湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0116民初1654号原告张文丽。委托代理人汪佼，湖北卓力律师事务所律师，特别授权。被告湖北珩生五洲建材股份有限公司，住所地武汉市黄陂区汉口北大道318号（五洲国际建材城）。法定代表人张化冰，该公司董事长。被告湖北珩生五洲建材股份有限公司汉口北分公司，住所地武汉市黄陂区汉口北大道318号（五洲国际建材城）。法定代表人张发旺，该公司负责人。以上两被告委托代理人段明、周凯，该公司职员，特别授权。第三人武汉珩生五洲建材商业管理有限公司，住所地武汉市黄陂区汉口北大道318号（五洲国际建材城）。法定代表人景云，该公司经理。
原告张文丽诉被告湖北珩生五洲建材股份有限公司（以下简称珩生建材公司）、湖北珩生五洲建材股份有限公司汉口北分公司（以下简称珩生建材汉口北分公司）、第三人武汉珩生五洲建材商业管理有限公司（以下简称珩生建材商管公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，由
审判员李勇胜独任审判，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告张文丽的委托代理人汪佼，被告珩生建材公司、被告珩生建材汉口北分公司的共同委托代理人周凯到庭参加了诉讼，第三人珩生建材商管公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张文丽诉称：2013年4月10日，原告与第三人珩生建材商管公司、被告珩生建材汉口北分公司共同签订《五洲国际建材城物业委托经营合同》。合同约定：原告所购买的位于武汉市黄陂区汉口北大道18号五洲国际建材城第Z8区1-2楼2号房屋，由第三人招租经营管理，第三人在履行合同三个月后，再由被告珩生建材汉口北分公司继承第三人与原告所有的业务及权利义务。合同还约定：委托经营期限为5年，自2012年9月10日起至2017年9月9日止。每年租金按季支付，每季度开始后第10个工作日内支付该季度租金24620元。并约定如第三人逾期支付，则应按日向原告支付应付租金的日万分之二作为逾期违约金，如连续逾期两个季度或累计4个季度未支付租金，原告有权终止合同，第三人应在合同终止后10个工作日内向原告支付未付租金及违约金。合同签订后，原告按合同约定将房屋交第三人经营管理，第三人以及被告珩生建材汉口北分公司在2013年9月至2015年2月期间也如约给付了对应季度的租金计246200元。但自2015年3月后，被告珩生建材汉口北分公司未再给付原告租金，但该房屋仍由其继续经营管理，原告多次与其协商，但至今未果。因被告珩生建材汉口北分公司不具有法人资格，故诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告珩生建材汉口北分公司的委托经营管理合同；2、判令被告珩生建材公司和被告珩生建材汉口北分公司给付原告自2015年3月起至合同解除之日止的租金及违约金（暂计算至2016年3月30日租金123100元及违约金15000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。原告张文丽为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一，房屋产权证书、购房发票。证明：原告对委托经营的房屋享有所有权。证据二，房屋委托经营管理合同。证明：原告是适格的诉讼主体，被告须向原告支付租金和违约金。证据三，银行转帐流水。证明：第三人及被告珩生建材汉口北分公司租金付至2015年2月5日，其后未再支付租金。
被告珩生建材公司及被告珩生建材汉口北分公司辩称：原告诉请的违约金没有法律及合同约定依据；双方委托经营合同是否解除，请求法院依法裁决；欠付原告租金属实，但欠付的第一季度租金已超过诉讼时效，欠付租金应按税后计算；诉讼费由法院依法裁决。被告珩生建材公司及被告珩生建材汉口北分公司未向本院提交证据。第三人珩生建材商管公司未提交答辩状亦未向本院提交证据。庭审中，被告珩生建材公司及被告珩生建材汉口北分公司对原告张文丽提交的三份证据的真实性无异议。对无异议的证据，本院依法予以采信。
经审理查明：2013年4月10日，原告张文丽（甲方）与第三人珩生建材商管公司（乙方）、珩生建材汉口北分公司签订了《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》，约定甲方将其购买的、坐落于武汉市黄陂区盘龙城汉口北大道18号五洲国际建材城第Z8区1-2楼2号、建筑面积为89.5平方米的物业委托乙方统一招租进行经营管理，合同履行三个月后，再由丙方承继乙方所有与甲方的业务及权利义务进行经营管理活动。委托经营期为5年，自2012年9月10日至2017年9月9日止，租金按季度支付，支付时间为每季度开始后的10个工作日内支付每季度租金24620元，支付方式为转账支付。甲方须按国家法规政策交纳相关税费。同时约定，乙方应如期向甲方支付租金，如逾期，乙方按日向甲方支付应付租金的万分之二作为逾期付款违约金。乙方如连续逾期两个季度或累计逾期四个季度未支付租金，甲方有权终止合同。委托经营期间，甲方自愿委托乙方或丙方在该物业所在地税务机关开具房屋租赁发票，并代为缴纳相关税费等。合同履行中，第三人及被告于2015年2月5日向原告支付了2014年最后一个季度租金22625.78元（已代扣税费），下欠2015年3月10日至今的租金，一直未付。是此引起争讼。另查明：被告湖北珩生五洲建材股份有限公司汉口北分公司系被告湖北珩生五洲建材股份有限公司设立的分公司。
本院认为：原告张文丽与第三人珩生建材商管公司、被告珩生建材汉口北分公司签订的《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》系真实意思表示，内容不违反国家法律规定，该合同合法有效。原告张文丽向第三人珩生建材商管公司及被告珩生建材汉口北公司交付了租赁的物业，第三人珩生建材商管公司应全面履行支付租金的义务，第三人珩生建材商管公司未按合同约定支付租金，其行为违约，亦应承担违约责任。由于合同中约定，第三人珩生建材商管公司在合同履行三个月后，由被告珩生建材汉口北分公司承继第三人珩生建材商管公司所有与原告张文丽的业务及权利义务进行经营管理活动，此欠付租金行为发生在合同履行的三个月后，故支付租金的义务和承担违约金的责任应由被告珩生建材汉口北公司承担。合同中还约定了按季度向原告张文丽支付代扣税费后的租金，故被告珩生建材汉口北分公司应按照扣除税费后的数额22625.78元按季度向原告张文丽支付租金，并以此为基数按照约定向原告张文丽支付违约金，违约金应该按照每季度应支付租金逾期时间分段计算。审理中查明被告湖北珩生五洲建材股份有限公司汉口北分公司系被告湖北珩生五洲建材股份有限公司设立的分公司，故该分公司的民事责任依法应由被告湖北珩生五洲建材股份有限公司承担。关于诉讼时效的问题，在同一租赁合同下，各期租金分别约定了履行期限届满时，应从最后一期租赁履行期限届满时起算诉讼时效。故对被告珩生建材公司提出欠付的2015第一季度租金已超过诉讼时效的意见，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条第一、三款、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款之规定，
判决如下：
一、解除原告张文丽与被告湖北珩生五洲建材股份有限公司、第三人武汉珩生五洲建材商业管理有限公司《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》。
二、被告湖北珩生五洲建材股份有限公司向原告张文丽支付自2015年3月10日起至本判决确定的履行期间届满之日止的租金（按每季度22625.78元计算）。
三、被告湖北珩生五洲建材股份有限公司按照下列方式向原告张文丽支付逾期付款违约金：2015年3月10日至2015年6月9日期间逾期付款违约金，以22625.78元为基数，按每日万分之二自2015年3月10日起计算至本判决确定的履行期间届满之日止；2015年6月10日至2015年9月9日期间逾期付款违约金，以22625.78元为基数，按每日万分之二自2015年6月10日起计算至本判决确定的履行期间届满之日止；2015年9月10日至2015年12月9日期间逾期付款违约金，以22625.78元为基数，按每日万分之二自2015年9月10日起计算至本判决确定的履行期间届满之日止；2015年12月10日至2016年3月9日期间逾期付款违约金，以22625.78元为基数，按每日万分之二自2015年12月10日起计算至本判决确定的履行期间届满之日止；2016年3月10日至2016年6月9日期间逾期付款违约金，以22625.78元为基数，按每日万分之二自2016年3月10日起计算至本判决确定的履行期间届满之日止；2016年6月10日至本判决确定的履行期间届满之日期间的逾期付款违约金，以2016年6月10日至本判决确定的履行期间届满之日止的租金（按每季度22625.78元计算）为基数，按每日万分之二自2016年6月10日起计算至本判决确定的履行期间届满之日止。
四、驳回原告张文丽其他诉讼请求。上述二、三判项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3060元减半收取1530元由被告湖北珩生五洲建材股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 李勇胜
二〇一六年六月十二日
书记员 何若南 关注公众号“”