江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）连民终字第01464号上诉人（原审被告）周岐峰。委托代理人张雁军，江苏义扬律师事务所律师。委托代理人徐金雷，江苏义扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）江苏蓝天国际投资有限公司。法定代表人陆官洋，该公司董事长。委托代理人张贵，江苏田湾律师事务所律师。原审被告叶增新。
上诉人周岐峰因与被上诉人江苏蓝天国际投资有限公司（以下简称蓝天投资公司）、原审被告叶增新房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）新民初字第02770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月26日立案受理后，依法组成合议庭于2016年2月18日公开开庭审理了本案。上诉人周岐峰及委托代理人张雁军，被上诉人蓝天投资公司的委托代理人张贵到庭参加诉讼。原审被告叶增新经本院合法传唤，无正当理由未参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。蓝天投资公司一审诉称：2012年4月15日，蓝天投资公司与周岐峰、叶增新签订《房屋租赁合同》，约定将位于解放中路蓝天华侨城D段约2735.75平方米房屋出租给周岐峰、叶增新，后因周岐峰、叶增新怠于向蓝天投资公司支付租金，蓝天投资公司于2012年10月解除了双方的租赁合同。因蓝天投资公司在（2013）新民初字第2671号民事判决书中只主张了至2013年5月16日的租金（房屋使用费），事实上，周岐峰、叶增新直到2014年3月5日才向蓝天投资公司交还房屋，2013年5月16日起至2014年3月5日期间的房屋使用费用尚未向蓝天投资公司支付。现诉至法院，请求依法判令周岐峰、叶增新共同支付房屋使用费99.04万元（从2013年5月16日起至2014年3月5日止）；周岐峰、叶增新支付违约金28.15万元（按中国人民银行同期贷款利息4倍从2013年5月16日起暂计算至2014年6月15日，应计算至实际给付之日）。周岐峰一审答辩称：租赁房屋没有消防验收，蓝天投资公司过错在先。蓝天投资公司要求周岐峰、叶增新向其支付自2013年5月16日至2014年3月5日房屋使用费没有事实和法律依据，同样蓝天投资公司要求支付相应违约金的请求也没有依据。理由是：蓝天投资公司第一次提起诉讼的时候，也就是2013年5月份之前，周岐峰、叶增新已经实际停止使用涉案房屋，周岐峰、叶增新多次要求将属于周岐峰、叶增新添附可移动动产搬离并且要求蓝天投资公司以及房屋所有权人就添附的装饰装修部分进行补偿，但蓝天投资公司及房屋所有权人一直不予答复，双方因此产生纠纷，当时是经过报警处理。原连云港市新浦区人民法院一审以及连云港市中级人民法院二审的判决，周歧峰不服，目前正在向江苏省高级人民法院申请再审。关于本案诉讼主体资格，周歧峰认为本案涉案房屋的所有权人是连云港蓝天置业有限公司（以下简称蓝天置业公司），即便应当支付房屋使用费，也应该由房屋所有权人进行主张。综上，请求依法驳回蓝天投资公司的诉讼请求。叶增新一审中既未向原审法院提交答辩状，亦未到庭参加诉讼。原审法院
经审理查明：2012年4月15日，蓝天投资公司（甲方）经蓝天置业公司委托与周岐峰、叶增新（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：
一、租赁房屋位于原××蓝天华侨城商铺××104-2，60.93平方米；一号楼109-1一层，165.5平方米；D段二层，980.36平方米；一号楼二层，1528.96平方米（权属蓝天置业公司），建筑面积约2735.75平方米。
二、租赁期限自2012年6月16日起至2018年9月15日止（含三个月装修期）。
三、年租金123.8万元，从第三年开始，在第二年的基础上按8%递增，第四年在第三年的基础上按8%递增，第五年在第四年的基础上按8%递增，第六年在第五年的基础上按8%递增。
四、该房屋的租金为年固定数额，租金支付期限与方式：合同的第一年租金为半年一付，以后每年一付，先付后租，在签订合同的同时先付10万元合同保证金及6个月租金61.9万元，合同起始后给与三个月装修免租期，从2012年6月16日至2012年9月15日，每次支付租金需提前一个月付清。
十一、有下列情形之一，出租人有权单方解除合同：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上；2、承租人所欠各项费用达10000元以上。
十三、违约责任：承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按逾期付款天数每日按千分之三向出租人支付违约金。该违约金是承租人逾期交还房屋对甲方造成利用房屋经营损失的补偿，承租人不申请调整、不申请撤销。
十五、其他约定事项：4、乙方成立本项目正式的运营公司，替代本合同的乙方，全权行使本合同乙方的权利与义务。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，蓝天投资公司将租赁房屋交付给周岐峰、叶增新。因周岐峰、叶增新未按期支付租金，2012年10月5日，蓝天投资公司通过特快专递向周岐峰、叶增新送达关于解除合同的函。2012年10月31日，在涉案租赁物住所注册成立连云港市鑫侨足浴有限公司（以下简称鑫侨公司），法定代表人叶增新。同日，叶增新（出让方）与周敬艳（受让方）签订《鑫侨公司股权转让协议》，出让方将其持有鑫侨公司的100%的股权计108万元出资，以人民币108万元的价格转让给受让方。2012年11月2日，经连云港工商行政管理局核准变更鑫侨公司法定代表人为周敬艳。2013年5月24日，蓝天投资公司向原连云港市新浦区人民法院提起诉讼，要求确认其公司与周岐峰、叶增新签订的《房屋租赁合同》已解除，同时主张周岐峰、叶增新及鑫侨公司给付租金及违约金。2014年6月18日，原连云港市新浦区人民法院作出（2013）新民初字第2671号民事判决书，判决蓝天投资公司与周岐峰、叶增新签订的《房屋租赁合同》已解除；周岐峰、叶增新于判决生效后十日内给付蓝天投资公司自2012年9月15日起至2013年5月16日止的租金及房屋使用费525333.33元；周岐峰、叶增新于判决生效后十日内给付蓝天投资公司违约金（按525333.33元，从2012年6月16日起至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算），同时驳回蓝天投资公司其他诉讼请求。在（2013）新民初字第2671号民事案件审理过程中，蓝天投资公司曾要求将房屋使用费计算至2014年3月5日，但未依法补缴诉讼费用，因此，对于2013年5月17日至2014年3月5日期间的房屋使用费问题，该案未予处理。周歧峰对（2013）新民初字第2671号民事判决书不服，提起上诉。2014年10月23日，连云港市中级人民法院作出（2014）连民终字第01597号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2014年6月23日，蓝天投资公司再次将周岐峰、叶增新诉至原审法院，要求判决周岐峰、叶增新给付2013年5月16日至2014年6月15日的房屋占有使用费及违约金。本次诉讼中，周歧峰曾提起反诉，要求判决蓝天投资公司立即给付其装饰装修折价款170万元（暂定金额）并赔偿其损失60万元，后又于2015年3月24日申请撤回反诉请求，原审法院已依法予以准许。原审法院另查明：2014年3月3日，周歧峰与鑫侨公司出具委托书给蓝天投资公司，内容为：兹委托殷国刚为本人及鑫侨公司的代理人，其有权处理本人及鑫侨公司与蓝天投资公司之间的租赁合同纠纷案件的相关事宜，殷国刚有权决定蓝天投资公司就租赁房屋内相关财产（包括但不限于装饰、装修、其他物品等）的取回事宜并有权与蓝天投资公司办理房屋及交接手续。殷国刚办理前述相关事宜的行为我本人及鑫侨公司均认可并自愿承担法律责任。此外，鑫侨公司于2014年3月5日出具财产交接证明一份，内容为：就鑫侨公司与蓝天投资公司租赁房屋内相关财产（包括但不限于装饰、装修、其他物品等所有动产与不动产）双方已于3月5日全部交接完毕，即日起该租赁房屋交还给出租方。原审法院认为：2012年10月5日，蓝天投资公司通过特快专递向周岐峰、叶增新送达关于解除合同的函。（2013）新民初字第2671号民事判决书确认了双方所签订的《房屋租赁合同》已解除，并判决周歧峰、叶增新于判决生效后十日内给付蓝天投资公司自2012年9月15日起至2013年5月16日止的租金及房屋使用费。周歧峰对该判决不服，提起上诉，连云港市中级人民法院作出（2014）连民终字第01597号民事判决书，驳回上诉，维持原判。《房屋租赁合同》解除后，周岐峰、叶增新应当将租赁房屋交还给蓝天投资公司，但事实上，租赁房屋至2014年3月5日方交还给蓝天投资公司，因此，周歧峰、叶增新还应当给付蓝天投资公司自2013年5月17日至2014年3月5日期间的房屋占有使用费。参照双方原《房屋租赁合同》约定的租金标准，周歧峰、叶增新应支付的占有使用费为990400元（1238000元/365×292）。对于蓝天投资公司要求周歧峰、叶增新按照中国人民银行同期贷款利息4倍支付违约金的诉讼请求，原审法院认为，蓝天投资公司与周歧峰、叶增新所签订的《房屋租赁合同》已经被法院生效法律文书确认解除。合同解除后，双方之间不存在房屋租赁合同关系，周歧峰、叶增新在2013年5月17日至2014年3月5日期间占用租赁房屋的行为构成侵权。蓝天投资公司要求周歧峰、叶增新按照中国人民银行同期贷款利息4倍支付违约金的诉讼请求无法律依据，但考虑到周歧峰、叶增新的侵权行为给蓝天投资公司造成一定的损失，原审法院确定周歧峰、叶增新以990400元为基数按中国人民银行同期贷款利率给付蓝天投资公司自2014年3月6日至实际给付之日止的利息。关于周岐峰提出涉案租赁物尚未经消防验收，依法属于禁止投入使用的情形，涉案合同应依法确认无效的辩解理由，因涉案租赁物不属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋，租赁房屋用于开设商务会所，属于公众聚集的场所，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业，租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，故周歧峰的辩解理由不成立，原审法院不予采纳。综上，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：
一、周岐峰、叶增新于判决生效后十日内给付蓝天投资公司自2013年5月17日起至2014年3月5日止的房屋占有使用费990400元；
二、周岐峰、叶增新于判决生效后十日内给付蓝天投资公司利息（以990400元为基数，从2014年3月6日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。一审案件受理费16250元，保全费5000元，共计21250，由周岐峰、叶增新承担。
上诉人周岐峰对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、原审法院认定法律关系错误，原审案件审理过程中，上诉人收到的诉讼文书载明的案由均是房屋租赁合同纠纷，但是原审民事判决书载明的案由为侵权纠纷，但原审法院却未予释明。2、被上诉人没有《房屋租赁合同》解除权，根据该合同第十五条第二项约定，2013年1月28日原连云港市新浦区公安消防大队出具的公安行政处罚决定书表明，因涉案房屋未通过包括消防在内的综合竣工验收并取得竣工验收备案表，无法办理消防安全检查备案，以上系被上诉人及蓝天置业公司应当解决却没有解决的问题；上诉人投入的装修费用超过300万元，如果被上诉人解决了房屋竣工验收问题，上诉人是不可能不履行合同的；根据合同第十五条第二项的约定，抵消应付租金后，被上诉人尚需支付上诉人已付租金数倍的补偿，不能以此认定上诉人根本违约。3、原审法院判决上诉人支付占有使用费不妥，即使存在占有使用房屋的侵权行为，侵权人是鑫侨公司，非上诉人，且上诉人已提供证据证明被上诉人主张的房屋占有使用费期间，上诉人并未实际占用，上诉人及鑫侨公司自2013年5月起已实际撤出涉案房屋，该房屋已在被上诉人的实际控制之下。4、原审法院判决给付利息不当，该诉求超出了被上诉人的诉讼请求，即使认定存在侵权行为，也不能判决给付利息，利息与被上诉人主张的违约金28.15万元并非同一性质，原审法院已经认定被上诉人依合同主张违约金没有法律依据，也应对主张利息部分予以驳回。5、被上诉人无权主张侵权，涉案房屋的所有权人是蓝天置业公司，即使是支付房屋使用费，也应当是由房屋所有权人蓝天置业公司主张，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条均指的是物权人，被上诉人非物权人无权主张。6、本案应当中止审理，本案依据的生效判决江苏省连云港市中级人民法院（2014）连民终字第1597号民事判决，上诉人已向江苏省高级人民法院申请再审，目前正在再审复查中，本案应等待结果出来后再作处理。7、二审法院应当核实一审法院对叶增新的送达是否存在不当的情况。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人蓝天投资公司答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。1、关于上诉人所称一审法院的程序问题，这并不是属于程序问题，而是人民法院根据案件的实际情况对于案由所做的认定，并不违法。2、关于合同的解除权，按照双方合同的约定上诉人逾期缴纳租金，被上诉人有约定的解除权，并且该解除权已经得到生效判决的确认。3、关于使用费，在双方合同解除后上诉人逾期向被上诉人交还房屋，其应当按照法律的规定向被上诉人支付占有使用费。4、关于利息，按照一审判决所认定的该利息并非是属于法定的孳息，是由于上诉人逾期交还房屋，被上诉人认为上诉人违反合同的约定而要求上诉人承担的违约责任，而一审法院按照银行同期贷款利息要求上诉人支付利息也是有法律依据的。5、关于上诉人是否存在侵权，按照法律的规定在被上诉人解除合同后上诉人拒不返还房屋是属于侵权行为。6、关于本案是否应当中止审理，按照法律的规定本案不存在上诉人所称的法律所规定的中止情形，综上，我方认为上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。本院
经审理查明：原审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1、被上诉人蓝天投资公司是否有合同解除权；2、上诉人周岐峰、原审被告叶增新是否是支付占用房屋费用的主体；3、被上诉人蓝天投资公司的诉讼主体资格是否适格；4、利息是否应当得到支持及是否超出诉讼请求。关于本案的第一个争议焦点，周岐峰认为蓝天投资公司违反了合同第十五条第二项的约定，未通过包括消防在内的综合竣工验收并取得竣工验收备案表，无权解除合同且应当按照这个约定支付周岐峰双倍租金。
本院认为，周岐峰没有证据证明涉案房屋是因建设单位蓝天置业公司在投入使用前，未依法将消防设计文件报公安机关消防机构备案，或者在竣工后未依法报公安机关消防机构备案，导致鑫侨公司经营场所无法通过消防安全检查而对其经营造成影响。因现已有生效判决确认了周岐峰、叶增新与蓝天投资公司签订的《房屋租赁合同》已解除，并判决周岐峰、叶增新支付自2012年9月15日起至2013年5月16日止的租金及房屋使用费，且租赁房屋已于2014年3月5日方交还给蓝天投资公司，故原审法院判决周岐峰、叶增新支付自2013年5月17日至2014年3月5日期间的房屋占有使用费并无不当，周岐峰认为蓝天投资公司无权解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于本案的第二个争议焦点，
本院认为，周岐峰、叶增新与蓝天投资公司在房屋租赁合同中虽然约定“乙方（周岐峰、叶增新）成立本项目正式的运营公司，替代本合同的乙方，全权行使本合同乙方的权利与义务”，但叶增新成立鑫侨公司当日就将该公司100%的股权转让给案外人周敬艳，叶增新、周岐峰并未实际经营该公司，且在叶增新成立鑫侨公司时（即2012年10月31日），蓝天投资公司已于2012年10月5日向周岐峰、叶增新发出了《关于解除合同的函》，故原审法院认定鑫侨公司不能承继蓝天投资公司与周岐峰、叶增新签订的房屋租赁合同，并根据合同相对性原则，认定周岐峰、叶增新对拖欠租金应承担相应的民事法律责任并无不妥。周岐峰上诉称其与鑫侨公司自2013年5月起已实际撤出涉案房屋，该房屋已在蓝天投资公司的实际控制之下，但对此未能提供证据予以证明，蓝天投资公司对此也不予认可，故本院对周岐峰的该项上诉理由不予采信。关于本案的第三个争议焦点，
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的使用性质使用后的状态。本案中，周岐峰在租赁期满后未及时返还涉案房屋，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条的相关规定，判决周岐峰支付占有使用房屋期间的房屋占有使用费并无不当。周岐峰上诉认为《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条中的物权和其他权利人不包括蓝天投资公司，对此
本院认为，涉案房屋所有人蓝天置业公司已于2012年3月1日委托蓝天投资公司以自己名义对外招租（出租）并签订相关租赁合同、收取房屋租金等，周岐峰对与以蓝天投资公司名义签订的租赁合同并无异议，且现蓝天投资公司向周岐峰主张房屋占有使用费，房屋所有权人蓝天置业公司也未提出异议，故蓝天投资公司有权向周岐峰主张房屋占有使用费，本院对周岐峰的该项上诉理由不予采信。关于本案的第四个争议焦点，蓝天投资公司诉求周岐峰、叶增新支付2013年5月17日至2014年3月5日期间的房屋占有使用费99.04万元，及以99.04万元为本金自2014年3月6日至实际给付之日止的违约金，对此
本院认为，周岐峰应当支付给蓝天投资公司房屋占有使用费的数额及房屋占有期间均是确定的，且因周岐峰未按时支付房屋占有使用费给蓝天投资公司造成了一定的损失，故原审法院判决周岐峰、叶增新支付以99.04万元为本金自2014年3月6日至实际给付之日止的利息并无不当，周岐峰的该项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。关于本案一审中叶增新的送达问题，本院经审查后认为，原审法院已经通过邮寄方式向叶增新送达了传票，且叶增新已经签收，该送达方式符合法律的相关规定，故
本院认为原审法院以叶增新经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼作缺席审理并无不当。综上，上诉人周岐峰的上诉请求和理由不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第(一)项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16250元，由上诉人周岐峰负担。本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理
审判员 严伟晏
代理
审判员 吴雪莹
二〇一六年六月十二日
书 记 员 刘雨君法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自