湖南省通道侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）通民二初字第216号原告李元磊，男，1995年5月12日出生，侗族，居民，湖南省通道侗族自治县人。委托代理人王斯凤，广州商达律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人肖体勇，广州商达律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告邵阳市东风房地产开发有限责任公司。法定代表人刘安义，系该公司经理。委托代理人范国胜，湖南嵩云律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人尹庆保，男，1959年10月1日出生，侗族，湖南省通道侗族自治县人，通道侗族自治县诚信法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。
原告李元磊与被告邵阳市东风房地产开发有限责任公司（以下简称东风公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由
审判员廖勇奇担任
审判长、
审判员潘勇兼主审、
人民陪审员蒋思芳参加的合议庭，于2016年4月15日公开开庭进行了审理。原告陆安荣及其委托代理人王斯凤、肖体勇、被告东风公司的委托代理人范国胜、尹庆保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李元磊诉称：原告李元磊与被告东风公司签订了《通道侗族自治县商品房买卖合同》[（2014）通房商交字第（346）号]，约定被告东风公司将某小区A-07幢2单元8层804房（面积127.67平方米）以222?939.00元的价格出售给原告李元磊，被告东风公司应当在2015年4月30日前将该商品房经验收合格后交付给原告使用。
原告李元磊与被告东风公司还签订了车库买卖合同，约定被告东风公司将某小区A-07幢地面124号车库（22.10平方米）的使用权以92?378.00元的价格出售给原告李元磊。原告已依照合同约定向被告东风公司交付了全部的房款，但是被告东风公司至今未依照合同约定向原告李元磊交房，被告东风公司应当按合同约定向原告李元磊承担违约责任。为维护原告李元磊的合法权益，特诉至法院，请求依法判决：1、依法判令被告东风公司支付原告李元磊自2014年4月30起至被告东风公司按合同约定交付房屋给原告李元磊之日止的违约金7?724.85元（暂计至2015年12月30日）；2、被告东风公司向原告李元磊支付房屋内墙、地面、卫生间等找平费3000.00元；3、本案案件受理费由被告东风公司承担。在举证期限内，原告李元磊向本院提交了下列3份（组）书证，以支持其诉讼主张：1、（2014）通房商交字第（346）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》复印件1份、《某小区车库买卖合同》复印件1份，经核对与原件无异，拟证明原告李元磊与被告东风公司签订了商品房买卖合同，合同约定：被告东风公司将其开发的某小区项目中的A-07幢2单元8层804房以222?939.00元的价格出售给原告李元磊，被告东风公司应当于2014年4月30日前将验收合格的房屋交付给原告李元磊以及原告李元磊与被告东风公司签订了车库买卖合同，约定被告东风公司将某小区A-07幢地面124号车库（22.10平方米）的使用权以92378.00元的价格出售给原告李元磊等事实；2、补充合同（一）复印件1份，经核对与原件无异，拟证明原告李元磊与被告东风公司就购买商品房的房款给付方式进行了约定的事实；3、湖南省通道侗族自治县地方税务局预收款专用凭据复印件2份、湖南省非税收入一般缴款书复印件1份、邵阳市东风房地产开发有限责任公司通道分公司出具的收款收据复印件3份，经核对与原件无异，拟证明原告李元磊向被告东风公司支付购房款211?939.00元、车库房款已付清及按约定缴纳了其他相关费用的事实。
被告东风公司辩称：
一、被告东风公司部分商品房延期交房的情形主要是当地政府土地房屋征收搬迁工作和建设中遇到灾害性天气出现难以遇见、难以预料的不可抗力的因素导致的，被告不承担延期交房的责任,且原、被告双方在《商品房买卖合同》第8条第一款第4点就特别约定：如遇到“政府拆迁不到位对住宅产生影响”的，出卖人（被告）可以据实予以延期交房，本案被告未能按期交房的，可以延期交房，所以原告应当依照双方合同约定免除被告延期交房的责任，被告依法依合同也不应承担延期交房违约责任;二.原告请求被告承担3000.00元卫生间找平费用事实和理由不成立。因为原告诉求卫生间找平补偿价款没有任何证据，其它地面已是现浇平整的。针对卫生间找平工作被告为了一改其它小区卫生间找平后、绝大多数业主又挖掘损坏进行高标准找平的习惯，被告为减轻业主及原告不必要的浪费，本公司对本小区房屋卫生间实行不找平、并提供2-3立方米的沙石给业主配用，绝大部分业主在交、接房确认书上签字是一致默认、同意的，未提出任何异议，凡默认的并接收房屋后都是业主自己找平装修，如原告不认同被告的做法，可马上提出找平要求，被告可依设计及时找平，无需支付原告找平任何费用；
三、原告李元磊依合同约定，应当向被告东风公司支付房款222?939.00元，但现仅支付211?939.00元，尚欠房款11?000.00元，原告李元磊未按合同履行房款给付义务，在其义务未履行完毕的情况下，被告东风公司有拒绝履行合同义务向其交房，直至原告李元磊将房款完全给付给被告东风公司为止。在举证期限内，被告东风公司向本院提交了如下证据，以支持其辩解：1、通道县征拆办证明原件1份、附件2份，拟证明被告东风公司所开发的某小区项目中因两户搬迁户于2014年6月13日、8月15日才达成搬迁协议（其中刘姓搬迁户应于2010年10月29日前应搬迁的、拖延长达4年多时间），影响整个小区房屋正常建设施工进度，导致被告东风公司逾期交房；2、通道县气象局灾害性天气公证报告原件1份，拟证明被告某小区自2013年1月至2015年12月开放建设中遇到不可抗力自然灾害天气即2013年度连续下雨十天以上有2期，该年度下雨100天，2014年度连续下雨10天以上有4期，该年度下雨达210天，2015年度连续下雨10天以上有4期，该年度下雨达230天，严重的灾害性天气导致被告锦绣新城小区商品房屋建设中停工时间长、导致延期竣工、延期交房；3、交房公告复印件1份，经与原件核对无异，拟证明被告东风公司于2015年5月25日在某小区营销中心发出公告，公告内容为：被告东风公司从2015年5月26日起分批按栋交房；4、被告东风公司售楼部交房电话清单原件1份，拟证明被告东风公司于2015年8月31日上午10:47用电话号码为0745862****的座机通知原告李元磊到被告东风公司处接收房屋的事实；5、商品房地面找平材料图片复印件1份，经与原件核对无异，拟证明被告东风公司在所售商品房中向房屋买受人提供2-3立方河沙用于商品房地面找平的事实；6、关于延期交房补偿物业费方案复印件1份，经与原件核对无异，拟证明被告东风公司与其物业公司已就部分延期交房的业主实行每延期1月免交1月物业费的补偿方案；7、通道侗族自治县人民政府项目建设征地拆迁管理办公室出具的证明原件1份，拟证明因县政府征拆不及时到位，全部土地交付时间均延期达四年多，影响该小区房屋建设按期竣工、按期交房，延期交房的责任不是被告东风公司造成的事实；8、国有建设用地使用权出让合同复印件1份，经与原件核对无异，拟证明被告东风公司与通道侗族自治县国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同中规定：通道侗族自治县国土资源局应于2010年11月23日前将编号为2010-2-1号宗地（某小区范围内6万余平方米用地）全部交付被告使用;9、怀化兴业建设有限责任公司出具的证明原件1份，拟证明被告东风公司逾期交房是因县政府征拆不及时到位，影响了该小区房屋建设按期竣工、按期交房的事实；10、深圳市标点物业顾问有限公司怀化分公司出具的证明原件1份，拟证明深圳市标点物业顾问有限公司怀化分公司在接到被告东风公司向买受人发布交房公告的通知之后，已向所有商品房买受人发布了接房通知的事实；11、情况说明，拟证明已收房的业主已同意以减收物业费的方式弥补损失；12、竣工验收资料复印件1份，经与原件核对无异，拟证明涉案房屋已竣工验收达到交房条件的事实。本案经公开开庭审理，当庭举证、质证，被告东风公司对原告李元磊当庭所举的1、2、3份（组）证据的真实性、合法性、关联性及原告李元磊欲证明的事实均无异议；原告李元磊对被告东风公司当庭所举的第1份（组）证据的真实性、合法性予以认可，但对该组证据的关联性及被告东风公司的证明目的有异议，异议理由为：拆迁行为并不属于不可抗力，属于开发商与拆迁户的沟通不够造成的，不构成法定的可以延期的理由；对被告东风公司当庭所举的第2份（组）证据的真实性、合法性予以认可，但对其关联性及被告东风公司的证明目的有异议，异议理由为：被告东风公司没有证据予以证实何种标准是属于不可抗力的天气。另，即使确实存在因不可抗力的天气情况导致工程延迟，被告东风公司也应履行及时通知原告的义务，但是被告东风公司并没有履行此义务，也没有证据证明已履行了此义务；对被告东风公司当庭所举的第3份（组）证据的真实性、合法性、关联性及被告东风公司的证明目的均有异议，异议理由为：该交房公告是否是按被告东风公司所述的时间、地点陈列，被告东风公司无法证明，该组证据并不能证实被告东风公司已履行了向原告李元磊的通知义务；对被告东风公司当庭所举的第4份（组）证据的真实性予以认可，对其合法性、关联性及被告东风公司的证明目的有异议，异议理由为：该通话记录并不能证明被告东风公司履行了通知原告李元磊收房的义务；对被告东风公司提交的第5份（组）证据的真实性予以认可，但是对其合法性、关联性及被告东风公司的证明目的均有异议，异议理由为：被告东风公司提出以向原告李元磊交付河沙而替代房屋买卖合同中的厨房、卫生间等地找平，系被告东风公司单方提出，并未与原告李元磊协商，也并未取得原告李元磊的认可；对被告东风公司当提所举的第6份证据的真实性予以认可，但对其合法性、关联性及被告东风公司的证明目的有异议，异议理由为：该证据是被告东风公司单方对其违约行为提出的处理方式，未与原告李元磊协商，亦未征得原告李元磊的同意，原告李元磊不予认可，另，该证据证明了被告东风公司未按照合同约定时间交房，已违约；对被告东风公司当庭所举的第7份（组）证据的真实性、合法性予以认可，但对其关联性及被告东风公司的证明目的有异议，异议理由为：政府拆迁不到位并不能免除被告东风公司承担违约责任，因为拆迁不属于不可抗力因素，如被告东风公司欲以政府拆迁迟延导致其逾期交房，则应当就政府拆迁行为迟延交付建设用地而导致工程迟延的具体影响提供相应的证明，仅凭该证据不能证实被告东风公司的证明目的；对被告东风公司当庭所举的第8份（组）证据的真实性、合法性予以认可，但对其关联性有异议，异议理由为：该组证据并不能证实被告东风公司可以免除其逾期交房的违约责任；对被告东风公司当庭所举的第9、10份（组）证据的真实性、合法性、关联性及被告东风公司的证明目的均不认可，异议理由为：该组证据并没有国家相关部门的证明进行印证，而且出具该份证明的单位与被告东风公司存在利害关系，同时被告也没有证据证明该单位是不是负责拆迁，被告东风公司也没有其他客观证据予以证实；对被告东风公司当庭所举的第11份（组）证据的真实性、合法性、关联性及被告东风公司的证明目的均不予认可，异议理由为：在被告东风公司按照合同约定与法律规定向原告李元磊交房之前，没有依据向原告李元磊收取物业费，不存在是被告东风公司免收原告李元磊的物业费的事实；对被告东风公司当庭所举的第12份（组）证据的真实性、合法性、关联性及被告东风公司的证明目的均不认可，异议理由为：原告李元磊与被告东风公司在商品房买卖合同中约定的商品房须经验收合格，此处的验收合格应当是房屋竣工验收合格，并取得规划、环保、消防及相关部门的验收备案证明，而不仅仅是房屋主体验收合格。经全面、客观审核全案证据，本院认证如下：原告李元磊当庭所举的第1、2、3份（组）书证，证据的形式、来源合法，内容真实，能够证明原告李元磊拟证明的举证事实，且该事实与本案相关联，本院对以上3份书证的证明效力予以认定；被告东风公司当庭所举的第1份（组）书证，证据的形式、来源合法，内容真实，能够证明被告东风公司拟证明的举证事实，且该事实与本案相关联，本院对该书证的证明效力予以认定；被告东风公司当庭所举的第2份（组）书证，
本院认为，多日降水并非不可抗力，其不构成被告东风公司逾期交房的免责事由，本院对该份书证的证明效力本院不予认定；被告东风公司当庭所举的第3份（组）书证，即被告东风公司向房屋买受人发出交房公告，其通知内容为分栋向房屋买受人交付房屋，但不能证实被告东风公司已向原告李元磊通知交房的事实；被告东风公司当庭所举的第4份（组）书证，
本院认为，该份证据不能证实被告东风公司向原告李元磊交房通知的事实，且原告李元磊否认收到该通知，故对该份书证的证明效力本院不予认定；被告东风公司当庭所举的第5份（组）书证，根据庭审的原告李元磊的陈述，被告东风公司在其认购的房屋内堆放了河沙属实，对该组证据的证明效力本院予以认定；被告东风公司当庭所举的第6份（组）书证，能够证实被告东风公司作出了关于延期交房补偿物业费的方案，对该组证据的证明效力本院予以认定，但是补偿物业费的方案为被告东风公司单方提出，并未与原告李元磊协商一致，并不能以此免除其逾期交房的违约责任；被告东风公司当庭所举的第7、8、9份（组）书证，证据的形式、来源合法，内容真实，且该3份（组）书证相互作证，能够证明被告东风公司拟证明的举证事实，且该事实与本案相关联，本院对该3份（组）书证的证明效力予以认定；被告东风公司当庭所举的第10份（组）书证，该组证据未有房屋买受人接受通知的确认签字及其它证据证实，不能证明被告东风公司已向房屋买受人发出接房通知及房屋买受人已收到接房通知的事实，对该组证据的证明效力本院不予认定；被告东风公司当庭所举的第11份（组）书证，该份证据系被告东风公司单方提供，未有原告李元磊书面签名，且原告李元磊在庭审中对该协议予以了否认，故该份证据的证明效力本院不予认定；被告东风公司当庭所举的第12份（组）书证，国务院发布的《建设工程质量管理条例》第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”依据上述规定，工程质量验收是一种独立的验收项目，只要该验收合格，建设工程即可交付使用，这种验收与原、被告所签订的合同中约定的“该商品房经验收合格”其包含的内容一致，被告东风公司交付的房屋达到合同约定的交付标准，故本院对该组书证的证明效力予以认定。本院依据确认的证据及庭审调查核实的情况，查明本案以下事实：原告李元磊与被告东风公司于2014年3月26日签订了《通道侗族自治县商品房买卖合同》[（2014）通房商交字第（346）号]，约定被告东风公司将某小区A-07幢2单元8层804房（面积127.67㎡）以222?939.00元的价格出售给原告李元磊，被告东风公司应当在2015年4月30日前将该商品房经验收合格后交付给原告使用。
原告李元磊与被告东风公司于2014年7月15日签订了车库买卖合同，约定被告东风公司将某小区A-07幢地面124号车库（22.10㎡）的使用权以92378.00元的价格出售给原告李元磊，该合同未约定车库交付时间及付款时间。现原告李元磊购买的车库已付清全款，且已向被告东风公司给付A-07幢2单元8层804房的房款211939.00元，尚拖欠房款11000.00元未向被告东风公司给付。因政府拆迁迟延问题，通道侗族自治县国土资源局与被告东风公司签订的国有建设用地使用权出让合同中，原约定通道侗族自治县国土资源局应当在2010年11月23日前向被告东风公司出让的编号为2010-2-1的宗地（69808.97平方米）直到2014年9月18日才完全交付给被告东风公司，导致被告东风公司开发的某小区项目工期拖延，被告东风公司尚未向原告李元磊交房。还查明，原告李元磊与被告东风公司在双方签订的《通道侗族自治县商品房买卖合同》第八条内约定：“……如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……（3）政府城市规划变更或拆迁不到位对住宅产生影响的。”另，原告李元磊与被告东风公司在双方签订的《通道侗族自治县商品房买卖合同》附件二中约定，被告东风公司在交付房屋时，应当将所交付房屋的内墙、厨房、卫生间等地实施找平作业。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。没有先后履行顺序，先履行一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。
原告李元磊与被告东风公司所签订的《通道侗族自治县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。本案中，原告李元磊要求被告东风公司承担违约责任，被告东风公司辩称其在项目开发建设过程中存在因政府拆迁迟延因素导致建设土地受领迟延，致使项目工程总体被拖延，东风公司根据双方当事人合同约定，有权对房屋交付时间据实予以延期，其辩解理由符合法律规定及当事人双方在合同中的约定，本院依法予以认可，同时，在对被告东风公司交房时间予以延期之时，原告李元磊履行付款义务的时间亦应当予以相应延期。
被告东风公司辩称其在施工过程中因天气原因致使施工延迟而不应承担责任的主张，因其并非法定的不可抗力事由，其辩称并无法律依据，本院依法不予支持。关于被告东风公司因政府拆迁迟延导致工程延期的时间界定，因原告李元磊与被告东风公司在签订《通道侗族自治县商品房买卖合同》时，被告东风公司所开发的某小区项目即已存在拆迁户拒绝搬迁问题，被告东风公司在应当予以预见的情况下与原告李元磊签订商品房买卖合同，则其交房延期时间不应以其与通道侗族自治县国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同中规定的土地交付时间为延期期间计算，而应当以其与原告李元磊签订的合同履行期间计算延期期间，即，被告东风公司与原告李元磊于2014年3月26日签订《通道侗族自治县商品房买卖合同》中约定，被告东风公司应当于2015年4月30日前向原告李元磊交付房屋，则被告东风公司与原告李元磊的合同约定履行期间为400天，在出现因政府拆迁延迟致使被告东风公司延迟交房的情形后，被告东风公司延期交房的时间应当为通道侗族自治县国土资源局向其完全交付建设用地之日起（2014年9月18日），经过原约定的合同履行期间（400天）即为被告东风公司应当履行期交房义务的时间，故被告东风公司在对房屋交付时间据实予以延期后，应当于2015年10月23日前向原告李元磊履行交房义务。原告李元磊亦应当于2015年10月23日前向被告东风公司交清房款。本案中，原告李元磊未按合同约定方式向被告东风公司支付全部房款，且被告东风公司所履行的义务为房屋的交付，房屋作为一个不可分割的整体，双方当事人之间难以适用对待给付方式进行操作，因此被告东风公司辩称在原告李元磊未付清全部房款之前，对其交付房产的请求有权予以拒绝，本院依法予以支持。根据交易习惯，被告东风公司应当在达到交付条件时将原告李元磊所购房屋及车库一并交付。据此，本案中被告东风公司不存在违约情形，原告李元磊要求被告东风公司承担2015年4月30日起至被告东风公司按约定交付房屋给原告李元磊之日止的违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。另，原告李元磊要求被告东风公司向其支付房屋内墙、地面、卫生间等找平费3000.00元的诉讼请求，该项诉请系被告东风公司在交房时未按合同约定进行找平作业才可能构成违约，现因被告东风公司有权拒绝交房且尚未交房，原告李元磊此项诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，
判决如下：驳回原告李元磊的诉讼请求。本案案件受理费人民币68.00元，由原告李元磊承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 廖勇奇
审 判 员 潘 勇
人民陪审员 蒋思芳
二〇一六年六月十二日
书 记 员 方 艺附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注微信公众号“”