉人在庭审中陈述自己当年开有烟酒店和裁缝店，因搬迁和时间较长难以找到证人及相关的证件了，但一审要求上诉人提供完全出资的证据是毫无道理的，被上诉人罗用福是否出资都没有查清楚。一审判决完全凭感觉和推断争议的房屋系上诉人和被上诉人罗用福共同购买的财产，完全是不尊重事实。
三、一审法院已经认定了被上诉人罗用福利用虚假的《房屋转让协议》骗取金域房开公司与之签订《房屋产权调换补偿协议》的行为，但是，一审法院却以最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条的规定为由，认定被上诉人罗用福与被上诉人金域房开公司签订的《房屋产权调换补偿协议》有效，是对事实的认定及法律适用的错误。事实上金域房开公司取得的是对双方争议房屋的拆迁安置权，并不是所有权，即使认定其与罗用福签订的调换协议无效，也不会给该公司造成任何影响，因该公司已经完成了对争议房屋的开发，确认该合同无效是为了否定罗用福对房屋的处分主体资格。需要指出的是被上诉人罗用福既不是与上诉人争议房屋的共有人，也不是善意取得财产的第三人，一审认定金域房开公司为善意取得争议的房屋所有权的第三人，完全是搞错了对象。被上诉人罗用福利用假协议恶意实行处分违反法律规定，对其行为应认定为无效，其与金域房开公司签订的房屋调换协议当然无效，只有这样才符合《中华人民共和国民法通则》第五十八、《中华人民共和国合同法》第���十二条的规定。
被上诉人罗用福二审辩称，上诉人与被上诉人从1998年至2003年在一起生活，共同商量购买李某住房一套，因被上诉人身患××多年，行走不便，于是拿钱给上诉人支付给房主李某。被上诉人系退休老师，每月有稳定的工资收入，上诉人无能力支付买房款，这是客观的。被上诉人已经近八十岁，××行走吃力，走路需要人扶，被上诉人不存在欺诈、胁迫和乘人之危的情形。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持。被上诉人惠水金域房地产开发有限公司二审未答辩。经二审审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人在一审的诉讼请求之一即“判令位于惠水县和平镇原西门粮油工贸公司宿舍住房一套（面积64㎡）所有权归上诉人所有”，一审根据查明的案件事实，对该房屋的权属予以处理，并未超过上诉人一审诉讼请求，故上诉人认为一审判决超过上诉人诉讼请求的理由不成立，不予以支持。上诉人与被上诉人在一起生活期间，上诉人并未提供证据证实其有固定的收入来源，而被上诉人作为退休老师，有稳定的退休工资，所以一审认为该房屋系上诉人与被上诉人在一起生活期间双方共同购买的财产，双方对该房均有管理使用权，并无不当，应予以维持。虽然被上诉人罗用福用虚假的《房屋转让协议书》骗取被上诉人金域房开公司与之签订《房屋产权调换补偿协议》，但被上诉人金域房开公司作为善意第三人，对被上诉人罗用福提供房屋所有人李某的房屋所有权存根私字第1722号及（1994）黔契证字0986号及《房屋转让协议书》只是对形式要件进行审查，相信被上诉人罗用福对争议房屋享有占有、处分权，而与之签订《房屋产权调换补偿协议》，该协议未违反国家法律法规的强制性规定，对价合理，且房屋置换后，并未对上诉人和被上诉人罗用福共有的财产造成损失，一审认定被上诉人罗用福与被上诉人金域房开公司签订的《房屋产权调换补偿协议》有效，于法有据。由于被上诉人罗用福的恶意行为存在过错，应给予上诉人一定经济赔偿，一审在房屋价款288730.32元中，酌情确定上诉人享有房屋份额中的价款是160000元，被上诉人罗用福享有房屋份额中的价款是128730.32元，并无不当。现基于上诉人与被上诉人罗用福已无在一起生活的必要，同时考虑到被上诉人罗用福自上诉人外出打工至本案诉争时均在争议房屋和置换后的房内管理居住，且年岁已高，身体状况欠佳，一审将上诉人与被上诉人罗用福争议的位于惠水县人民北路金域城市广场第一期第3栋第6层3号一套（95.86㎡）的置换房归被上诉人罗用福占有管理使用，再由被上诉人罗用福补偿上诉人房屋价款160000元，符合本案实际，应予以维持。上诉人的其他上诉理由，由于缺乏事实与法律依据，不予以支持。综上，上诉人罗金珍的上诉理由不成立，对其上诉请求，不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2860元，由上诉人罗金珍承担。本判决为终审判决。
审 判 长 陆育义
审 判 员 莫玉魁
代理
审判员 郑 晔
二〇一六年六月十二日
书 记 员 杨 墨 搜索“”