浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉善民初字第2309号
原告：潘杨怡。
被告：嘉兴都汇置业有限公司。住所地：浙江省嘉善县惠民街道晋阳东路****号*楼。
法定代表人：周忠兰。
第三人：中国农业银行股份有限公司嘉善县支行。住所地：浙江省嘉善县魏塘街道解放东路***号。
负责人：周益丰，行长。
委托代理人：屠洁扬，浙江思贤律师事务所律师。
原告潘杨怡与被告嘉兴都汇置业有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司嘉善支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月23日立案受理，依法由
代理
审判员鲁俊轩适用简易程序于2016年3月21日公开开庭进行了审理，原告、第三人委托代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭。后经原、被告及第三人共同申请，本院决定继续适用简易程序审理本案，同时延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告潘杨怡起诉称：2013年11月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”），购买嘉汇城市广场5幢1-902室商品房。该合同第十条以及附件八第五条第五款之约定：“出卖人应当在2015年5月31日前将商品房交付买受人使用，宽展期为3个月，即至2015年8月31日。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”2014年8月20日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》（以下简称“担保借款合同”），合同序列号ABC（2012）5006-1。该合同约定，原告因向被告购买上述商品房向第三人办理抵押贷款，贷款金额为93000元，借款期限120月。截至2015年11月29日，原告已偿还15期贷款，其中本金为8190.47元，利息为8384.23元。被告未按购房合同约定向原告交付上述商品房，其行为已构成违约。原告于2015年12月3日向被告邮寄送达《通知函》，通知被告解除购房合同，并按照约定退还全部已付房款及支付违约金。被告在收到解除函后多次与原告协商，表示同意解除并向原告出具一份《退款协议》，但双方未就该协议内容达成一致意见。原告认为，被告迟延交付的违约行为导致购房合同解除，被告理应按约及时退回已付房款，支付违约金并偿还银行剩余贷款本息及因退房产生的所有费用。现被告严重侵犯了原告合法权益，原告因此依法起诉，请求判令：1、解除原、被告签订的购房合同（合同编号：20131100017）；2、被告返还原告已支付的购房款（截止2016年2月29日，暂计103300.61元），赔偿原告已支付的银行贷款利息（截至2016年2月29日，暂计9735.26元）及保险费399元、违约金1862元；3、被告向第三人支付剩余贷款本金（截至2016年2月29日，暂计82983.39元）和提前偿还贷款支付的利息（截至2016年2月29日，暂计409.69元）；4、解除原告与第三人签订的担保借款合同；5、被告承担本案诉讼费用。原告为其主张向本院提交证据如下：1、原告身份证、被告工商登记信息、第三人工商登记信息复印件各一份，证明原、被告及第三人诉讼主体资格。2、购房合同、购房发票各一份，证明购房合同的相关约定内容，原告已按约履行付款义务而被告违约。3、通知函、快递回单各一份，证明原告于2015年12月3日通知被告解除购房合同的事实。4、担保借款合同、贷款还款明细、个人抵押贷款房屋综合保险单各一份，证明原告因购买涉案房屋向第三人办理按揭贷款，缴纳保险费，归还贷款以及提前还款产生贷款利息的情况。被告嘉兴都汇置业有限公司既未答辩，也未举证。第三人中国农业银行股份有限公司嘉善县支行答辩称：原、被告签订的购房合同和原告与第三人签订的担保借款合同，是分别独立的合同。在担保借款合同的履行过程中，合同双方均没有违约，该合同解除的条件没有成就。假如法院判决解除担保借款合同，第三人请求被告返还尚欠的本金及利息，同时在尚欠的房贷本金和利息范围内，第三人就涉案商品房享有优先受偿权。第三人为证明其主张，向本院提交证据如下：1、还款明细打印件一份，证明截止2016年3月18日，原告尚欠第三人贷款本金82983.39元，利息243.97元。2、预购商品房抵押权预告登记证一份，证明当事人在所购房屋上设定了抵押登记。上述证据经质证，本院认定如下：第三人对原告提交的证据3表示不清楚，对原告提交的其他证据没有异议。经审查，原告提交的证据3中的快递单仅为寄件人存联，并不能证明被告确已收到原告发出的解除购房合同书面通知，故本院对该证据的证明内容不予确认。原告的其他举证均真实、合法且与本案相互关联，本院予以确认。原告对第三人提交的证据均无异议。经审查，本院对第三人提交的证据均予以确认。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2013年11月1日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：20131100017）。购房合同约定，原告向被告购买浙江省嘉善县惠民街道嘉汇城市广场5幢1-902室房屋一套，建筑面积38.48平方米，房屋总价186284元。购房合同第七条约定，原告应于本合同签署的同时支付首付款93284元，剩余购房款93000元通过商业银行按揭或公积金按揭、商业银行和公积金组合按揭贷款方式予以支付。购房合同第九条约定，被告应于2013年5月31日前将符合条件的房屋交付给原告。购房合同第十条约定，被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用，则：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。2、本合同及补充协议中有特别约定的按特别约定执行……购房合同第十六条约定，被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，并负责申请合同项下商品房的所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。被告承诺于2015年12月31日前，取得上述土地、房屋权属证书交付给原告。原告自行办理商品房转移登记。被告如未按上述约定的期限交付权属证书，逾期超过90日后，原告有权退房；原告退房的，被告应当自原告提出退房要求之日起90天内退还全部已付款，并自约定日期至实际退款日止，按日向原告支付已付房价款的万分之一的违约金。该合同附件八（补充协议内容）第五条（关于房屋交接、质量异议处理的约定）第五款（对正文第十条的补充）约定，如被告不能在本合同第九条约定的期限交房，原告同意给予被告3个月（即至2015年8月31日止）的宽展期，原告同意被告在宽展期内交付，并顺延相关证件办理的时间，且不将此行为视为逾期交房，被告不需承担违约责任，本合同继续履行。（2）原、被告同意宽展期届满的第二天为合同正文第十条约定的被告逾期交房违约责任计算的起始日。原、被告还在购房合同中约定了其他权利义务。原告已于购房合同签订当日向被告支付了购房首付款93284元，余款93000元由原告通过向第三人贷款付清。
原告为此与被告及第三人于2014年8月20日共同签订《个人购房借款担保合同》一份，合同序列号ABC（2012）5006-1。担保借款合同约定由原告向第三人借款93000元用于购买上述商品房，还款期限为120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。担保借款合同第十八条约定，各方当事人应按约办理足额保险，并指定贷款人为该项保险的第一受益人，保险单据原件交贷款人保管。原告以所购商品房对该笔贷款进行抵押，同时由被告作为还款保证人。原告还就所购商品房向案外人中国太平洋财产保险股份有限公司嘉善支公司购买个人抵押贷款房屋综合保险一份，保险期间自2014年9月2日至2024年9月1日，原告为此支出保险费399元。2014年8月27日，原告与第三人就所购商品房办理了预购商品房抵押权预告登记，其中“预告登记权利人”为第三人，“预告登记义务人”为原告。担保借款合同签订后，原告即按约分期还款。被告至今未向原告交付商品房及相关房屋、土地权属证书，原告因此诉至本院。另查明，本院于2016年1月12日向被告送达本案起诉状副本材料。截止2016年3月18日，原告已向第三人归还贷款本息共19751.87元，其中贷款本金为10016.61元，利息为9735.26元，尚未归还的贷款本金为82983.39元。
本院认为，原、被告签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，该合同对双方具有法律约束力。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人也可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现被告未按购房合同约定的期限交付商品房，原告据此要求解除合同，符合约定的解除条件，故本院予以支持。关于购房合同解除的时间。依照法律规定，原告行使合同解除权时应当通知被告，商品房买卖合同自通知到达被告时解除，该时间即2016年1月12日本案起诉状副本送达被告之时。原告主张其在起诉前已通过邮寄方式向被告送达了解除购房合同的书面通知，但未能就被告已实际收到该通知充分举证，故本院对此不予采信。法律规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保借款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保借款合同的，法院应予支持。本案购房合同的解除，致使原、被告及第三人签订的担保借款合同的目的已无法实现，失去了继续履行的基础和必要，故原告请求解除担保合同，本院予以支持。法律规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保借款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故被告应当向原告返还购房首付款93284元，同时被告还应向原告返还截至2016年3月18日原告已向第三人清偿的贷款本金10016.61元以及贷款利息9735.26元。另外，被告还应向第三人返还2016年3月19日起尚未清偿的贷款本金82983.39元及相应利息。被告应赔偿原告因解除商品房买卖合同而遭受的损失。依照相关法律规定，一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。被告至今未向原告交付所购商品房已经构成违约，应按照购房合同第十条的相关条款赔偿原告违约金，违约金具体计算方式按照上述条款约定，以原告已付购房款186284元为基数计算百分之一。故原告请求被告赔偿违约金1862元，本院予以支持。原告为购买涉案商品房向第三人担保借款，并因此支出保险费399元。现购房合同及担保借款合同因被告过错均已解除，故该笔保险费用应由被告向原告赔偿。原告在与第三人签订借款合同时，以涉案商品房作为抵押担保，并就此进行了抵押权预告登记。现涉案购房合同及担保借款合同均已解除，故第三人请求对涉案商品房拍卖或变卖所得价款在尚未归还的贷款范围内享有优先受偿的权利，本院予以支持。另外，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法应视为其放弃相应的诉讼权利，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、原告潘杨怡与被告嘉兴都汇置业有限公司于2013年11月1日签订的《商品房买卖合同》（编号：20131100017），于2016年1月12日解除；
二、被告嘉兴都汇置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告潘杨怡购房首付款93284元；
三、原告潘杨怡、被告嘉兴都汇置业有限公司与第三人中国农业银行股份有限公司嘉善支行于2014年8月20日共同签订的序列号为ABC（2012）5006-1的《个人购房借款担保合同》解除；
四、被告嘉兴都汇置业有限公司向原告潘杨怡返还购房贷款本金10016.61元、利息9735.26元，合计19751.87元，于本判决生效之日起五日内履行；
五、被告嘉兴都汇置业有限公司向第三人中国农业银行股份有限公司嘉善支行偿还自2016年3月19日起尚欠的购房贷款本金82983.39元及其相应利息，于本判决生效之日起五日内履行；第三人在被告尚未偿还的上述贷款本息范围内对嘉汇城市广场5幢1-902室商品房享有优先受偿权。如果当事人未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4249元，减半收取2125元，由被告嘉兴都汇置业有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交上诉状副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理
审判员 鲁俊轩
二〇一六年六月十二日
书 记 员 钱 煜 更多数据：