河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2015）柘民初字第1295号原告杨和平，男，住柘城县。委托代理人杨玉平，柘城县第一法律服务所法律工作者。被告河南省兆凯房地产开发有限公司。法定代表人邵书杰，该公司经理。委托代理人孙计划，该公司法律顾问。被告张丁湖，男，住广东省汕头市潮南区。委托代理人陈伟岳，广东晟典律师事务所律师。
原告杨和平诉被告河南省兆凯房地产开发有限公司（以下简称兆凯公司）、张丁湖确认合同无效纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告杨和平的委托代理人杨玉平，被告张丁湖的委托代理人陈伟岳到庭参加了诉讼。被告兆凯公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨和平诉称，原告与被告兆凯公司签订了建筑工程及抵押合同，双方约定由原告周因岭承建兆凯公司开发的柘城县兆凯家园小区的部分建筑工程，为确保原告工程款及建筑材料款如期实现，被告兆凯公司将兆凯家园7号楼的部分房屋抵押给了原告。合同签订后，原告依约履行了自己的合同义务，但被告兆凯公司却为了逃避履行义务，与被告张丁湖恶意串通签订了6份商品房买卖合同，将上述抵押物以超低的价格卖给了张丁湖。具体情况是，2012年4月20日，二被告分别签订3份商品房买卖合同和借款合同，约定被告兆凯公司将兆凯家园小区7号楼3单元C1户型101-2801号房屋、C2户型1002-2802号房屋、C3户型103-2803号房屋以每平方米1000元的价格（总金额分别为362.88万元、185.744万元、362.88万元）卖给被告张丁湖；但是张丁湖并未支付相应的购房款，而是张丁湖按照商品房买卖合同的价款借给兆凯公司相应的款项。由此可见，二被告实际是借贷关系，二人恶意串通通过签订商品房买卖合同的方式将设定抵押的房屋转移，逃避偿还原告应付的工程款及建筑材料款，故原告诉至法院，请求依法确认二被告于2012年4月20日所签订的3份商品房买卖合同无效，案件受理费由被告负担。被告兆凯公司未作答辩。
被告张丁湖辩称，1.涉案合同已���仲裁机构做出生效文书，已具有强制执行力，如对仲裁文书中的内容有异议，可通过法定程序予以救济，现原告对生效仲裁文书确定继续履行的合同提出确认合同无效之诉，无任何法律依据。同时，二被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且被告张丁湖已按合同约定足额支付购房款，双方合法的商业交易行为应得到法律保护，原告杨和平称二被告恶意串通损害其权益无事实及法律依据。2.被告兆凯公司将预售房产多次重复抵押、出售的行为已涉嫌诈骗犯罪，目前公安机关对此正在侦查，因此本案应中止审理，等公安机关查明相关事实后再进行处理。3.原告无权向二被告主张权益。首先，原告不具备合法施工资质，无权成为施工主体；其次，根据兆凯公司施工许可证显示，兆凯家园项目的合法承包商为北京宏达建筑公司河南分公司，故原告与兆凯公司之间不���在合法的工程施工法律关系。如二者之间确有部分劳务分包关系，也是原告与工程承包商之间的合同关系，不可能直接向作为发包方的兆凯公司承包工程，原告主张对兆凯公司有工程款债务且享有抵押权无事实和法律依据。同时，原告在本案中也未提供任何进场提供劳务、工程竣工结算、工程款支付和结算的证据，因此原告提出的债权主张毫无依据。4.原告称被告兆凯公司将兆凯家园房屋作为工程款抵押纯属虚构，原告提交的劳务承包合同上显示的签订时间，兆凯家园尚未取得建设工程规划许可证，建筑物尚未动工，甚至建设方案都还未确定，又怎能有明确的几号楼的楼房作为抵押物。同时原告主张的所谓抵押也未到相关机构办理法定抵押登记手续，依法无权对抗第三人。综上，本案应是兆凯公司与原告为拒绝执行生效法律文书，阻止被告张丁湖取得所购房产，恶意炮制出来的虚假诉讼，应依法追究原、被告虚假诉讼的法律责任。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为，原告请求确认二被告于2012年4月20日所签订的商品房买卖合同无效，有无事实及法律依据。
原告杨和平向本院提供的证据材料有，1.建筑工程主体劳务承包抵押合同一份，证明原告与被告兆凯公司签订劳务承包抵押合同，在合同第八项明确约定，“甲方（兆凯公司）不能按时支付劳务费，应在结算前10日通知乙方（杨和平），在结算后30日内仍不能支付劳务费，甲方用乙方所承建的7号楼3单元房屋抵押给乙方，折抵工程款在工程款未结清前甲方不得销售、抵押给乙方的房屋”。2.汇款凭证22张；3.汕头市潮南区人民法院民事调解书一份。上述证据证明原告与被告兆凯公司签订的劳务承包抵押合同在前，二被告间发生的汇款交易在后，兆凯公司为了逃避归还原告的债务，与被告张丁湖恶意串通，将抵押给原告的商品房以虚假形式卖给张丁湖，违反了相关法律规定，应依法确认二被告签订的房屋买卖合同无效。4.商品房买卖合同三份，证明二被告所签订的商品房买卖合同是虚假的，目的是被告兆凯公司逃避承担向原告归还建筑款的义务。被告兆凯公司未向本院提供证据材料。被告张丁湖向本院提供的证据材料有，1.商品房购买合同，证明二被告于2012年4月16日签订商品房购买合同，约定被告张丁湖以2442.1万元的价格购买兆凯公司开发的兆凯家园3号、7号楼的房屋（总面积为24421平方米）。因兆凯公司时值建设资金紧张且急于回笼资金的困境，故被告张丁湖是整批购买，且约定在前述楼盘竣工前就支付2000万元，因此双方约定的房价较市场价格有所优惠，但这是双方真实意思表��，是双方合法的商业交易，依法应受法律保护。2.商品房买卖合同，证明二被告就兆凯家园房产的购买事宜达成一致意见后，双方签订了正式的买卖合同，并在柘城县房管局做了预售备案登记，证明被告张丁湖所购买的兆凯家园相关房产无任何其他已登记的抵押。3.商品房预(销)售许可证，证明二被告签订商品房买卖合同时，兆凯公司已取得房产预售许可，双方的房产买卖行为合法。4.收条1张，证明被告兆凯公司于2012年4月20日向被告张丁湖出具收条，证实张丁湖已向该公司转账汇入人民币2000万元。5.委托付款说明1张；6.付款凭证5张。前述证据证明被告张丁湖委托深圳市顺基房地产开发有限公司在2012年4月20日向兆凯公司账户支付了2000万元的购房款。7.2013年6月5日承诺函1张；8.情况说明2张。上述证据证明被告兆凯公司声明其房产在出售给被告张丁湖之前未做过任何销��、抵押，承诺今后不得有重复出售、抵押、出租等损害张丁湖利益的行为，并会为已经备案的买卖合同办理网签手续。9.2014年6月7日承诺函1张,证明被告兆凯公司承诺立即为张丁湖所购房产办理网签手续，理清7号楼的遗留问题，由张丁湖安排后期建设，以达到竣工办证条件，尽快办理验收及办证手续。10.放弃优先受偿权声明书1张，证明原告杨和平出具声明书，承诺其知悉张丁湖购买房产的事实，尊重张丁湖的合法权益，并愿意放弃对张丁湖所购买的房产优先提出主张，因此原告现提起本诉无任何法律依据。11.2014年9月29日情况说明1张，证明兆凯公司承诺已付清工程款的事实。12.2014年9月29日承诺函；13.2014年9月30日情况说明1张。上述证据证明被告兆凯公司承认在收取张丁湖的购房款后，未向张丁湖履行交房及办理房产证的手续，而是私自在办证后将房屋抵押给他人，���时公司总经理徐正林还将张丁湖所购买的房屋重复销售。14.柘城县房地产管理局出具的证明3张；15.关于汕仲【2014】10号《查询函》的复函；16.柘城县房地产管理局出具的情况说明1张。上述证据证明柘城县房地产管理局向被告张丁湖及相关仲裁机构多次证明，张丁湖所购买的兆凯家园相关房产有合法的预售备案登记手续，不存在其他权利瑕疵。17.《商品房购买合同》补充协议二，证明二被告就商品房购买合同签订补充协议，再次确认兆凯公司收到张丁湖交纳的购房款2000万元的事实，同时鉴于兆凯公司延迟交房近两年给张丁湖造成的严重损失，双方约定以兆凯公司需承担的延迟交房违约金抵偿张丁湖需交纳的购房尾款，至此双方确认张丁湖已付清全部购房款。18.付清购房款证明书1张，证明兆凯公司确认张丁湖已付清全部购房款的事实。19.和解协议一份，证明因被告���丁湖在2014年向仲裁机构提出仲裁申请，要求兆凯公司按合同约定履行交房义务，双方在仲裁开庭后达成和解协议，被告兆凯公司同意在约定期限内交房及配合办证。20.汕头仲裁委员会仲裁调解书生效证明1张及（2014）汕仲案字第87号仲裁调解书一份，证明因张丁湖与兆凯公司就购房合同纠纷已达成和解，故汕头仲裁委员会即为双方出具了调解书，且该调解书已于2014年12月12日生效。21.强制执行申请书，证明因被告兆凯公司未按照仲裁调解书所确定的内容向被告张丁湖交付房屋，故张丁湖依法向商丘市中级人民法院申请强制执行，目前该案已指定柘城县人民法院进行执行。22.挂牌成交确认书1张；23.土地证1张；24.建设用地规划许可证1张；25.建设工程规划许可证。上述证据证明兆凯公司开发的兆凯家园小区项目在2011年3月12日挂牌成交，2011年3月22日取得建设用地规划许��证，2011年4月11日取得土地证，2011年9月份取得建设工程规划许可。26.建筑工程施工许可证一份，证明兆凯家园小区项目的施工单位为北京市宏达建设工程有限责任公司河南分公司，故本案原告杨和平并非是与兆凯公司签订工程施工合同的合法主体。27.兆凯家园建筑工程主体劳务承包合同，证明周因岭仅与兆凯家园的施工单位发生了劳务承包关系，而非直接与兆凯公司签订工程承包合同的主体，故原告在法律上无权直接对兆凯公司提出任何主张。28.通话录音4份，证明原告提起本诉并非其真实意思表示，而是兆凯公司相关人员徐正林拿了原告的身份证复印件后一手操办的本次诉讼，因此本案是原告与被告兆凯公司炮制的虚假诉讼。同时，在通话录音中周因岭与李永成均称不认识杨和平。29.立案决定书，证明被告张丁湖就兆凯公司将房屋多次重复销售、抵押等诈骗行为��向公安机关报案，且公安机关现正在立案侦查，并已对部分嫌疑人进行了通缉，因此本案应中止审理，待公安机关查明事实后再恢复审查。庭审后，本院依职权调取的证据材料有，1.被告兆凯公司会计付新荣的笔录一份及兆凯公司向被告张丁湖进行还款的相关凭证，证实被告兆凯公司向被告张丁湖借款后，被告兆凯公司已经向张丁湖归还大部分款项。2.原告杨和平的调查笔录两份，证实原告杨和平与被告兆凯公司签订的建筑工程主体劳务承包抵押合同的原本是在2011年4月9日签订，后来因为原本丢失，双方在2015年12月又补签了一份合同。在2011年4月9日签订合同时，因为被告兆凯公司的相关印章没有刻出来，所以没有在合同原本上加盖印章，也没有将合同文本交给原告一份。后兆凯公司经营出现问题，原告在找其要账的过程中，兆凯公司又给原告补签了一份合同，因兆凯公司的印章被政府收走了，所以在补签合同时兆凯公司也没能加盖印章，但是合同上邵付军的签名是其本人所签。经庭审质证，被告张丁湖对原告杨和平当庭提供证据的质证意见为，对证据1有异议，建筑工程抵押合同，被告认为该证据是伪造的，在此请求法院对该份的证据的形成时间以及签名的真实性予以鉴定，理由如下，首先兆凯家园项目的施工许可证上显示该项目的承包商是北京宏达建筑公司河南分公司，因此原告的劳务合同应当与宏达公司或者宏达公司再次分包的单项分包商签订，而不可能与发包人兆凯公司直接签订。2.劳务合同第一段就明确载明是本工程的劳务分包事宜，由此可见该合同内容的性质是分包，只可能与项目的承包商签订分包，而不可能与开发商签订。3.原告杨和平是自然人，不具有工程承包资质，另外本合同约定的施工范围包括了消防工程，而众所周知消防工程属特种施工，必须有专门的资质才能承包，显然杨和平不具有消防工程施工资质。因此杨和平并非合法签订该施工合同的主体。4.合同的发包人并无兆凯公司的盖章，因此该合同本身并未成立生效。5.合同中涉及对消防工程的施工，而在合同的第七条中约定，按每平方米108元来确定工程造价，而消防工程并非一般的土建项目，按照建设工程的楼面面积来确定消防工程的工程价款显然是不符合常理的，该合同显然是伪造的。6.该合同的签订时间是2011年4月9日，约定的施工时间是2011年4月23日到12月6日，而兆凯家园的土地在2011年3月12日签订挂牌成交确认书4月11日才拿到土地证，9月份才取得建筑工程规划许可证，10月18日才取得施工许可证，建设项目是必须取得建设工程规划许可证时，才真正确定规划方案，确定具体的栋数、楼层高度等内容，而且必须在取得施工许可证后才能动工。但本案原告提供的这份合同，却在项目取得建筑工程规划许可证之前就签订，而且约定了开工时间还在取得工程规划许可以及施工许可之前，这显然是不合理的，因此我们认为原告提供的这份证据显然是不真实的，从证据形式上来说，该合同并无兆凯公司的盖章，合同本身也不具有法律效力。对于原告提供的第二份证据，对这份证据我们认为其来源是不合法的，因为这份证据都是兆凯公司内部汇款进出的凭证，原告不可能通过正常、合法途径取得，除非原告与本案另一被告兆凯公司串通，才有可能直接从兆凯公司取得这些凭证，因原告无法提供原件，对这份证据真实性我们不予确认，而且这份证据与本案被告张丁湖也无关联性。对证据3，对这份证据来源是不合法的，理由同证据2。对证据3，调解书，对其涉及的张���胡与兆凯公司在2012年5月30日所发生人民币1000万元的借款，其与本案无任何关联性，因为张丁湖向兆凯公司购买商品房2000万元的购房款，是在2012年4月20日支付的，所以这份证据与房屋买卖合同关系毫无关联。对证据4、三份商品房买卖合同，这三份合同是张丁胡与兆凯公司之间基于双方真实意思表示而签订的，是正常的商业交易行为，而且合同已经在房管部门做了备案登记，并且经过仲裁机构确认合同的真实性，这三份合同并不存在原告所称的恶意串通损害原告权益的情形。原告杨和平对被告张丁湖提供的证据均有异议，认为二被告所签订的商品房买卖合同是虚假的，被告张丁湖未向被告兆凯公司支付相应的购房款，而是张丁湖按照商品房买卖价款借给了兆凯公司相应的款项，二被告间实际应为借贷关系，其二人恶意串通，以签订商品房买卖合同的方式���将设定抵押的房屋转移，逃避应向原告支付工程款及建筑材料款的义务，故应认定二被告所签订的商品房买卖合同无效。原告杨和平对本院依职权调取的证据均无异议。原、被告提供的证据，与本案具有关联性，可以作为本案的证据使用。
经审理查明，2011年4月9日，原告杨和平与被告兆凯公司与签订兆凯家园建筑工程主体劳务承包抵押合同，在合同第八项明确约定，“甲方（兆凯公司）不能按时支付劳务费，应在结算前10日通知乙方（杨和平），在结算后30日内仍不能支付劳务费，甲方用乙方所承建的7号楼3单元房屋抵押给乙方，折抵工程款在工程款未结清前甲方不得销售、抵押给乙方的房屋”。原告履行合同后，被告兆凯公司未能依约支付劳务费。2012年4月20日，被告兆凯公司与被告张丁湖签订商品房买卖合同，将原告所承建的7号楼3单元1-28层c1户型101-2801号房屋、3单元10-28层c2户型1002-2802号房屋、3单元1-28层c3户型103-2803号房屋以1000元每平方的价格卖给张丁湖。原告向被告兆凯公司要款无果，形成纠纷，原告起诉来院。另，本院依职权向被告兆凯公司会计付新荣进行了调查，从被告兆凯公司与被告张丁湖的往来账务上显示，从2012年4月20日至2015年10月24日，被告张丁湖共向被告兆凯公司汇入款项3000万元，被告兆凯公司共向被告张丁湖还款2317万元，兆凯公司还下欠张丁湖683万元。被告兆凯公司因外欠债务过多，已有数起在本院起诉。
本院认为，被告兆凯公司与被告张丁湖签订的三份《商品房买卖合同》，将涉案房地产以1000元每平方米的价格卖给张丁湖，此买卖价格明显低于市场价，双方的买卖行为侵犯了其他债权人的利益。所以在本案中原告作为被告兆凯公司的债权人请求确认二被告于2012年4月20日签订的三份商品房买卖合同无效的诉请，本院予以支持。被告张丁湖无论提交什么证据，都不能否认以1000元每平方米的价格购买被告兆凯公司商品房的事实，此价格系明显不合理的低价。根据法律规定，转让价格达不到交易时市场经营价百分之七十的，视为明显不合理的低价。二被告之间的商品房买卖合同，从被告兆凯公司已向被告张丁湖还款，被告张丁湖已经接受这一行为来看，二被告之间的关系应当是名为商品房买卖，实为借贷关系。通过本院依职权调查被告兆凯公司的会计，被告兆凯公司的账务反映二被告之间的借款被告兆凯公司已经归还大部分款项。
被告张丁湖又辩称原告此次诉讼并非原告本人真实意思的表示；
本院认为原告的起诉书、委托书均为原告本人签字、按印，且其本人到庭接受了本院的有关情况调查。综上，本院对被告张丁湖的辩解意见不予采纳。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：确认被告河南省兆凯房地产开发有限公司与被告张丁湖于2012年4月20日签订的三份商品房买卖合同无效。案件受理费75605元，由被告河南省兆凯房地产开发有限公司与被告张丁湖分别负担37802.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，并不迟于上诉期满之日起七日内，向本院足额缴纳上诉费75605元，上诉于河南省商丘市中级人民法院。逾期按撤回上诉处理。
审判长 李 艳
审判员 刘遗林
审判员 王翠荣
二〇一六年六月十二日
书记员 孙振兰 搜索“”